Що таке Позика Джамбо?
Позика на джембо, також відомий як іпотечний кредит, - це тип фінансування, який перевищує ліміти, встановлені Федеральним агентством з фінансування житлового будівництва (FHFA). На відміну від звичайних іпотечних кредитів, кредит з джембором не може бути придбаний, гарантований або сек'юритизований Fannie Mae або Freddie Mac. Призначені для фінансування розкішних об'єктів нерухомості та будинків на висококонкурентних ринках місцевої нерухомості, іпотечні кредити мають унікальні вимоги андеррайтингу та податкові наслідки. Такі види іпотеки набули тяги, оскільки ринок житла продовжує відновлюватися після Великої рецесії.
Значення іпотечного кредиту залежить від штату та навіть округу. FHFA щорічно встановлює відповідний розмір ліміту позики для різних областей, хоча він змінюється нечасто. Станом на 2019 рік для більшої частини країни ліміт був встановлений у розмірі 484 350 доларів. Це було збільшено з 453 100 доларів у 2018 році. Для повітів, які мають більш високі значення в домашніх умовах, базовий ліміт встановлюється у розмірі 726, 525 доларів, або 150% від 484 350 доларів.
FHFA має інший набір резервів для областей за межами континентальних Сполучених Штатів для розрахунків ліміту позики. Як результат, базовий ліміт кредиту на джембові на Алясці, Гуамі, Гаваях та Віргінських островах США станом на 2019 рік також становить 726, 525 доларів. Ця сума насправді може бути навіть більшою в повітах, які мають більш високі значення вдома.
Як працює кредит Jumbo
Як і у традиційних іпотечних кредитів, мінімальні вимоги до джемболу стають все більш жорсткими з 2008 року. Щоб отримати схвалення, вам знадобиться зоряний кредитний бал - 700 або вище - і дуже низький коефіцієнт заборгованості до доходу (DTI). DTI повинен бути нижче 43% і, переважно, ближче до 36%. Хоча це невідповідні іпотечні кредити, жомботи все-таки повинні підпадати під керівні принципи того, що Бюро фінансового захисту споживачів вважає "кваліфікованою іпотекою" - системою кредитування зі стандартизованими умовами та правилами, такими як 43% ДТІ.
Вам потрібно буде довести, що у вас є доступні готівкові гроші для покриття платежів, які, ймовірно, будуть дуже високими, якщо ви виберете стандартну 30-річну іпотеку з фіксованою ставкою. Конкретні рівні доходів та резерви залежать від розміру загальної позики, але всі позичальники потребують 30 днів заробітної плати та форми податкової форми W2, що тривають на два роки. Якщо ви є самозайнятими, вимоги доходу більше: Два роки податкової декларації та принаймні 60 днів поточних банківських виписок. Позичальнику також потрібні відомі ліквідні активи, щоб кваліфікуватись та резерви готівки, що дорівнюють півроку іпотечних платежів. А всі заявники повинні пред'явити належну документацію щодо всіх інших позик, що утримуються, та підтвердження власності на неліквідні активи (як і інші об'єкти нерухомості).
Ключові вивезення
- Позика на джамбо - це вид фінансування, який перевищує ліміти, встановлені Федеральним агентством з фінансування житлового будівництва, і його не можна купувати, гарантувати чи сек'юритизувати Фанні Мей або Фредді Мак. Власники повинні зазнавати більш жорстких вимог до кредиту, ніж ті, що подають заявку на звичайну позику. Для затвердження необхідний зоряний кредитний рейтинг і дуже низьке відношення боргу до доходу. Середній розмір квітня за іпотечним кредитом часто збігається із звичайними іпотечними кредитами, тоді як початкові внески становлять приблизно від 10% до 15% від загальної ціни покупки.
Ставки позикової ставки Jumbo
Незважаючи на те, що іпотечні кредити використовувались більш високими процентними ставками, ніж звичайні іпотечні, в останні роки розрив скорочується. Сьогодні середньорічна процентна ставка (APR) для іпотечного кредитування часто збігається із звичайними іпотечними, а в деяких випадках фактично нижчою. Так, станом на березень 2019 року, Wells Fargo, наприклад, стягував 4, 022% за 30-річну позику з фіксованою ставкою та 3, 793% на той самий термін за кредит на джембо.
Незважаючи на те, що спонсоровані урядом підприємства не в змозі впоратися з ними, кредити, пов’язані з перешкодами, часто сек'юритизуються іншими фінансовими установами; оскільки ці цінні папери несуть більший ризик, вони торгують із премією прибутковості звичайними сек'юритизованими іпотечними кредитами. Однак цей спред зменшився за рахунок процентної ставки самих позик.
