Стівен Шварцман не зробив це великим, зробивши ставку на малу. Його кар'єра була визначена великими шансами. В даний час голова та генеральний директор The Blackstone Group, він детально описував багато таких великих ставок у своїй недавній автобіографії « Що потрібно» . З часів його перебування на посаді президента класу в Абінгтонській середній школі, до приниженого процесу спроби запустити Блекстоун у 1985 році разом з Пітом Петерсоном, життя Шварцмана визначалося тим, що на кожному кроці йшов великий.
З цього часу Blackstone перетворився на інвестиційний бізнес, орієнтований на приватний капітал, хедж-фонди, кредит, інфраструктуру та науки про життя (серед інших), але багато найбільших ставок фірми були на нерухомість. Дійсно, Блекстоун є одним з найбільших інвесторів у нерухомість у світі, що має приблизно чверть своїх 545 мільярдів доларів активів, вкладених у сектор.
Блекстоун стояв за деякими найбільшими операціями з нерухомістю в історії, включаючи купівлю Hilton Properties в липні 2007 року та купівлю Stuyvesant Town в Нью-Йорку в 2015 році за 5, 5 мільярда доларів.
Я розмовляв із Шварцманом для виходу його автобіографії про його кар’єру та його погляди на інвестиційний ландшафт - особливо у сфері нерухомості.
Срібло: Блекстоун протягом багатьох років робив великі ставки на нерухомість, і тепер це один з найбільших власників нерухомості та інвесторів у світі, і це найбільша частина вашого інвестиційного портфеля сьогодні. Які ваші основні правила визначення великих можливостей нерухомості? Що ти шукаєш?
Шварцман: Нерухомість - це прямий бізнес. У нас є кілька правил.
- Ми купуємо наявні можливості, які можемо вдосконалити. Ми не робимо розвитку. Девелопмент має набагато більший ризик, ніж придбання існуючої будівлі. Нам подобається консерватизм купівлі чогось існуючого. По-друге, ми купуємо лише речі, які ми можемо вдосконалити. Нас не цікавить лише купівля потоку грошових потоків. Ми хочемо зробити щось краще. Після того, як ви зробили це краще, ви можете продати його за більше. По-третє, ми є тематичним інвестором. Нерухомість має різні категорії активів у межах нерухомості, починаючи від офісних будівель та квартир до торгових центрів та складів. Різні класи активів мають різні основи в різних точках економічного циклу, а також потенціал до технологічних зривів. Наприклад, ми продали всі наші торгові центри і все в роздрібній торгівлі, коли побачили, як Amazon розвиває цей величезний оберт у 2010 році, і ми вирішили стати ще більшим покупцем складів. Склади були великим класом активів у роздрібній торгівлі протягом останніх 5 років. Багатьом роздрібним торговцям, а не лише Amazon, довелося перетворити на Інтернет-можливості. Вам потрібні склади для зберігання ваших товарів, щоб їх доставити замовнику. Це привело нас до цілого району, де ми маємо величезну експозицію, коли орендна плата збільшується вдвічі (або більше), ніж будь-який інший клас активів. Ми також розглядаємо нерухомість як глобальну можливість. У якийсь момент в географічній зоні не так багато капіталу. Наприклад, ми багато купували в Скандинавії, що виявилося дуже непогано. Остаточним правилом є пошук витрат на заміну. Переконайтесь, що ви набагато нижче цього, коли купуєте щось, дійсно важливо.
Після того, як ми виконали завдання покращити майно, ми продаємо його. У нас є маленька мантра під назвою: "Купіть, виправте, продайте".
Срібло: Де ви бачите можливості нерухомості протягом наступного десятиліття?
Шварцман: Дивлячись на 10 років… у сфері нерухомості спостерігається тенденція переїзду до міст із передмістя. Ця тенденція зробить квартири в містах гарним місцем. Це змінить вашу географічну орієнтацію. Якщо ви інвестор у США, ви хочете мати упередження бути низькими ставками оподаткування та полегшити робоче середовище. Якщо дивитися 10 років, відбудуться реальні зрушення, які вже можна спостерігати за міграцією людей з півночі на південь. Люди переходять від штатів із високим податком до штатів із низьким рівнем оподаткування, таких як Флорида, Техас чи Північна Кароліна, де ви можете зайняти наземних працівників.
Раніше було так, що коли люди отримують роботу, вони обирають своє місце розташування виходячи з роботи. Зараз багато молодих людей шукають місцеположення та сподіваються знайти роботу. Якщо вони поїдуть у потрібні місця, робочі місця перемістяться, щоб їх знайти.
У сфері нерухомості є міста світу, які є містами, заснованими на знаннях. Це Сіетл, Сан-Франциско, Остін, навіть Нью-Йорк та Лондон. Ви знайдете такі міста в Індії, як Мумбаї, Ченнаї, Бангалор… Ви знайдете галузі, які, як ви знаєте, матимуть вибухонебезпечний ріст, і слідуючи за ними по всьому світу, як дивитесь 10 років, це буде дуже добре. І є спеціальні випадки в галузі біотехнології та досліджень, які швидко прискорюються. Ми є одним з найбільших власників мокрих лабораторій для біофармації. Це ще одна з цих тенденцій.
Срібло: Купівля Blackstone нерухомості Hilton у 2007 році виявилася чудовим закликом. Але Хілтон був вже відомим брендом з великим слідом. Чи вірите ви, що готельний бізнес все одно буде розумним місцем для інвестицій у найближчі десятиліття чи два?
Шварцман: Із збільшенням багатства подорожуватиме більше людей. Це має стати каталізатором для того, щоб робити речі, пов'язані з туристичним бізнесом, будь то міста з воротами чи інші популярні місця. Вони повинні мати хороші результати.
