Які 5 помилок можуть призвести до того, що будинок переверне флоп?
Це виглядає так просто! Купіть будинок, зробіть кілька косметичних виправлень, поверніть його на ринок і отримайте величезний прибуток. У будь-який момент півтора десятка шоу на телевізійних шоу добре виглядають, добре одягнені інвестори роблять процес виглядом швидким, веселим та вигідним.
І багато будинків перевертаються. ATTOM Data Solutions повідомляє, що понад 200 000 будинків у США були куплені та перепродані за той самий 12-місячний період у 2017 році. Це трохи менше 6% усіх будинків та ОСББ, що продаються в сім'ї в тому році.
Тим не менш, дорога до багатства нерухомості не полягає лише в обмеженні привабливості та "проданих" знаків. Надто багато майбутніх магнатів з нерухомості оглядають основи і закінчуються невдачею. Отже, які п'ять найбільших помилок роблять ласти? І як ти їх уникаєш?
Перша, найкраща порада - обмежити свій фінансовий ризик та максимізувати потенціал повернення. Простіше кажучи, не платіть занадто багато за будинок (знаючи, що це коштує) і переконайтесь, що ви також знаєте, скільки коштуватимуть необхідні ремонти чи оновлення, перш ніж купувати. Маючи цю інформацію, ви зможете визначити ідеальну ціну покупки.
Ключові вивезення
- Розгортання будинків - це бізнес, як і будь-який інший, тому що для успіху потрібні знання, планування та кмітливість. Загальний тип помилок, який роблять інвестори нерухомості, - це недооцінка часу чи грошей, які потребують проект. навички та знання. Вдосконалення та розсудливість особливо важливі в таких умовах, як інвестування в нерухомість.
Правило 70% говорить, що інвестор повинен сплатити не більше 70% ARV (вартість після ремонту) майна за вирахуванням необхідного ремонту. АРВ - це те, чого вартує будинок після його повного ремонту.
Ось приклад: якщо ARV будинку становить 150 000 доларів і йому потрібно 25 000 доларів на ремонт, то правило 70% означає, що інвестор повинен заплатити не більше 80 000 доларів за будинок. $ 150 000 х 0, 70 = $ 105 000 - $ 25 000 = $ 80 000.
Як і будь-який інший малий бізнес, це зусилля потребуватиме часу та грошей, планування та терпіння, майстерності та зусиль. Це, швидше за все, буде складніше і дорожче, ніж ви коли-небудь уявляли. І навіть якщо ви зрозумієте кожну деталь правильно, зміна кон'юнктури ринку може означати, що кожне припущення, яке ви зробили на початку, буде недійсним до кінця. Поставтеся з легкістю до своєї небезпеки: Якщо ви просто хочете швидко розбагатіти, перегорнувши будинок, ви можете опинитися у бідному будинку.
Топ 5 обов'язкових рукоятки для перекидних будинків
Розуміння 5 помилок, які можуть зробити будинок гортаючи флоп
Фліппінг (його також називають оптовим інвестуванням нерухомості) - це тип стратегії інвестування нерухомості, в якій інвестор купує нерухомість не для використання, а з наміром продати її з метою отримання прибутку.
Цей прибуток, як правило, отримується від подорожчання цін, що виникає внаслідок гарячого ринку нерухомості, на якому ціни швидко зростають, або від покращення капіталу, здійсненого у власності, або обох. Наприклад, інвестор може придбати кріпильний верх у "гарячому" мікрорайоні, зробити істотний ремонт, а потім запропонувати його за ціною, що відображає його новий вигляд та зручності.
Інвестори, які переробляють нерухомість, зосереджуються на купівлі та подальшому перепродажі одного майна або групи об'єктів нерухомості. Багато інвесторів намагаються генерувати стабільний потік доходу, беручи участь у частих переходах.
То як же перевернути будівлю чи будинок? Простіше кажучи, ви хочете купувати низькі і продавати високі (як і більшість інших інвестицій). Але замість того, щоб прийняти стратегію купівлі-продажу, ви завершите транзакцію якомога швидше, щоб обмежити кількість часу, яким загрожує ваш капітал. Загалом, увага повинна бути зосереджена на швидкості, а не на максимальному прибутку. Це тому, що кожен прохідний день коштує вам більше грошей (іпотека, комунальні послуги, податки на нерухомість, страхування та інші витрати, пов’язані з власністю на житло.).
Це загальний план, хоча він має декілька підводних каменів.
1. Не вистачає грошей
Дабл у нерухомості коштує дорого. Перша витрата - це вартість придбання майна. Незважаючи на те, що претензії на фінансування з низьким рівнем / без грошей на фінансування мають багато, знайти ці угоди від законного продавця простіше сказати, ніж зробити. Крім того, якщо ви фінансуєте придбання, ви сплачуєте відсотки.
Хоча відсотки за позиковими грошима все ще нараховуються податком навіть після ухвалення Закону про податкові пільги та робочі місця, це не є 100% відрахуванням. Кожен долар, витрачений на відсотки, додає до суми, яку вам потрібно буде заробити на продажу, просто щоб вирівняти.
І якщо ви використовуєте іпотечну або кредитну лінію власного капіталу (HELOC) для фінансування покупки фліп-хаусу, лише відсотки можуть бути відрахувані. Основна сума, податки та страхові частини вашої виплати не підлягають вирахуванню.
Широко вивчіть варіанти фінансування, щоб визначити, який тип іпотеки найкраще відповідає вашим потребам, і знайдіть кредитора, який пропонує низькі процентні ставки. Найпростіший спосіб дослідження витрат на фінансування - за допомогою калькулятора іпотечного кредитування, який дозволяє порівнювати процентні ставки, які пропонують різні кредитори. Звичайно, оплата готівки за майно виключає витрати на відсотки, але навіть тоді існують витрати на утримання майна та альтернативні витрати на прив’язку грошових коштів.