Попередній внесок на позику Jumbo
На щастя, вимоги до початкових платежів послабилися за той самий період часу. У минулому іпотечні кредитори часто перемагали покупців будинків виставляти 30% від вартості купівлі резиденції (порівняно з 20% для звичайних іпотечних). Тепер ця цифра знизилася на 10% до 15%. Як і у випадку з будь-якою іпотекою, для отримання більш високого внеску можуть бути різні переваги - серед них, щоб уникнути витрат, які вимагають кредитори приватного іпотечного страхування на початкові внески нижче 20%.
Хто повинен взяти позику в джембо?
Скільки ви можете в остаточному рахунку позичити, залежить, звичайно, від ваших активів, вашої кредитної оцінки та вартості майна, яке ви зацікавлені в купівлі. Ці іпотечні кредити вважаються найбільш підходящими для сегменту доходів із високим рівнем доходу, які заробляють від 250 000 до 500 000 доларів на рік. Цей сегмент відомий як HENRY, абревіатура для високих заробітків, ще не багата. В основному це люди, які, як правило, заробляють багато грошей, але не мають накопичених мільйонів зайвих грошей чи інших активів - поки що.
Хоча особа в сегменті ГЕНРІ, можливо, не накопичила багатства на придбання дорогого нового будинку готівкою, такі люди з високим рівнем доходу, як правило, мають кращі кредитні бали та більш широко встановлені кредитні історії, ніж пересічний домовласник, який шукає звичайну іпотечну позику на менша сума. Вони також мають тенденцію мати більш міцні пенсійні рахунки. Вони часто роблять внесок протягом більш тривалого періоду, ніж ті, хто отримує нижчі доходи.
Не чекайте великих податкових пільг на позику "джембо". Обмеження розміру відрахування відсотків за іпотечним кредитом обмежується 750 000 доларів США за новий іпотечний борг.
Це лише ті види людей, які заклади люблять підписувати на довгострокову продукцію, почасти тому, що їм часто потрібні додаткові послуги з управління багатством. Плюс до того, для банку більш практичним є управління єдиною іпотекою на 2 мільйони доларів, ніж 10 позик на суму 200 000 доларів за штуку.
Спеціальні міркування щодо кредиту Джамбо
Тільки тому, що ви можете отримати право на одну з цих позик, не означає, що вам варто брати її. Ви, звичайно, не повинні, якщо ви розраховуєте на те, що він забезпечить вам значну податкову пільгу, наприклад.
Ви, напевно, знаєте, що з податків ви можете вирахувати іпотечний відсоток, який ви сплатили за якийсь рік, за умови деталізації своїх відрахувань. Але вам, мабуть, ніколи не доводилося турбуватися про обмеження розміру IRS на цьому відрахуванні - ковпак, який був знижений ухваленням Закону про податкові пільги та робочі місця. Кожен, хто отримав іпотеку 14 грудня 2017 року або раніше, може стягнути відсотки до боргу в розмірі до 1 мільйона доларів, що становить суму старого обмеження. Але за покупки будинку, здійснені після 14 грудня 2017 року, ви можете вирахувати відсотки лише до 750 000 доларів іпотечного боргу. Якщо ваша іпотека більша, ви не отримаєте повного вирахування. Наприклад, якщо ви плануєте зняти іпотеку на 2 мільйони доларів, яка нараховує відсотки в 80 000 доларів США на рік, ви можете лише відняти 30 000 доларів США - відсотки за перші 750 000 доларів вашої іпотеки. Насправді, ви сплачуєте податки лише на 37, 5% відсотків від іпотечного кредиту.
Це означає, що вам слід з обережністю позичати гроші та ретельно розминати цифри, щоб побачити, що ви можете по-справжньому дозволити собі та які податкові пільги ви отримаєте. Якщо державне та місцеве утримання податків обмежено до 10 000 доларів на рік, завдяки одній і тій же податковій накладі, власність з високою сумою оподаткування також обійдеться вам дорожче. Ще одна стратегія: порівняйте умови, щоб побачити, якщо взяти менший відповідний кредит плюс другий кредит, а не один великий джембо, може виявитися кращим для ваших фінансів у довгостроковій перспективі. (Про пов’язане читання див. У розділі "Розуміння Jumbo Vs. звичайних іпотечних кредитів")
