Зміст
- Що таке PMI?
- Вартість ПМІ
- Оплата ПМІ
- Скасування покриття PMI
- Автоматичне припинення PMI
- Остаточне припинення PMI
- Головна вартість та ІМТ
- Звичайні позики без ІМТ
- Попередні вимоги
- Piggyback Іпотечні кредити та ІМП
- FHA Іпотечне страхування Премія
- Скасування FHA MIP
- Суть
Це міф про те, що вам потрібно знизити 20% від вартості покупки будинку, щоб отримати іпотеку. Кредитори пропонують численні програми позик із меншими вимогами до початкових платежів, щоб відповідати різноманітним бюджетам та потребам покупців. Якщо ви їдете цим маршрутом, розраховуйте заплатити за приватне іпотечне страхування (PMI). Ці додаткові витрати можуть збільшити вартість щомісячних іпотечних платежів і, загалом, зробить ваш кредит дорожчим. Однак це майже неминуче, якщо у вас немає 20% або більше початкового внеску.
Приватне іпотечне страхування (PMI)
Що таке PMI?
PMI - це вид іпотечного страхування, за яким покупці, як правило, зобов’язані платити за звичайний кредит, коли вони роблять початковий внесок, що становить менше 20% від ціни покупки будинку. Багато кредиторів пропонують програми з низьким рівнем оплати, що дозволяє знизити лише 3%. Вартість цієї гнучкості - це PMI, який захищає інвестиції позикодавця у випадку, якщо ви не зможете погасити свою іпотеку, відому як дефолт. Іншими словами, PMI страхує кредитора, а не ви.
PMI допомагає позикодавцям повернути більше грошей за замовчуванням. Причина, за якою кредитори вимагають покриття авансових платежів нижче 20% від ціни покупки, полягає в тому, що ви володієте меншою часткою в своєму будинку. Іпотечники позикують вам більше грошей наперед, і, отже, ви готові втратити більше, якщо ви не встановите дефолт у перші роки власності. Кредити, застраховані Федеральною адміністрацією житлового будівництва, або позики FHA, також вимагають іпотечного страхування, але ці вказівки відрізняються від тих, що стосуються звичайних позик (ми покриємо це пізніше).
Вартість ПМІ
Як правило, ви будете платити від 40 до 80 доларів на місяць за кожну позику в 100 000 доларів, згідно з повідомленням Фредді Мака, що фінансується урядом, яке купує та продає іпотеку на вторинному ринку іпотечних кредитів. Пам’ятайте, що ця сума може змінюватись залежно від вашої кредитної оцінки та співвідношення позики до вартості - суми, яку ви позичили під заставу, порівняно з вартістю будинку.
У минулі роки вам дозволяли відраховувати вартість PMI зі своїх федеральних податків. На 2017 рік і вперед Конгрес вирішив не поновлювати це положення, тому ви більше не можете відраховувати платежі з ІМТ на щорічні податки. (Насправді, згодом вони відновили відрахування лише за 2017 рік. Починаючи з 2018 року, його вже немає.)
Оплата ПМІ
У вас є два варіанти оплати за PMI: одноразова, авансова премія, що виплачується при закритті або щомісячні премії. У багатьох випадках кредитори перераховують PMI у щомісячну іпотечну виплату як щомісячна премія. Коли ви отримаєте свою кошторисну позику та закриваєте документи на розкриття, сума вашої PMI буде розміщена в розділі "Прогнозовані платежі" на першій сторінці кожного документа.
Інший варіант - оплата PMI як однієї з ваших витрат на закриття. Щодо кошторису позики та закриття форм розкриття інформації, ви знайдете цю премію на сторінці 2, розділ B. Однак недолік цієї опції, швидше за все, вам не буде повернено цю суму, якщо ви пересунете або рефінансуєте свою іпотеку. У деяких випадках ви можете сплачувати як попередні, так і щомісячні премії.
Скасування покриття PMI
Хороша новина - ви не будете платити PMI протягом усієї тривалості звичайної позики.
