Чи повинні старші проживали REITs бути частиною вашого портфеля? Перш ніж вивчити відповідь на це питання, важливо точно знати, що таке REIT або довірча інвестиція в нерухомість.
"REIT - це компанія, яка володіє або фінансує нерухомість для отримання прибутку", згідно з даними Національної асоціації інвестиційних фондів нерухомості або NAREIT. «За моделями взаємних фондів, REITs надає інвесторам усіх типів регулярні потоки доходів, диверсифікацію та довгострокове збільшення капіталу. ЗЕД, як правило, виплачує весь оподатковуваний дохід як дивіденди акціонерам. У свою чергу, акціонери сплачують податок на прибуток з цих дивідендів. "(Докладніше див." Інвестиції у ЗЕД " та" Як аналізувати інвестиційні трести в нерухомість " .)
REITs може інвестувати у дуже конкретні ніші в секторі нерухомості. Однією з таких ніш є житло для старших. Це повертає нас до питання: Чи є старші проживаючі REITs розумним доповненням до вашого портфоліо?
Демографічні показники для старших живих REIT
Не можна заперечувати, що багато хто з нас старіють. Десь 10 000 бебі-бумерів виповнюють 65 щодня. У міру того, як багато цих бумерів старіють, вони захочуть або повинні переїхати у більш підходяще житло для своїх ситуацій. Багато з цих варіантів потрапляють під парасольку житла для старших людей, який варіюється від закладів, орієнтованих на старших, що пропонують можливість самостійного проживання, до тих, хто надає допомогу у багатьох формах.
Потреба у всіх типах закладів для проживання старшого віку буде продовжувати зростати. Дослідження економістів NAREIT дало кілька цікавих спостережень:
- Люди похилого віку переїжджають у житло для старших людей із більшою частотою, ніж у минулому, і такі переїзди відбуваються у молодшому віці, ніж у минулому. Частина цього зумовлена великим спектром можливостей для проживання старших людей, у тому числі тих, де немає негайної потреби в догляді за допомогою, яка проживає з надання допомоги. вікова група до 79 років. У старших людей похилого віку є більші можливості щодо проживання старших людей.
Ці та інші демографічні тенденції сприятливі для старших будинків REITs. Залишається питання: чи це хороша інвестиція? Як і більшість варіантів інвестування, відповідь полягає в тому, що це залежить.
Розглянемо ці фактори
Інвестувати в публічно торгувані ЗЕД - це як інвестування в будь-яку іншу компанію. Для початку слід знати, хто керує компанією. Яка стратегія бізнесу / інвестування? Який досвід компанії? Іншими словами, перед інвестуванням в Apple, IBM чи будь-які інші акції у вас повинно бути багато тих самих питань, які ви б задали та дослідили.
Старші проживаючі РЕІС в основному знаходяться в секторі ЗНО з охорони здоров'я. Відсоток доходів, які проживають у сфері охорони здоров’я та, зокрема, людей, які проживають на рівні вищого рівня, буде змінюватися від REIT до REIT.
Крім вищезазначених питань, слід спочатку з’ясувати, як REIT заробляє свої гроші. В рамках цієї широкої категорії є АДСІЦ, які інвестують кошти в квартири та громади, орієнтовані на старших, домівки для проживання та пов'язані з цим нерухомості, наприклад, медичні будинки.
Велика медична служба REIT Ventas (VTR) зробила велику ставку на житло для старих. Нещодавні коментарі Морнінгстару щодо REIT повторюють деякі занепокоєння щодо майбутнього житла для старих: «Сильний ріст, який спочатку сподобався старшим операційним фондом Ventas, сповільнився в міру зростання нових конкурентних пропозицій та невизначеності. Ефективність може продовжуватись перевірятись, якщо динаміка попиту / пропозиції слабшає."
Як і багато тенденцій, які ми спостерігаємо у світі бізнесу, коли компанії виявляють потенціал для отримання прибутку, вони, як правило, переходять у бізнес-сегмент. Старше житло не є винятком. Незважаючи на те, що демографічні показники сприятливі для людей, що живуть старшими, усіх типів, надмірне постачання може врізати їх прибутковість, а отже, прибутковість та грошовий потік РЕПІ, що інвестують у ці властивості.
Дивіденди та доходи
Однією з особливостей більшості ЗЕД є те, що вони скидають значний дохід від дивідендів. Наприклад, Vanguard REIT ETF (VNQ), наприклад, індексний фонд, що відстежує індекс MSCI US REIT, - має прибутковість 3, 72% на Morningstar. Згідно з даними Morningstar, деякі основні REITs в галузі охорони здоров’я, які мають значні вищі фонди житлового будівництва, приносять дуже солідну врожайність у сьогоднішньому середовищі з низькою процентною ставкою:
- HCP, Inc. (HCP) - 7, 76% довірений фонд житлових властивостей (SNH) - 8, 15% Ventas (VTR) - 4, 60%
Суть
Демографічні тенденції, безумовно, сприятливі для вищих навчальних закладів з питань фізичної та фізичної допомоги (REITs) для житлових будинків та охорони здоров'я, які мають значні переваги в цьому секторі. Перш ніж інвестувати в них, варто врахувати кілька моментів.
По-перше, хоча дохід від дивідендів багатьох цих ПІДС є дуже заманливим у сьогоднішньому середовищі з низькою процентною ставкою, коли доходи такі високі за деякими з цих ЗНО, потрібно запитати, чи є вони стійкими та які додаткові ризики ризикують запропонувати ці доходи. По-друге, більш високі відсоткові ставки є ворогом усіх REITS, і інвесторам потрібно запитати себе, як підвищення процентних ставок вплине на будь-який REIT, який вони розглядають. Нарешті, хоча демографічні тенденції сприятливі, важливо залишатися на вершині пропозиції для житла для старших людей щодо потенційного попиту.