Оскільки процентні ставки зросли від мінімуму після кризи після житла, то прибуток складніше, ніж раніше. Фактично, у першій половині 2018 року активізація перегортання сповільнювалася до майже чотирирічного мінімуму, а норма прибутку скорочувалася до найнижчої середньої валової прибутковості інвестицій з кінця 2014 року, згідно з даними ATTOM. Це не означає, що грошей не буде зроблено (рентабельність інвестицій була лише на північ від 44%), але це означає, що потрібно дбати. Середній валовий прибуток на звороті - 65 520 доларів, але це валовий показник.
Витрати на ремонт також повинні враховуватися. Якщо ви плануєте облаштувати будинок і продати його з метою отримання прибутку, ціна продажу повинна перевищувати сукупну вартість придбання, вартість утримання майна та вартість реконструкції.
Кухня в 25 000 доларів, санвузол 10 000 доларів США, податки на нерухомість, комунальні послуги та інші витрати на перевезення 5000 доларів зменшують цю кількість приблизно на дві третини. Покидання в результаті несподіваної структурної проблеми з майном та валовим прибутком може стати чистим збитком. Навіть якщо вам вдасться подолати ці перешкоди, не забувайте про податки на приріст капіталу, які виграють ваш прибуток.
2. Не вистачає часу
Ремонт та перекидання будинків - це трудомістке починання. Щоб знайти та придбати потрібне майно, можуть зайняти кілька місяців. Отримавши будинок, вам потрібно буде вкласти час, щоб його впорядкувати. Якщо у вас є денна робота, час, витрачений на знесення та будівництво, може перетворити на втрачені вечори та вихідні. Якщо ви заплатите комусь іншому, щоб виконати роботу, ви все одно витратите більше часу, який, як ви очікуєте, буде контролювати діяльність, а витрати на виплату інших зменшать ваш прибуток.
Після того, як робота буде виконана, вам потрібно буде запланувати перевірки, щоб переконатися, що нерухомість відповідає відповідним будівельним нормам, перш ніж ви зможете продати їх. Якщо цього не відбувається, вам доведеться витратити більше часу і грошей, щоб довести їх до номіналу. Далі, це може бути досить часу інвестування для продажу майна. Якщо ви показуєте це потенційним покупцям самостійно, ви можете витратити багато часу на поїздки до готелю та з нього, а також на зустрічі.
Чи варто того? Для багатьох людей може бути більше сенсу дотримуватися щоденної роботи, де вони можуть заробляти такі ж гроші за кілька тижнів чи місяців за допомогою постійної зарплати, без ризику та послідовного часу.
3. Недостатньо навичок
Професійні будівельники та кваліфіковані професіонали, такі як тесляри та сантехніки, часто перетворюють будинки як побічний дохід до своєї звичайної роботи. Вони мають знання, вміння та досвід, щоб знайти та облаштувати будинок. Деякі з них також мають робочі місця профспілок, які забезпечують перевірку рівня безробіття всю зиму, поки вони працюють над своїми сторонніми проектами.
Справжні гроші в домашніх перегортах надходять із капіталу поту. Якщо вам зручно з молотка, ви любите укладати килим, можете повісити гіпсокартон, покрівляти будинок і встановити кухонну мийку, у вас є навички перекидати будинок.
З іншого боку, якщо ви не знаєте викрутки головки Phillips з плоскої викрутки, вам потрібно буде заплатити професіонала, який би здійснив ремонт та ремонт. Відповідно, шанси на отримання значного прибутку від інвестицій зменшуються.
4. Недостатньо знань
Щоб досягти успіху, ви знаєте, як правильно вибрати нерухомість у потрібному місці за правильною ціною. По сусідству з будинками в 100 000 доларів, чи справді ви розраховуєте придбати за 60 000 доларів і продати за 200 000 доларів? Ринок є надто ефективним, щоб його регулярно виникати.
Навіть якщо ви все життя домовляєтесь, хапаючи будинок для викупу пісні, скажіть - знаючи, які реконструкції зробити, а які пропустити - ключове. Вам також потрібно розібратися в застосуваному податковому законодавстві та законах про зонування, і знати, коли скоротити свої збитки та вийти, перш ніж ваш проект стане грошовою ямою.
Zillow, фірма з лістингу нерухомості, зараз перебирає будинки на окремих ринках. Компанія розраховує придбати та передати об'єкти нерухомості протягом 90 днів, і вони мають дані та знання, щоб запропонувати операторам мам і попсів жорстку конкуренцію. Кредитори великої ліги також почали шукати прибуток на ринку фліп-позики, а глобальна інвестиційна фірма KKR & Co. Inc. (раніше відома як Колберг Кравіс Робертс Ко. І KKR & Co. LP) приєднується до інших приватних інвестиційних фірм, які шукають фрагмент дії.
5. Не вистачає терпіння
Професіонали витрачають свій час і чекають потрібного майна. Новачки поспішають придбати перший будинок, який вони бачать. Потім вони наймають першого підрядника, який робить заявку на вирішення роботи, яку вони не можуть зробити самі. Професіонали або виконують роботу самі, або покладаються на мережу заздалегідь домовлених, надійних підрядників.
Новачки наймають ріелтора, щоб допомогти продати будинок. Професіонали покладаються на зусилля "для продажу власником", щоб мінімізувати витрати та максимізувати прибуток. Новачки очікують, що вони проскочать процес, ляпнуть по фарбі і зароблять цілий капітал. Професіонали розуміють, що купівля та продаж будинків потребує часу, а норма прибутку іноді невелика.
