Ви готові придбати будинок?

Зміст

• Коефіцієнт заборгованості та доходу
• Чого хочуть іпотечні кредитори
• Ринок житла
• Економічний прогноз
• Врахуйте свої життєві потреби
• Продаж одного будинку, покупка іншого
• Досягнення авансового внеску
• Чи плануєте ви зупинитися?
• Суть

Ви готові придбати будинок? Скільки ви можете собі дозволити? Відповісти на це друге питання може бути не так просто. Перш ніж ви зрозумієте, як виглядає чудова покупка будинку, навчіться аналізувати, що означає "доступність".

Ключові вивезення

• Поза ціною нерухомості, безліч інших фінансових та життєвих міркувань повинні враховувати ваші розрахунки щодо того, чи можете ви дозволити собі придбати будинок. Визначення коефіцієнта заборгованості та доходу (DTI) - більш конкретно, зовнішній DTI —Це важливий фактор отримання іпотечного кредиту. Ви також повинні оцінити місцевий ринок нерухомості, економічний прогноз та наслідки перебування, принаймні на десятиліття. Які потреби вашого життя, сучасність та майбутнє, а також які звички та Ви могли б відмовитись від інвестицій у будинок?

Коефіцієнт заборгованості та доходу

Перший, і найбільш очевидний, момент прийняття рішення передбачає гроші. Якщо у вас є достатні засоби придбати будинок за готівку, то ви, звичайно, можете дозволити собі придбати його зараз. Навіть якщо ви не можете заплатити готівкою, більшість експертів погодиться з тим, що ви можете дозволити собі придбання, якщо зможете претендувати на іпотеку в новому будинку. Але яку іпотеку ви можете собі дозволити?

Стандартом співвідношення боргу до прибутку (DTI) у розмірі 43% зазвичай використовується Федеральне управління житлового господарства (FHA) як орієнтир для затвердження іпотечних кредитів. Це співвідношення використовується для визначення того, чи може позичальник здійснювати свої платежі щомісяця; деякі кредитори можуть бути більш м'якими або жорсткими, залежно від ринку нерухомості та загальних економічних умов. 43% DTI означає, що всі ваші регулярні виплати заборгованості, а також витрати, пов'язані з житлом - іпотека, страхування іпотечного кредитування, збори асоціацій власників житла, податок на майно, страхування власника будинку тощо - не повинні дорівнювати більше 43% вашого місячного валового доходу.

Наприклад, якщо ваш щомісячний валовий дохід становить 4000 доларів, ви помножите це число на 0, 43. 1720 доларів - це загальна сума, яку ви повинні витратити на виплату боргів. Скажімо, у вас вже є щомісячні зобов’язання: мінімальні платежі за допомогою кредитної картки в розмірі 120 доларів США, оплата за автомобільний кредит у розмірі 240 доларів США, а також виплати студентського кредиту в розмірі 120 - 480 доларів США. Це означає, що теоретично ви можете дозволити до 1240 доларів США на місяць додаткової заборгованості за іпотечний кредит тощо, і все ще знаходитесь в межах максимального DTI. Звичайно, менше боргів завжди краще.

Чого хочуть іпотечні кредитори

Вам також потрібно врахувати коефіцієнт заборгованості до прибутку, який обчислює ваш дохід по відношенню до місячного боргу, який ви мали б сплатити лише за витрати на житло. Зазвичай кредитори, як це співвідношення, становлять не більше 28%; під час рецесії вони можуть дозволити йому знизитись до цілих 31%. Наприклад, якщо ваш валовий дохід становить 4000 доларів на місяць, у вас виникнуть труднощі з затвердженням щомісячних витрат на житло в розмірі 1720 доларів, навіть якщо у вас немає інших зобов'язань. Для передового DTI в розмірі 31%, ваші витрати на житло повинні бути менше 1240 доларів.

Чому б вам не вдалося використати повне відношення боргу до доходу, якщо у вас немає іншого боргу? В основному, тому що кредитори не люблять тебе жити на краю. Фінансові нещастя трапляються - ви втрачаєте роботу, автомобіль стає загальним, медична непрацездатність заважає працювати деякий час. Якщо ваша застава становить 43% вашого доходу, у вас не буде місця для хитання, коли ви хочете або повинні мати додаткові витрати.

Експерти з фінансового планування погоджуються з тим, що ви можете дозволити собі придбання житла, якщо зможете отримати іпотечний кредит щомісячним платежем, який становить не більше 28% вашого валового доходу.

