Зміст
- 1. Знайте справедливість свого дому
- 2. Знай свою кредитну оцінку
- 3. Знайте коефіцієнт заборгованості та доходу
- 4. Витрати на рефінансування
- 5. Тарифи проти терміну
- 6. Бали рефінансування
- 7. Знайте свою точку беззбитковості
- 8. Приватне іпотечне страхування
- 9. Знайте свої податки
- Суть
Заявки на рефінансування - це значна частина всіх заявок на іпотеку, згідно з даними Асоціації іпотечних банкірів (MBA). Частково це може бути тому, що відносно низькі процентні ставки за іпотекою спонукали власників будинків реструктурувати свої фінанси.
Однак правильність рефінансування іпотеки для вас залежить більше від індивідуальних обставин, ніж процентні ставки за іпотечним кредитом цього тижня. Ось дев'ять основних міркувань, які слід переглянути, перш ніж подати заявку на рефінансування будинку.
1. Знайте справедливість свого дому
Перша кваліфікація, яка вам знадобиться для рефінансування - це власний капітал у вашому домі. Хороша новина полягає в тому, що цінності на дому зростають, а частка підводних власників будинків значно зменшилася, зазначає Лен Кіфер, заступник головного економіста Фредді Мака. Тим не менш, деякі будинки не повернули собі цінність, а деякі власники будинків мають низький капітал. Рефінансування з невеликим або без власного капіталу не завжди можливо за допомогою звичайних кредиторів, але деякі урядові програми доступні. Найкращий спосіб дізнатися, чи ви претендуєте на певну програму - це відвідати кредитора та обговорити ваші індивідуальні потреби. Власники будинків, що мають принаймні 20% власного капіталу, матимуть більш легкий час для отримання нового кредиту.
2. Знай свою кредитну оцінку
Кредитори в останні роки посилили свої стандарти щодо затвердження позики, тому деякі споживачі можуть бути здивовані, що навіть при хорошому кредиті вони не завжди можуть претендувати на найнижчі відсоткові ставки. Зазвичай кредитори хочуть отримати кредитну оцінку 760 або вище, щоб отримати право на найнижчі процентні ставки за іпотекою. Позичальники з нижчими показниками все ж можуть отримати новий кредит, але відсоткові ставки або збори, які вони сплачують, можуть бути вищими.
Ключові вивезення
- Перш ніж вирішити, чи потрібно рефінансувати свою іпотеку, переконайтеся, що ви маєте належний власний капітал - принаймні 20% полегшать право на отримання кредиту. Перевірте, чи не перевищує 760 кредитний бал, а ваш борг - коефіцієнт доходу становить 36% або менше. Погляньте на терміни, процентні ставки та витрати на рефінансування - включаючи бали та чи доведеться платити PMI -, щоб визначити, чи буде подавати позиковий кредит вперед вашим потребам. навіть вкажіть, і як рефінансування вплине на ваші податки.
3. Знайте коефіцієнт заборгованості та доходу
4. Витрати на рефінансування
Рефінансування житла зазвичай коштує від 3% до 5% від загальної суми позики, однак позичальники можуть знайти кілька способів зменшити витрати або повернути їх у позику. Якщо у вас достатній капітал, ви можете перекладати витрати у свій новий кредит, збільшуючи основну суму. Деякі кредитори пропонують рефінансування "без витрат", що зазвичай означає, що ви заплатите трохи більшу процентну ставку для покриття витрат на закриття. Не забувайте домовлятися і робити покупки, оскільки деякі збори за рефінансування можуть бути сплачені позикодавцем або зменшені.
5. Тарифи проти терміну
Хоча багато позичальників зосереджуються на процентній ставці, важливо встановити свої цілі при рефінансуванні, щоб визначити, який іпотечний продукт відповідає вашим потребам. Якщо ваша мета - максимально зменшити щомісячні платежі, вам потрібен кредит з найнижчою процентною ставкою на найдовший термін. Якщо ви хочете платити менше відсотків за тривалість позики, шукайте найнижчу процентну ставку за найкоротший термін. Позичальники, які хочуть погасити свій кредит якомога швидше, повинні шукати іпотеку з найкоротшим терміном, який вимагає платежів, які вони можуть собі дозволити.
