Що таке припущення
Пункт припущення - це положення договору іпотеки, яке дозволяє продавцю житла передати відповідальність за існуючу іпотеку на покупця майна. Іншими словами, новий власник житла бере на себе існуючу іпотеку. Новий покупець, як правило, повинен відповідати кредитній та іншій кваліфікації.
Застереження щодо припущення про знизу
Якщо відсоткова ставка за існуючою іпотекою нижча за поточну ринкову ставку, припущення положення стає привабливою точкою продажу. Також покупець може уникнути багатьох витрат на закриття, хоча в транзакції зазвичай є певні збори. Деякі витрати включатимуть пошук заголовка, штампи документів та податки.
Для більшості власників будинків переваги пункту припущення є теоретичними, оскільки звичайна іпотека, як правило, забороняє цю практику. Банки нахмурилися на практиці, оскільки вони виписують іпотеку, виходячи з кредитоспроможності первинного позичальника, а не невідомого пізнього покупця. Здатність нового власника до погашення може бути складною для оцінки, і банк може неохоче брати на себе свій ризик. Більше того, навіть якби банк затвердив кредитоспроможність нового позичальника, він втратить авансовий внесок та витрати на закриття, понесені з абсолютно новою іпотекою. Крім того, цілком ймовірно, що поточні ринкові процентні ставки є вищими, ніж ставки на початковій ноті.
Оскільки рідко в інтересах банку допускати припущення, більшість іпотечних кредитів містять положення про належне продаж, яке вимагає повернення залишку залишку під час продажу майна. Банк не виписує заставу, поки іпотека не буде погашена, що робить продаж по суті неможливим.
Однак положення про припущення є типовими для іпотечних кредитів, що підтримуються урядом, з боку Федеральної адміністрації житлового господарства (FHA), Адміністрації ветеранів (VA) та Міністерства сільського господарства США (USDA). Новий власник все ще повинен відповідати стандартам кредитування та прийнятності. Ці підпорядковані урядом іпотечні кредити становлять майже 20 відсотків усіх іпотечних кредитів у США.
Як працює застереження про припущення?
Уявіть, що людина хоче взяти іпотеку у продавця, який має 30-річну іпотеку в розмірі 240 000 доларів під 3, 5-відсотковий відсоток, за який вони здійснювали платежі протягом п'яти років. Решта залишку, включаючи відсотки, становить близько 323 300 доларів США, а на початковій ноті залишається 25 років. Припустимо, поточна ринкова процентна ставка становить 4%. Якби новий покупець взяв 30-річну іпотеку з фіксованою ставкою за тією ж позикою в розмірі 240 000 доларів, він складе залишок із відсотками, що підлягають сплаті наприкінці того часу, приблизно 412 500 доларів. Також новий покупець повинен буде подати одноразовий внесок у фінансову установу.
Припускаючи наявну іпотеку продавця, покупець заощадить близько 89 000 доларів США протягом строку позики. Крім того, існує п’ять років менше зобов’язань щодо оплати з умовою надання позики. Будь-яка одноразова виплата буде надана продавцю для компенсації власного капіталу, який вони накопичили в будинку. Плюс покупець уникне тисяч доларів при закритті витрат.