Федеральний Закон про захист власників будинків ліквідує ІПС одним із трьох способів:
- ініційований позичальником скасування ПМІавтоматичне припинення ПМІ остаточне припинення ПМІ
Ви можете вимагати скасування PMI, як тільки співвідношення вашої позики до вартості - сума вашого кредитного балансу, поділена на ринкову вартість будинку - падає нижче 80% від початкової оціночної вартості будинку (або раніше, якщо вартість вашого будинку оцінюється до цього часу). Кредитори перераховують цю заплановану дату у формі розкриття інформації про PMI, яку ви, ймовірно, отримали як частину ваших заключних документів.
Щоб скасувати PMI, вам потрібно буде:
- Зробіть свій запит у письмовій формі. Будьте наявні у своїх щомісячних іпотечних платежах. Майте позитивну історію платежів (не більше одного платежу, який затримувався на 30 днів у 12-місячному періоді, або не більше одного платежу, який запізнився на 60 днів у 24 -місячний період, за словами Фанні Мей та Фредді Мака).Перевірте, що у вас немає молодшої застави (наприклад, друга застава).
Автоматичне припинення PMI
Інший спосіб припинення PMI відомий як автоматичне припинення ІПП, яке починається в очікувану дату, коли ваш залишок іпотечного балансу досягне 78% LTV. За законом, кредитори зобов’язані автоматично скасувати PMI до цієї дати. Тут застосовуються ті самі умови, що стосуються скасування ПІІ-позичальника (історія своєчасних платежів та відсутність застави). Якщо у вас були несвоєчасні платежі, ваш кредитор не скасовує PMI, поки ваші платежі не стануть поточними.
Остаточне припинення PMI
Нарешті, є щось, що називається остаточним припиненням PMI. Це коли кредитор повинен автоматично закінчити PMI місяць після того, як термін кредитування досягне своєї середини в графіку погашення - навіть якщо ви не досягли 78% LTV.
Наприклад, якщо у вас є 30-річний фіксований кредит, то середній показник буде після 15-річної позначки. Знову ж таки, ви повинні бути поточними щодо своїх платежів, щоб отримати право. Цей тип скасування PMI зазвичай застосовується до позик із особливими особливостями, такими як виплати на повітряній кулі, період, призначений лише за відсотками, або основне нетерпіння.
Головна вартість та ІМТ
На ваше право скасувати PMI також впливає, чи зросла ціна вашого будинку з часом або знецінилася. Якщо вона збільшується, ви можете скасувати ПМІ раніше, ніж очікувалося; якщо вона зменшиться, ви будете чекати довше, ніж очікувалося, щоб скасувати PMI.
Перш ніж скасувати PMI, позикодавець визначить поточну ринкову вартість вашого будинку за посередництвом посередницької ціни (виконується агентом з нерухомості, який оцінює ваш будинок на основі вартості порівнянних будинків у вашому районі), сертифікацією вартості чи іншим типом оцінка майна
Якщо вартість вашого будинку впала через спад на ринку, ваш кредитор, ймовірно, відхилить ваш запит на скасування PMI, якщо вартість вашого будинку не базується на новій оцінці, і ви сплатите залишок залишку позики до 80% LTV нової оціночної вартості.
З іншого боку, вартість вашого будинку може зростати швидше, ніж передбачалося, або через ринкові умови, або через те, що ви його переробили, тобто ви можете досягти порогу 80% LTV рано. У такому випадку ви можете заздалегідь попросити скасування PMI, і ваш кредитор замовить оцінку, щоб підтвердити поточну вартість будинку. (Примітка. Ви несете відповідальність за оплату оцінки нерухомості, яка може коштувати від $ 300 до $ 400. Ця сума може змінюватись залежно від розміру та місцезнаходження будинку.)
Звичайні позики без ІМТ
Деякі кредитори пропонують власні звичайні позичкові продукти без необхідних ІМТ; однак вони, як правило, стягують більш високі відсоткові ставки, щоб захистити себе, якщо ви не користуєтесь кредитом. Зрештою, це може бути дорожче або менш дорогим, ніж платити ПМІ, залежно від того, як довго ви перебуваєте в своєму будинку або як довго ви зберігаєте ту саму іпотеку.
