Зміст
- Вам зручно бути орендодавцем?
- Сплачуйте особистий борг перед покупкою
- Забезпечити початковий внесок
- Остерігайтеся високих процентних ставок
- Розрахуйте свою маржу
- Уникайте фіксатора-верху
- Розрахуйте операційні витрати
- Визначте своє повернення
- Купуйте недорогий будинок
- Знайдіть потрібне місце розташування
- Ризик проти винагороди
- Суть
Нерухомість виробила багатьох найзаможніших людей у світі, тому є маса причин думати, що власність є надійною інвестицією. Однак експерти погоджуються, як і з будь-якими інвестиціями, краще бути добре обізнаними перед тим, як зануритися із сотнями тисяч доларів.
Ключові вивезення
- Придбання орендної нерухомості для отримання доходу може бути ризикованим підприємством. Подібно до придбання будинку, покупцям зазвичай потрібно забезпечити принаймні 20% внеску за майно. Бути орендодавцем вимагає широкого спектру навичок, які можуть варіюватися від розуміння основного законодавства орендаря до можливості виправити протікаючий кран. Експерти рекомендують мати фінансову подушку, якщо ви не здаєте майно в оренду або якщо дохід від оренди не покриває повну заставу на майно.
Вам зручно бути орендодавцем?
Чи знаєте ви свій шлях навколо набору інструментів? Як Ви ремонтуєте гіпсокартон або відмиваєте туалет? Звичайно, ви можете закликати когось зробити це за вас, але це з'їсть ваші прибутки. Власники нерухомості, які мають один або два будинки, часто роблять власний ремонт, щоб заощадити гроші.
Якщо ви не зручний тип і не маєте великої кількості запасних грошей, бути орендодавцем може не для вас.
Звичайно, це змінюється, коли ви додаєте більше властивостей до свого портфоліо. Лоуренс Перейра, президент управління багатства Кінг-Харбор у пляжі Редондо, штат Каліфорнія, має власність на Східному узбережжі, живучи на Західному узбережжі. Як хтось, хто каже, що йому зовсім не зручно, він змушує це працювати. Як? "Я зібрав міцну команду з прибиральниць, майстрів і підрядників", - каже Перейра.
Це не рекомендується для нових інвесторів, але, коли ви отримаєте висити інвестицій у нерухомість, вам не потрібно залишатися місцевими.
Сплачуйте особистий борг перед покупкою
Кмітливі інвестори можуть нести борг як частину свого інвестиційного портфеля, але пересічна людина повинна уникати цього. Якщо у вас є студентські позики, неоплачені медичні рахунки або діти, які незабаром відвідуватимуть коледж, придбання орендної нерухомості може бути не правильним кроком.
Перейра погоджується з тим, що бути обережним є ключовим, кажучи: "Не потрібно погашати борг, якщо ваш прибуток з вашої нерухомості більший, ніж вартість боргу. Це розрахунок, який потрібно зробити". Перейра пропонує мати грошову подушку. "Не ставте себе в становище, коли вам не вистачає грошових коштів для здійснення платежів за боргом. Завжди майте запас міцності".
Забезпечити початковий внесок
Інвестиційні властивості, як правило, вимагають більшого авансового внеску, ніж власність, зайнята власником, тому вони мають більш жорсткі вимоги затвердження. 3%, які ви, можливо, віддалили на будинок, в якому ви зараз проживаєте, не збираються працювати на інвестиційну нерухомість. Вам знадобиться щонайменше 20%, враховуючи, що страхування іпотечного кредиту недоступне для орендної нерухомості.
Остерігайтеся високих процентних ставок
Вартість позикових грошей може бути відносно дешевою станом на 2020 рік, однак процентна ставка за інвестиційною нерухомістю буде вище, ніж традиційні іпотечні процентні ставки. Пам'ятайте, що вам потрібна низька іпотечна виплата, яка не надто значно зменшить ваш щомісячний прибуток.
Розрахуйте свою маржу
Фірми на Уолл-стріт, які купують проблемні об'єкти, прагнуть повернути від 5% до 7%, оскільки їм доводиться платити персоналу. Люди повинні ставити перед собою мету в 10%. Оцініть витрати на обслуговування на 1% від вартості майна щорічно. Інші витрати включають страхування, можливі збори за об’єднання власників будинків, податки на майно та щомісячні витрати, такі як боротьба зі шкідниками та благоустрій. А тут є страхування орендодавця.
