Зміст
- Що таке іпотека?
- Шість основних видів іпотечних кредитів
- Іпотечні кредити з фіксованою ставкою
- Іпотека з регульованою ставкою
- Програми надання першої допомоги
- Іпотечні кредити для покупців, які вперше купують
- Суть
Якщо ви не зможете придбати свій будинок повністю готівкою, знайти потрібне майно - це лише половина битви. Друга половина - це вибір найкращого типу застави. Оскільки ви, ймовірно, будете виплачувати іпотеку протягом тривалого періоду часу, важливо знайти кредит, який відповідає вашим потребам та бюджету. Коли ви позичаєте гроші у позикодавця, ви укладаєте юридичну угоду про повернення кредиту протягом визначеного періоду часу - з відсотками.
Ключові вивезення
- Дві основні частини іпотеки - це основна сума, яка становить суму позики, і відсотки, що стягуються з цієї основної суми. Уряд США не функціонує як іпотечний кредитор, але він гарантує певні види іпотечних кредитів. Шість основних типів іпотечні кредити є звичайними, відповідальними, невідповідними, застрахована Федеральною адміністрацією житлового будівництва, Міністерством у справах ветеранів США та Страховим департаментом США.
Що таке іпотека?
До вашого іпотечного платежу є два компоненти: основна сума та відсотки. Основна частина стосується суми позики. Проценти - це додаткова сума (обчислена у відсотках від основної суми), яка позикодавці стягує вас за привілей позичати гроші, які ви погашаєте з часом. Під час строку іпотеки ви сплачуєте щомісячні внески, виходячи з графіку амортизації, встановленого вашим кредитором.
Інший фактор, що бере участь у ціноутворенні іпотечного кредиту, - це річна процентна ставка (APR), яка оцінює загальну вартість позики. APR включає процентну ставку та інші збори за позику.
Шість основних видів іпотечних кредитів
Не всі іпотечні товари створюються рівними. Деякі мають більш суворі рекомендації, ніж інші. Деякі кредитори можуть вимагати 20% початкового внеску, а інші вимагають лише 3% від вартості покупки будинку. Щоб отримати право на отримання деяких видів позик, вам потрібен незайманий кредит. Інші орієнтовані на позичальників з меншим, ніж зоряним, кредитом. Уряд США не є позикодавцем, але він гарантує певні види позик, які відповідають суворим вимогам щодо доходу, лімітів позик та географічних районів. Ось перелік різних можливих іпотечних кредитів.
Fannie Mae та Freddie Mac - два спонсоровані урядом підприємства, які купують і продають більшість звичайних іпотечних кредитів у США.
Звичайна іпотека
Звичайна позика - це позика, яка не підтримується федеральним урядом. Позичальники з хорошим кредитом, стабільною історією зайнятості та доходів, а також можливістю внести 3% початковий внесок, як правило, можуть претендувати на звичайну позику, яку підтримують Фанні Мей або Фредді Мак, два підприємства, що фінансуються державою, які купують і продають більшість звичайних іпотечних кредитів у Сполучені Штати. Щоб уникнути необхідності приватного іпотечного страхування (PMI)., Позичальникам зазвичай потрібно внести 20% -ний внесок. Деякі кредитори також пропонують звичайні позики із низькими вимогами до початкових платежів та не мають приватного іпотечного страхування (PMI).
Відповідні іпотечні позики
Відповідні позики пов'язані з максимальними лімітами позики, встановленими федеральним урядом. Ці обмеження залежать від географічної області. На 2019 рік Федеральне агентство з фінансування житлових ресурсів встановило базовий ліміт відповідного кредиту в розмірі 484 350 доларів США для житла на одну одиницю. Однак FHFA встановлює більш високий максимальний ліміт позики в розмірі 726 555 доларів (150% від базового ліміту) у певних частинах країни (наприклад, Нью-Йорк чи Сан-Франциско, наприклад). Це тому, що ціни на житло в цих дорожніх районах перевищують базовий ліміт позики щонайменше на 115% або більше.
484 350 доларів США або 726 555 доларів
Відповідний ліміт іпотечного кредиту для нерухомості на одне житло в 2019 році, залежно від місця розташування.
Невідповідні іпотечні позики
Невідповідні позики, як правило, не можуть бути продані або куплені Fannie Mae та Freddie Mac, через суму позики або правила андеррайтингу. Позики Jumbo - це найпоширеніший вид невідповідних позик. Їх називають "джамбо", оскільки розміри позики зазвичай перевищують відповідні ліміти позики. Ці види позик є більш ризиковими для кредитора, тому позичальники, як правило, повинні показувати великі резерви грошових коштів, робити внесок у розмірі від 10% до 20% (або більше) та мати потужний кредит.
Кредити FHA, застраховані урядом
Покупці з низьким та середнім рівнем доходу, які вперше купують будинок, зазвичай звертаються до кредитів, застрахованих Федеральною адміністрацією житлового господарства, коли вони не можуть претендувати на звичайну позику. Позичальники можуть знизити лише 3, 5% від ціни покупки будинку. Кредити FHA мають більш невимушені вимоги до кредитних оцінок, ніж звичайні позики. Однак FHA безпосередньо не позичає гроші; це гарантує кредити, затверджені FHA кредиторами. Один недолік кредитів FHA: Усі позичальники сплачують авансову та річну премію за іпотечне страхування (MIP) - вид страхування іпотечного кредитування, що захищає кредитора від дефолту позичальника - протягом життя кредиту.