Більшість іпотечних кредитів є довгостроковими зобов’язаннями: майте на увазі, що ви можете здійснювати ці платежі щомісяця протягом наступних 30 років. Відповідно, слід оцінити надійність вашого основного джерела доходу. Ви також повинні врахувати свої перспективи на майбутнє та ймовірність того, що ваші витрати з часом зростуть. Можливість дозволити собі новий будинок сьогодні не настільки важлива, як ваша здатність дозволити собі це протягом тривалого часу.

Потрібно сказати, що мати можливість дозволити собі будинок не відповідає на питання про те, чи зараз вам вдалий час діяти за цим варіантом.

Ринок житла

Якщо припустити, що ваша ситуація з особистими грошима перебуває під контролем, ваш наступний розгляд - це економіка ринку житла - або у вашому поточному регіоні, або в тому, куди ви плануєте переїхати. Будинок - це дорога інвестиція. Гроші на покупку - це чудово, але це не відповідає на питання, чи має покупка сенс з фінансової точки зору. Один із способів зробити це - відповісти на питання «Чи дешевше взяти напрокат, ніж купувати?» Якщо покупка виходить дешевшою, ніж оренда, це сильний аргумент на користь покупки.

Так само варто подумати про довгострокові наслідки придбання будинку. Поколіннями покупка будинку була майже гарантованим способом заробітку. Ваші бабусі та дідусі могли купити будинок 50 років тому за 20 000 доларів і продати його в п'ять або 10 разів більше, ніж через 30 років.

Те саме не можна сказати для власників будинків останніх урожаїв. Багато з них втратили гроші, коли ринок нерухомості зазнав краху ще в 2007 році, а багато хто зараз має власні будинки, які коштують набагато менше ціни, яку вони придбали лише десять років тому. Якщо ви купуєте нерухомість, вважаючи, що вона з часом збільшиться, не забудьте врахувати витрати на виплату відсотків за вашу іпотеку, оновлення майна та поточне, регулярне обслуговування у свої розрахунки.

Економічний прогноз

У цій же лінії є роки, коли ціни на нерухомість знижуються, і роки, коли вони аномально високі. Якщо ціни настільки низькі, що, очевидно, ви отримуєте хорошу угоду, ви можете сприймати це як знак того, що можливо прийшов час зробити покупку. На ринку покупців знижені ціни збільшують шанси на те, що час працюватиме на вашу користь і змусить ваш будинок оцінити вниз дорогу.

Процентні ставки, які відіграють велику роль у визначенні розміру щомісячної іпотечної виплати, також мають роки, коли вони високі, та роки, коли вони низькі. Очевидно, що нижче - краще. Наприклад, наш щомісячний калькулятор іпотечних платежів показує, що 30-річна іпотека (360 місяців) на позику в розмірі 100 000 доларів США під 3% відсотків обійдеться вам у 421, 60 доларів на місяць. При 5% процентній ставці це обійдеться вам у 536, 82 долара на місяць. На 7% він підскакує до $ 665, 30. Тож якщо процентні ставки падають, можливо, буде розумно почекати, перш ніж купувати. Якщо вони зростають, має сенс зробити покупку швидше, ніж пізніше.

Пори року також можуть вплинути на процес прийняття рішень. Якщо ви хочете, щоб якомога більше різноманітних будинків на вибір, весна - це, мабуть, найкращий час для покупок. Знаки "Продаж" мають тенденцію до появи квітів, як погода прогрівається, а газони стають зеленими. Частина причини стосується цільової аудиторії більшості будинків: сім'ї, які чекають переїхати, поки їхні діти закінчать поточний навчальний рік, але хочуть влаштуватися до початку нового року восени.

Врахуйте свої життєві потреби

Хоча гроші, очевидно, є важливим фактором, є безліч інших факторів, які можуть відігравати певну роль у ваших термінах. Ваша потреба у додатковому просторі (нова дитина в дорозі, літній родич, який не може жити один)? Чи пов'язаний цей крок із зміною шкіл ваших дітей? Якщо ви будете продавати будинок, в якому прожили менше двох років, ви б взяли податок на приріст капіталу - і якщо так, то варто почекати, щоб уникнути укусу?

Ви можете любити готувати з інгредієнтами гурманів, щомісяця проводити вихідні, відвідувати виконавське мистецтво або працювати з особистим тренером. Жодна з цих звичок не є бюджетними вбивцями, але вам, можливо, доведеться обійтися без них, якщо ви придбали житло лише на основі 43% співвідношення боргу та доходу.

