Що таке комерційні іпотечні цінні папери (CMBS)?
Комерційні іпотечні цінні папери (CMBS) - це інвестиційні продукти з фіксованим доходом, які підтримуються іпотекою на комерційну нерухомість, а не на житлову нерухомість. CMBS може надавати ліквідність як інвесторам у нерухомість, так і комерційним кредиторам.
Оскільки немає норм щодо стандартизації структур CMBS, їх оцінка може бути складною. Базові цінні папери CMBS можуть включати ряд комерційних іпотечних кредитів різного роду, цінностей та видів власності - наприклад, багатоквартирні житлові будинки та комерційна нерухомість. CMBS може запропонувати менший ризик передплати, ніж цінні папери, що перебувають під заставою (RMBS), оскільки термін, що стосується комерційних іпотечних кредитів, як правило, фіксований.
Як працюють комерційні іпотечні цінні папери
Як і у випадку забезпечення борговими зобов'язаннями, що забезпечуються заставою (CDO), і зобов'язання з заставою під заставу (CMO) CMBS є у формі облігацій. Іпотечні кредити, що утворюють єдину комерційну заставу, забезпечену заставою, виступають в якості застави у разі невиконання зобов'язань, при цьому основна сума та відсотки передаються інвесторам. Кредити, як правило, містяться в довірі, і вони сильно диверсифіковані за своїми умовами, видами майна та сумою. Основні позики, які сек'юритизуються в CMBS, включають позики на нерухомість, таку як багатоквартирні будинки та комплекси, фабрики, готелі, офісні будівлі, офісні парки та торгові центри, часто в межах одного довіри.
Іпотечний кредит, як правило, не є регресним боргом - будь-який споживчий або комерційний борг, який забезпечується лише заставою. У разі невиконання зобов'язань позикодавець не може вилучити будь-які активи позичальника за межами застави.
Оскільки CMBS є складними інвестиційними засобами, вони потребують широкого кола учасників ринку - включаючи інвесторів, первинного обслуговуючого персоналу, головного обслуговуючого персоналу, спеціального сервісного сервісу, власника сертифікату спрямованості, довірених осіб та рейтингових агентств. Кожен з цих гравців виконує певну роль для забезпечення належної роботи CMBS.
На ринок CMBS припадає приблизно 2% всього ринку фіксованого доходу в США.
Типи CMBS
Іпотечні кредити, що повертають CMBS, класифікуються за траншами відповідно до рівня кредитного ризику, який, як правило, класифікується від вищої або найвищої якості до нижчої якості. Траншшти найвищої якості отримуватимуть як відсотки, так і основні платежі та мають найменший пов'язаний ризик. Нижчі транші пропонують більш високі відсоткові ставки, але транші, які беруть на себе більший ризик, також поглинають більшість потенційних втрат, які можуть статися, коли транші знижуються за рангом.
Найнижчий транш у структурі CMBS міститиме найризикованіші та, можливо, спекулятивні позики в портфелі. Процес сек'юритизації, який бере участь у розробці структури CMBS, важливий як для банків, так і для інвесторів. Це дозволяє банкам видавати більше кредитів загалом, а також дає інвесторам легкий доступ до комерційної нерухомості, одночасно дає їм більший прибуток, ніж традиційні державні облігації.
Однак інвестори повинні розуміти, що у випадку невиконання одного або декількох позик у CMBS, найвищі транші повинні бути повністю погашені з відсотками, перш ніж нижчі транші отримають будь-які кошти.
Ключові вивезення
- CMBS забезпечується іпотекою на комерційну нерухомість, а не на житлову нерухомість. Комерційні іпотечні цінні папери складаються у формі облігацій, а базові позики зазвичай містяться в трастах. Кредити в CMBS виступають в якості застави - з основною сумою та відсотками для інвесторів - у разі дефолту.
Критика CMBS
Як правило, в CMBS інвестують лише дуже заможні інвестори, оскільки тут не так багато варіантів для середнього інвестора. Важко знайти взаємні фонди або фондові фонди (ETF), які інвестують виключно в цей клас активів, хоча багато взаємних фондів нерухомості інвестують частину своїх портфелів в CMBS.
Вимоги до CMBS
У грудні 2016 року Комісія з цінних паперів та бірж (SEC) та Регулюючий орган фінансової промисловості (FINRA) запровадили нові нормативні акти для зменшення деяких ризиків CMBS, створивши вимоги до маржі для операцій з покритими агентствами, включаючи заставні зобов'язання з заставою.
