Федеральне управління житлової нерухомості - найбільший іпотечний страховик у Сполучених Штатах, маючи в своєму портфелі понад 1, 3 трлн. Як частина Управління житлово-комунального господарства США (HUD) з питань житлового будівництва, вона допомагає приблизно мільйонам людей по всій країні щороку ставати власниками дому, а також підтримує наявність 300 000 орендної одиниці, роблячи власність на житло доступною. Низькі внески та низькі вимоги до кредитної оцінки роблять кредити FHA набагато привабливішими, ніж звичайні іпотечні.
Хоча це може бути хорошою новиною для деяких власників будинків, інвесторам у нерухомість, які хочуть скористатися перевагами позики FHA, можливо, доведеться шукати в іншому місці. Це тому, що умови цих позик обмежують право.
Читайте далі, щоб дізнатися більше про кредити FHA, хто має право та чи можете ви використовувати їх для фінансування орендної нерухомості.
Ключові вивезення
- Федеральне управління житлової нерухомості страхує іпотечні кредити, які вимагають низького внеску та ліберальних стандартів андеррайтингу. Через вигоди, які отримують позики FHA, вони не можуть бути використані для другого житла, оренди, відпустки чи інших інвестиційних властивостей. Позичальники FHA повинні перейти до додому через 60 днів після закриття іпотечного кредиту і має зберігати її як основне місце проживання принаймні один повний рік. FHA також страхує іпотеку на житло до чотирьох одиниць за умови, що одна з них зайнята власником.
Що таке кредити FHA?
Власникам будинків було важко купувати та підтримувати платежі за свої об’єкти під час Великої депресії. Вони обмежувалися позиками на 50% від ринкової вартості нерухомості, а умови іпотеки, як правило, були дуже короткими. Багато кредитів закінчилося дуже великими виплатами на повітряні кулі, що більшість людей не могли дозволити собі зробити. Це призвело до великої кількості дефолту, що підштовхнуло зростання стягнення. У 1934 році Конгрес Сполучених Штатів вирішив створити Федеральну адміністрацію житлового господарства, намагаючись сприяти доступності власників житла. Так виникла програма кредитування Федеральної адміністрації житлового господарства (FHA).
Кредити, пропоновані FHA, мають менші вимоги до початкових платежів та більш ліберальні стандарти андеррайтингу, ніж більшість звичайних іпотечних кредитів. Наприклад, станом на 2019 рік, власникам будинків потрібна лише кредитна оцінка 580 або більше, щоб отримати право. Затверджені кандидати можуть фінансувати до 96, 5%, тобто потрібно лише 3, 5%. Ті, хто має кредитні бали нижче 579, все ще мають право, але їх потрібно знизити трохи більше - 10%.
Позики FHA здебільшого обмежені покупцями, які мають намір використовувати житло, яке вони купують, як основне місце проживання. Це означає, що позика FHA не може бути використана для фінансування другого будинку, оренди будинку, будинку для відпочинку або інвестиційної нерухомості. Однак є кілька винятків і кілька способів обійти це загальне правило.
Вимога щодо заповнення FHA
Відповідно до правил та інструкцій FHA, нерухомість, яка фінансується, повинна бути влаштована власником. Це означає, що оренда та сезонна нерухомість не застосовуються. FHA використовує це правило як спосіб не допустити інвесторів від вигоди від програми.
Іпотекодавці, які мають підтримку FHA, повинні використовувати своє житло в якості основного місця проживання принаймні один повний рік.
Позичальник повинен заволодіти будинком протягом 60 днів після закриття іпотеки і повинен проживати в будинку протягом більшої частини року. Майно має використовуватися як основне місце проживання не менше одного року. Якщо на іпотечному кредиті перелічено більше одного позичальника, FHA вимагає хоча б одного, щоб задовольнити вимогу щодо розміщення.
Рефінансування існуючого кредиту FHA
Припустимо, хтось використовує кредит FHA для фінансування придбання основного місця проживання. Власник може переїхати з дому вниз по дорозі, але продовжує володіти ним, здаючи його в оренду для отримання доходу. Іншими словами, будинок стає інвестиційною власністю. Процентні ставки падають, і власник хоче рефінансувати для вигіднішої угоди.
Незважаючи на те, що він більше не живе в будинку, правила FHA дозволяють йому рефінансувати іншу позику FHA. Рефінансування від FHA до FHA також відоме як раціоналізаторське рефінансування FHA.
Існує кілька вимог, які можуть претендувати на рефінансування:
- Потрібно пройти як мінімум 210 днів з моменту закриття первинного домашнього кредиту. Ви повинні здійснити принаймні шість щомісячних платежів за іпотекою, виданою FHA. Якщо у вас був лише кредит FHA менше року, ви не можете мати жодного прострочені платежі більш ніж на 30 днів. Якщо ви тримали позику FHA більше року, вам дозволяється одноразовий 30-денний прострочений платіж протягом 12 місяців, але цей прострочений платіж не міг бути протягом останніх 90 днів. Рефінансування повинно знижувати щомісячні платежі з основного капіталу та відсотків, що часто описують як чисту матеріальну вигоду. Наприклад, якщо ваш попередній щомісячний платіж становив 1100 доларів, ваш новий щомісячний платіж після рефінансування повинен становити 1050 доларів США або менше. Рефінансування в іпотечний кредит на коротший термін також кваліфікує чисту матеріальну вигоду.
Якщо власник дому відповідає критеріям, описаним вище, FHA впорядкує рефінансування, можливо, найпростіше закрити кредити. Вони не вимагають працевлаштування чи перевірки доходу, не підтверджують кредитну оцінку та не проводять домашню оцінку. Головне, що має значення, це те, що власник будинку здійснив свої поточні виплати по FHA вчасно.
Подвійне призначення
Ще один спосіб використання кредиту FHA для придбання нерухомості на прибуток - це придбання багатоквартирного житла. FHA дозволяє власникам будинків купувати нерухомість до чотирьох одиниць за умови, що один займає власника. Однак немає обмежень щодо того, наскільки великим може бути розмір партії. Таким чином, власник може жити в одній одиниці, що робить його власністю, яке займає власник, а отже, FHA-придатне. Власник може здати в оренду інший блок (и) для отримання доходу.
Кмітливий інвестор на гарячому ринку оренди іноді заробляє достатній дохід, використовуючи цей метод, щоб жити в будинку безкоштовно. Як зазначалося вище, FHA позичає до 96, 5% від оціночної вартості, тобто покупець може знизити лише 3, 5%.
Спеціальні міркування
FHA має спеціальні положення, які дозволять вам отримати дохід від оренди будинку. Якщо ваша робота вимагає переїзду і вам потрібен другий будинок, або якщо ваш будинок занадто малий для вашої родини, що розширюється, ви, можливо, зможете взяти в оренду свій перший будинок після того, як ви виконали вимогу однорічного розміщення. Якщо ви не працюєте, бо інакше ви непрацездатні, ви, можливо, зможете орендувати кімнати у вашому домі для бортників, щоб компенсувати втрачену заробітну плату.
Звичайно, завжди можна погасити іпотеку. FHA не стягує жодних штрафних платежів за попередню оплату, тому якщо ви зможете усунути позику в повному обсязі, ви можете робити все, що завгодно, з майном.
