Що таке DownREIT?
DownREIT - це спільна робота між власником нерухомості та інвестиційним фондом нерухомості (REIT) з метою придбання та контролю над нерухомістю.
Ключові вивезення
- DownREIT - це договір про партнерство між REIT та власником нерухомості, який дозволяє відкласти податок з продажу оціненої нерухомості. Існує два типи DownREIT. Перший тип передбачає обмеження капітальних внесків з REITs, тоді як другий тип передбачає значний внесок капіталу REITs.DownREIT є складнішими порівняно з UPREIT та можуть мати податкові наслідки, якщо операційний підрозділ вважається цінним паперам IRS.
Розуміння DownREIT
DownREIT передбачає партнерський договір між власником нерухомості та (REIT), який допомагає власнику нерухомості у відкладенні податку на прибуток від продажу цінної нерухомості. UPREIT був винайдений після спаду нерухомості у 90-х роках для полегшення інвестування капіталу в галузь нерухомості. НизькийРЕЙТ еволюціонував із ПІДГОТОВКИ.
Власники нерухомості, які вносять власність у DownREIT, отримують діючі підрозділи в партнерстві. Цей суб'єкт партнерства та відносини власника власності до нього можуть бути структуровані різними способами, залежно від структури REIT та будь-яких ПІДПРИЄМСТВ, які можуть існувати. У низхідному рейтингу REIT повинен погодитись на угоду про зупинку або закриття для продажу внесених активів.
Існує два типи категорій партнерства DownREIT. У першому типі товариства REIT передбачає обмежений капітал, а товариства з обмеженою відповідальністю отримують преференції щодо розподілу операційних грошових коштів у сумі, що дорівнює акціям дивідендів REIT. Друга категорія REIT передбачає внесок значного капіталу REIT. Генеральний партнер отримує розподіл, рівний поверненню капіталу.
DownREIT порівняно з UPREIT
DownREIT використовується менш широко, ніж UPREIT, оскільки він складніший і може не мати тих же податкових переваг, що і UPREIT. Внесення майна до DownREIT - це складна трансакція, яка вимагає професійних податкових та інвестиційних вказівок. Якщо транзакція не структурується з особливою обережністю, IRS може вважати передачу майна в DownREIT в обмін на операційні підрозділи як оподатковувану операцію за правилами замаскованого продажу або проти зловживань. Отже, ПОДРОБНИК може бути більш логічним вибором для власника майна, основним завданням якого є відстрочення зобов'язання з податку на прибуток.
На відміну від UPREIT, коли право власності на нерухомість не бере участь, DownREIT передбачає володіння нерухомістю. Деяка частина цього майна перебуває у власності прямо, а частина може бути у власності через обмежене партнерство з тими, хто вклав у неї майно.
DownREIT може бути логічним варіантом, якщо власник нерухомості вважає, що його нерухомість оцінить більше, ніж інші власність REIT, тому що він зберігає більший інтерес до своєї внесеної власності з DownREIT, ніж він би з UPREIT.
Однак, оскільки структура власності DownREIT є більш складною, перетворення операційних одиниць у грошові кошти вимагає більш складних розрахунків. Так само UPREIT і DownREIT по-різному діють як інвестиції, оскільки вони структуровані по-різному. У системі DownREIT партнерство між REIT та інвестором може виконуватись інакше, ніж результати діяльності REIT в цілому.
Однак понижуючі показники схожі на UPREIT, але за своїм значенням як інструмент планування нерухомості. Обидва піднімають основу діючих підрозділів після смерті власника, дозволяючи неоподатковувати передачу оціненої нерухомості спадкоємцям. Потім спадкоємці можуть конвертувати діючі підрозділи в акції REIT або готівку без сплати податку.
Приклад DownREIT
Розглянемо портфоліо з п'яти об'єктів нерухомості на суму 100 мільйонів доларів. Заборгованість має заборгованість у розмірі 80 мільйонів доларів за 8% процентної ставки. Партнери, що володіють майном, мають сукупний залишок на рахунку капіталу в розмірі 5 мільйонів доларів. REIT вступає в угоду та погашає 60 мільйонів доларів наявної заборгованості за майно та замінює залишки на капітальному рахунку для інших партнерів із боргом у 7%. Акції випускаються як діючі підрозділи на решту 20 мільйонів доларів, які утримуються партнерами, і REIT стає мажоритарним власником, тоді як решта партнерів стають лікарями загальної практики та LP.