6. Бали рефінансування
Коли ви порівнюєте різні пропозиції іпотечного кредиту, переконайтеся, що ви дивитесь як на процентні ставки, так і на пункти. Бали, що дорівнюють 1% від суми позики, часто виплачуються для зниження процентної ставки. Не забудьте порахувати, скільки ви будете платити в очках за кожну позику, оскільки вони будуть виплачуватись під час закриття або загорнутись у основну частину вашого нового кредиту.
Кредитори в останні роки посилили свої стандарти щодо затвердження позики, вимагаючи більш високих показників кредитування за найкращими процентними ставками та нижчим співвідношенням боргу до доходу, ніж у минулому.
7. Знайте свою точку беззбитковості
Важливим розрахунком при прийнятті рішення про рефінансування є точка беззбитковості, точка, в яку витрати на рефінансування були покриті вашими щомісячними заощадженнями. Після цього, щомісячні заощадження будуть повністю вашими. Якщо, наприклад, ваш рефінансування коштує вам 2000 доларів, а ви заощаджуєте 100 доларів на місяць за попередній кредит, на компенсацію витрат знадобиться 20 місяців. Якщо ви маєте намір переїхати чи продати своє житло протягом двох років, рефінансування за цим сценарієм може не мати сенсу.
8. Приватне іпотечне страхування
Власники будинків, які мають менше 20% власного капіталу в своєму будинку, коли вони рефінансують, повинні будуть сплачувати приватне іпотечне страхування (PMI). Якщо ви вже сплачуєте PMI за поточним кредитом, це не матиме великої різниці для вас. Але деякі власники будинків, чиї будинки зменшилися з моменту придбання, можуть виявити, що якщо вони рефінансують, їм потрібно буде почати платити PMI вперше. Зменшені платежі за рахунок рефінансування можуть бути недостатньо низькими, щоб компенсувати додаткові витрати PMI. Кредитор може швидко підрахувати, чи потрібно буде вам платити PMI і скільки це додасть до вашого житлових платежів.
9. Знайте свої податки
Багато споживачів покладаються на відрахування відсотків від іпотечного кредиту, щоб зменшити свій федеральний рахунок податку на прибуток. Якщо ви рефінансуєте і почнете сплачувати менші відсотки, ваша податкова виплата може бути нижчою, хоча мало хто вважає це причиною уникати рефінансування. Однак також можливо, що відсоткове вирахування буде вищим за перші кілька років позики, коли відсоткова частка щомісячного платежу буде більша за основну. Збільшення розміру вашої позики за рахунок зняття готівки або згортання витрат на закриття також вплине на суму відсотків, які ви будете платити.
Зважаючи на це, положення Закону про податкові пільги та робочі місця, прийняті до закону у грудні 2017 року, можуть вплинути на ваше бажання скористатися відрахуванням відсотків за іпотекою. Новий вищий стандартний відрахування - тепер 24 400 доларів для подружніх пар подають спільно, порівняно з 12 700 доларів США за попереднім законом - може зробити деталізацію відрахувань менш фінансово привабливою для більшості платників податків. Але заможніші власники будинків, які хочуть рефінансувати велику існуючу іпотеку, все одно зможуть відняти відсотки до іпотечного боргу до 1 мільйона доларів США (ліміт на новий іпотечний борг зараз становить 750 000 доларів для будинків, куплених 15 грудня 2017 року або пізніше). Враховуючи ці зміни, розумно звернутися до податкового радника щодо індивідуальної інформації про вплив рефінансування на ваші податки.
Суть
Як і у багатьох фінансових операціях, рефінансування іпотеки є складним і вимагає належної ретельності з боку власників будинків, які розглядають це.
Розумно проконсультуватися з авторитетним кредитором для швидких відповідей на деякі ваші проблеми. Це допоможе вам прийняти важливе рішення щодо того, чи підходить саме вам рефінансування. Якщо вам здається, що це буде гарним кроком, зробіть дослідне домашнє завдання, обговорене вище.