Тут може допомогти порівняльна покупка іпотеки. Подивіться на пропоновані відсоткові ставки за позиками, що не належать до ІПП, порівняно з тими, що мають PMI. Обчисліть різницю між ними, щоб побачити, скільки більше ви заплатите за кредит без PMI. Чи ця сума менша, ніж платежі з PMI, які ви будете здійснювати, поки не досягнете 80% LTV для скасування? Пам'ятайте, що домашні цінності можуть піднятися або впасти, впливаючи на тривалість часу, який ви можете платити за ІМТ.
Попередні вимоги
Зниження 20% від вартості покупки будинку виключає ІМТ, що є ідеальним шляхом, якщо ви можете собі це дозволити. Крім того, щоб регулярно економити на початковому внеску, подумайте про придбання менш дорогого будинку.
Більш консервативний бюджет на охорону будинків зменшить суму, необхідну для 20% -ного внеску.
Piggyback Іпотечні кредити та ІМП
Деякі позикодавці рекомендують використовувати другу "скарбничку", щоб уникнути ІМТ. Це може допомогти зменшити початкові витрати на іпотеку, а не платити за ІМТ. Це працює так: Ви берете перший іпотечний кредит на більшу частину покупної ціни будинку (за вирахуванням суми внеску). Тоді ви знімаєте другу, набагато меншу іпотеку на решту вартості покупки будинку за вирахуванням першої суми застави та початкового внеску. Як результат, ви уникаєте ІМТ і комбінували виплати, менші, ніж вартість першої іпотечної з PMI.
Однак друга іпотека, як правило, має більш високу процентну ставку, ніж перша. Єдиний спосіб позбутися другої іпотеки - це повністю погасити кредит або рефінансувати його (разом із першою іпотекою) в нову самостійну іпотеку, імовірно, коли LTV досягне 80% (щоб уникнути ІМТ). Однак ці позики можуть бути дорогими, особливо якщо відсоткові ставки зростають з моменту, коли ви берете початковий кредит і коли ви рефінансуєте обидва позики в одну заставу. Не забувайте, що вам доведеться знову сплатити кошти закриття, щоб рефінансувати обидва позики в одну позику.
(Докладніше див. Як позбутися приватного іпотечного страхування .)
FHA Іпотечне страхування Премія
Кредитори вимагають страхування іпотечного кредиту на всі кредити FHA, які виплачуються у двох частинах: попередня премія за іпотечне страхування або UFMIP, і річна премія за іпотечне страхування, або щорічний MIP. Обидві витрати перераховані на першій сторінці вашої оцінки позики та закритті розкриття інформації.
Попередній страховий внесок
Попередня премія за іпотечним страхуванням (UFMIP) становить 1, 75% від суми кредиту. Ви можете сплатити його на передній план при закритті, або це може бути передано у вашу заставу. Якщо ви вирішите включити UFMIP до своєї іпотеки, ваші щомісячні платежі будуть вищими, а ваші загальні витрати на позику зростуть.
Щорічна премія
Окрім UFMIP, ви сплачуєте щорічний MIP, який поділяється на рівні щомісячні внески та перераховується на ваші іпотечні платежі. Залежно від терміну та розміру позики, ви сплатите 0, 45% до 1, 05% від суми кредиту.
Скасування FHA MIP
Суть
Подаючи заявку на іпотеку, уважно подивіться на оцінку позики, щоб порівняти, скільки ви заплатите за позику з PMI. Позика, яка може не вимагати PMI, але має більш високу процентну ставку. За кількома винятками, PMI важко уникнути, якщо вам потрібна позика з низьким внеском, але в кінці тунелю є світло: Ви не будете платити PMI протягом життя кредиту. (Детальніше про те, як прочитати, див. "Як уникнути сплати приватного іпотечного страхування - PMI")
