Що таке позика, що переговорюється?
Позика, що переговорюється, - це позика, наприклад, іпотека для дому, яка була змінена позикодавцем до повного погашення. Позика, яку переговорили, має на меті полегшити позичальникові не відставати від майбутніх платежів, а також забезпечити повернення позикодавцем кредиту.
Як працює позика, що переглядається
Під час повторного погодження всі сторони погоджуються змінити початкові умови позики. Модифікації можуть включати процентну ставку або тривалість позики. У деяких випадках структура ставок може бути змінена шляхом зміни з фіксованої ставки на позику з регульованою ставкою або навпаки. Іншим варіантом модифікації є відмова або тимчасова зупинка платежів за кредитом.
Як правило, власники будинків можуть претендувати на повторну переговорку або зміну існуючої іпотечної кредити, якщо вони не підлягають рефінансування, зазнають довгострокових труднощів, таких як інвалідність, або кілька місяців прострочують свої щомісячні виплати і очікують, що виникнуть додаткові труднощі у здійсненні цих платежів. Позичальники повинні знати, що повторна переговорка про їх позику часто негативно впливає на їхню кредитну оцінку, навіть якщо вони здійснюють усі свої майбутні щомісячні платежі вчасно. Однак зазвичай це краще, ніж дефолт за кредитом.
Більшість держав мають програми посередництва, щоб допомогти позичальникам переговорити свої позики, якщо їхні кредитори не співпрацюють.
Для ініціювання переговорів позичальник повинен зв’язатися безпосередньо з позикодавцем. Банки та інші позикодавці часто мотивовані до переговорів, оскільки це, як правило, кращий варіант викупу, пов'язаний із витратами та ризиками, пов'язаними з цим процесом, і тим, що позика, що переговориться, забезпечить їм принаймні деякий грошовий потік. Кредитори також не хочуть заволодіти такими фізичними властивостями, як будинки, які потребують регулярного обслуговування та можуть зайняти тривалий час для продажу. Якщо позичальник не має успіху в переговорах про позику безпосередньо з позикодавцем, більшість держав пропонують програму посередництва, згідно з якою позичальник повинен зустрітися з власником будинку перед посадовою особою, призначеною судом, щоб спробувати вирішити питання.
Історія повернення позик
У Сполучених Штатах програми модифікації позик, такі як переговорні кредити, мають давню історію, яка повертається принаймні до Великої депресії. Кредитна корпорація власників будинків (HOLC) була заснована в 1933 році при президенті Франклін Д. Рузвельт для допомоги у рефінансуванні іпотечних кредитів, що загрожують зверненням стягнення. Агентство продавало облігації інвесторам, а потім використовувало виручку на придбання проблемних кредитів у кредиторів. Як правило, це призводило до поєднання продовження терміну дії позики та зниження процентної ставки для власника будинку. У період з 1933 по 1935 рік HOLC придбав приблизно мільйон позик і ставку викупу близько 20 відсотків - це означає, що велика більшість позичальників змогли здійснити свої іпотечні платежі та зберегти своє житло. Агентство припинило свою діяльність в 1951 році.
Аналогічна програма зміни кредитів була ініційована федеральним урядом у відповідь на кризову ситуацію з іпотечним кредитом у 2008 році. Програма модифікації доступних коштів для дому (HAMP) була запроваджена в 2009 році в рамках програми усунення проблемних активів (TARP). HAMP запропонував подібне полегшення для програми HOLC, з додатковим варіантом основного зменшення. Програма була припинена в 2016 році та була замінена такими варіантами, як програма Fannie Mae Flex Modification Modification.