Перш ніж ви практикуєте здійснювати іпотечні платежі, приділіть собі невеликий фінансовий кімната, віднявши вартість найдорожчого хобі чи діяльності від розрахункового платежу. Якщо балансу недостатньо, щоб придбати будинок своєї мрії, можливо, вам доведеться зупинити свої забави та ігри - або почати думати про менш дорогий будинок як про свій будинок мрії.

Продаж одного будинку, покупка іншого

Збережіть виручку від вашого поточного будинку на ощадному рахунку та визначте, чи не після внесення інших необхідних витрат, таких як оплата автомобіля чи медичне страхування, ви зможете дозволити собі іпотеку. Важливо також пам’ятати, що додаткові кошти доведеться виділити на технічне обслуговування та комунальні послуги. Ці витрати, безперечно, будуть більшими для великих будинків.

Підраховуючи, використовуйте поточний дохід. Не припускайте, що ви будете заробляти більше грошей на дорозі. Підвищення не завжди бувають, і кар'єра змінюється. Якщо ви базуєте суму покупки будинку на майбутньому доході, влаштуйте романтичну вечерю за допомогою своїх кредитних карток. Ви збираєтеся в них тривалих стосунків.

Однак, якщо ви можете впоратися з цими додатковими витратами на будинок, не витрачаючи на себе зайву заборгованість за кредитною карткою, ви можете дозволити собі придбати житло - до тих пір, поки ви заощадили достатню кількість грошей на свій внесок.

Чи можете ви дозволити початковий внесок?

Найкраще знизити 20% від ціни на житло, щоб не платити приватне іпотечне страхування (PMI). Зазвичай додається до ваших іпотечних платежів, PMI може коштувати додаткових від 50 до 100 доларів на місяць.

Менший авансовий внесок не означатиме, що покупка будинку неможлива. Наприклад, ви можете придбати житло із зниженою вартістю 3, 5% за рахунок позики на FHA, але є додаткові бонуси, щоб прийти до більшої кількості справ. На додаток до вищезазначеного уникнення PMI, більший внесок означає:

• Менші іпотечні платежі. За іпотеку в розмірі 200 000 доларів США з 5-відсотковою процентною ставкою на 30-річний термін ви б заплатили 1, 074 долара. Якщо ваша іпотека склала 180 000 доларів США з 5% відсотковою ставкою на 30-річний термін, ви заплатите 966, 28 доларів. Більше вибір кредитора. Деякі кредитори не фінансують вас, якщо ви не покладете хоча б 5% на 10%.

Незважаючи на те, що для більшого внеску є багато переваг, не жертвуйте своїм надзвичайним накопичувальним рахунком повністю, щоб більше не вносити свій будинок. Ви можете закінчитись у крайній мірі, коли виникнуть несподівані ремонти чи інші потреби.

Чи плануєте ви зупинитися?

Доступність повинна бути річчю номер один, яку ви шукаєте в будинку, але також найкраще знати, що ви хочете жити в будинку, який ви вибрали принаймні 10 років. Якщо ні, ви можете застрягнути в будинку, якому не можете дозволити собі місто, яке ви готові виїхати. Якщо ви не можете оцінити, в якому місті ви будете жити, і який ваш десятирічний план, це не самий час придбати житло. Якщо ви хочете придбати будинок без десятирічного плану, придбайте будинок, який коштує набагато нижче, ніж максимум, який ви можете собі дозволити. Вам доведеться дозволити собі влучити, якщо вам доведеться швидко продати його. Ще один виняток: якщо ви працюєте в компанії, яка купує будинки переселених працівників - одне ім’я - це гарантований варіант викупу - це також безпечно купувати без 10-річного зобов’язання.

Суть

Ви готові придбати будинок? Відповідь фліп (не призначена для каламбуру) - "так - якщо ви можете дозволити це зробити". Але "дозволити собі" не так просто, як зараз на вашому банківському рахунку; безліч інших фінансових та життєвих міркувань повинні враховувати ваші розрахунки.

Коли ви враховуєте всі ці елементи, "якщо ви можете дозволити собі це зробити" починає виглядати складніше, ніж це здається. Але розгляд їх тепер може запобігти дорогі помилки та фінансові проблеми згодом. Звичайно, є один найкращий час для накиду: коли ви знайдете ідеальний будинок в ідеальному місці для продажу - за ідеальною ціною.