Уникайте фіксатора-верху
Привабливо шукати будинок, який можна отримати за вигідною ціною, і перетворитись на оренду. Однак якщо це ваша перша властивість, це, мабуть, погана ідея. Якщо у вас немає підрядника, який якісно працює на дешевих - або ви кваліфіковані в масштабному благоустрої будинку - ви, ймовірно, заплатите занадто багато за ремонт. Натомість, дивіться, щоб купити будинок, який коштує нижче ринкового і потребує лише невеликого ремонту.
Розрахуйте операційні витрати
Операційні витрати на вашій новій власності становитимуть від 35% до 80% вашого валового операційного доходу. Якщо ви стягуєте 1500 доларів за оренду, а ваші витрати приходять в розмірі 600 доларів на місяць, ви ставите 40% за операційні витрати. Для ще простішого розрахунку використовуйте правило 50%. Якщо орендна плата, яку ви стягуєте, становить 2000 доларів на місяць, розраховуйте сплатити 1000 доларів загальних витрат.
Визначте своє повернення
Що стосується кожного долара, який ви інвестуєте, яка ваша віддача від цього долара? Акції можуть запропонувати 7, 5% повернення грошових коштів, тоді як облігації можуть платити 4, 5%. 6% прибуток у перший рік як орендодавця вважається здоровим, особливо враховуючи, що кількість з часом повинна зростати.
Купуйте недорогий будинок
Чим дорожче будинок, тим вищі будуть ваші поточні витрати. Деякі експерти рекомендують починати з будинку в розмірі 150 000 доларів у майбутньому мікрорайоні. Крім того, експерти кажуть, що ніколи не купувати найприємніший будинок для продажу на блоці, це найгірший будинок на блоці.
Знайдіть потрібне місце розташування
Вибираючи вигідну оренду нерухомості, слід шукати місце з низькими податками на нерухомість, гідний шкільний район та безліч зручностей, таких як парки, торгові центри, ресторани та кінотеатри поблизу. Крім того, сусідство з низьким рівнем злочинності та зростаючим ринком праці може означати більшу кількість потенційних орендарів.
5 простих способів інвестувати в нерухомість
Ризик проти винагороди
Кожне фінансове рішення стосується зважування винагород, визначення виплат у порівнянні з потенційними ризиками. Чи має сенс для вас інвестування у нерухомість?
Нагороди:
- Ваш дохід пасивний. Окрім початкових інвестицій та витрат на обслуговування, ви можете заробляти гроші, вкладаючи більшу частину свого часу та енергії на свою звичайну роботу. Ваш дохід повинен зростати. Ви не просто отримуєте дохід від оренди; у міру збільшення цінності нерухомості, ваші інвестиції зростають у ціні. Ви можете поставити нерухомість на власну IRA.Ренціальний дохід не включається як частина вашого доходу, що підлягає оподаткуванню податком на соціальне страхування. Проценти, які ви сплачуєте за кредит на інвестиційну власність підлягає оподаткуванню податком. За викликом чергової кризи, вартість нерухомості стабільніше, ніж фондова біржа. Нерухомість є фізичним активом. Інвестувати в акції або продукти на Уолл-стріт - це не те, що ви можете побачити або торкнутися
Ризики:
- Хоча дохід від оренди є пасивним, орендарям може бути проблемою, якщо ви не скористаєтесь компанією з управління майном. Якщо ваш скоригований валовий дохід перевищує 200 000 доларів США (одноосібний) або 250 000 доларів США (подання подружжя подається спільно), ви можете зазнати надбавки у розмірі 3, 8% на чистий дохід від інвестицій, включаючи дохід від оренди. Дохід від оренди може не покривати загальний іпотечний платіж. Не схожі акції, ви не можете миттєво продати нерухомість, якщо ринки стануть кислими. Витрати на в'їзд та виїзд можуть бути високими. Якщо ви цього не зробите " Якщо у вас немає орендаря, вам доведеться оплатити всі витрати.
Суть
Зберігайте реалістичні очікування. Як і будь-які інвестиції, оренда нерухомості не збирається виробляти велику щомісячну зарплату, а вибір неправильної власності може стати катастрофічною помилкою.
Подумайте про те, щоб співпрацювати з досвідченим партнером на вашій першій власності або здати в оренду власний будинок, щоб перевірити свої здібності господаря.