Кредити FHA найкращі для позичальників із низьким та середнім рівнем доходу, які не можуть претендувати на звичайний позичковий продукт, або тих, хто не може дозволити собі значний внесок. Кредити FHA дозволяють отримати показник FICO аж до 500, щоб отримати право на 10% початкового внеску - і так низько, як 580, щоб отримати право на внесок у розмірі 3, 5%.
Департамент у справах ветеранів США гарантує іпотеку кваліфікованим працівникам служби, які не вимагають авансового внеску.
Державні страхові позики
Міністерство у справах ветеранів США гарантує кредитування домогосподарств для кваліфікованих військовослужбовців, ветеранів та їх подружжя. Позичальники можуть фінансувати 100% суми позики без необхідного внеску. Інші переваги включають обмеження витрат на закриття (яке може сплатити продавець), відсутність плати за посередництво та відсутність MIP. Позики під VA вимагають "плати за фінансування", відсотка від суми позики, яка допомагає компенсувати витрати для платників податків. Плата за фінансування залежить від вашої категорії військової служби та суми позики. Наступні члени служби не повинні сплачувати плату за фінансування:
- Ветерани, які отримують пільги на ВА за інвалідність, пов'язану з послугами. Ветерани, які отримали право на компенсацію VA за інвалідність, пов'язану з послугою, якщо вони не отримували пенсію або плату за активний обов'язок
Позики на VA найкраще підходять для військовослужбовців або ветеранів, які мають право на участь, і їх подружжя, які хочуть отримати конкурентоспроможні умови та іпотечний продукт, що відповідає їх фінансовим потребам.
Кредити USDA, застраховані урядом
Міністерство сільського господарства США гарантує позики, щоб допомогти власникам дому зробити можливим покупцям з низьким рівнем доходу в сільській місцевості по всій країні. Ці позики не потребують грошей для кваліфікованих позичальників - до тих пір, поки нерухомість не відповідає правилам USDA.
Кредити в доларах США найкращі для покупців дому в сільській місцевості, які мають низькі доходи, мало грошей, заощаджених на внесок, і в іншому випадку не можуть претендувати на звичайний позиковий продукт.
Позики з фіксованою ставкою найкращі для людей, які планують довго жити в своєму будинку.
Іпотечні кредити з фіксованою ставкою
Умови іпотеки, включаючи тривалість погашення, є ключовим фактором того, як позикодавець оцінює ваш кредит та вашу процентну ставку. Позики з фіксованою ставкою - це те, що вони звучать: встановлена процентна ставка протягом терміну дії позики, як правило, від 10 до 30 років. Якщо ви хочете виплатити свій будинок швидше і можете дозволити собі більш високий щомісячний платіж, короткострокова позика з фіксованою ставкою (скажімо, 15 чи 20 років) допоможе вам поголити час та виплату відсотків. Ви також набагато швидше створите власний капітал у своєму будинку.
Вибір коротшої строкової іпотеки означає, що щомісячні платежі будуть вищими, ніж при довгостроковій позиці. Скоротіть цифри, щоб забезпечити, щоб ваш бюджет міг обробляти більш високі платежі. Ви також можете скористатися іншими цілями, наприклад, заощадженням на пенсію або надзвичайним фондом.
Позики з фіксованою ставкою ідеально підходять для покупців, які планують залишатися на довгі роки. 30-річний фіксований кредит може надавати вам номер для задоволення інших фінансових потреб. Однак якщо у вас є апетит до невеликого ризику, а ресурси та дисципліна швидше погашати іпотеку, 15-річний фіксований кредит може значно заощадити на відсотках та скоротити термін погашення вдвічі.
Іпотека з регульованою ставкою є більш ризикованою, ніж фіксована, але може мати сенс, якщо ви плануєте продати будинок або рефінансувати іпотеку найближчим часом.
Іпотека з регульованою ставкою
Іпотека з регульованою ставкою (ARM) має фіксовану ставку на початковий період від трьох до 10 років, але після закінчення цього періоду ставка коливається в залежності від ринкових умов. Ці позики можуть бути ризикованими, якщо ви не зможете сплачувати більш високу щомісячну іпотечну виплату, як тільки ставка зміниться. Деякі продукти ARM мають обмеження ставки, що вказує, що щомісячна іпотечна виплата не може перевищувати певну суму. Якщо це так, розчавіть номери, щоб гарантувати, що ви можете обробляти будь-які платежі до цього моменту. Не розраховуйте на те, що зможете продати житло чи рефінансувати свою іпотеку до скидання ARM, оскільки ринкові умови - і ваші фінанси - можуть змінитися.
АРМ - вагомий варіант, якщо ви не плануєте залишатися в будинку після початкового періоду з фіксованою ставкою або знаєте, що маєте намір рефінансувати до повернення позики. Чому? Процентні ставки для ARM, як правило, нижчі, ніж фіксовані ставки у перші роки погашення, тому ви могли потенційно заощадити тисячі доларів на виплаті відсотків у перші роки власності на житло.
Програми надання першої допомоги
Спеціальні програми, спонсоровані державами або місцевими органами житлового господарства, пропонують допомогу спеціально покупцям, які вперше перебувають у житті. Багато з цих програм доступні на основі доходів покупців або фінансових потреб. Ці програми, які зазвичай пропонують допомогу у вигляді субсидій на первинний внесок, також можуть заощадити позичальникам, які вперше вперше сплачують кошти на закриття витрат.
Міністерство з питань житлово-комунального господарства США перераховує програми, що вперше перебувають на дому для покупців, у штаті. Виберіть свій штат, а потім оберіть „Допомога в дому”, щоб знайти найближчу програму.
Іпотечні кредити для покупців, які вперше купують
Усі ці програми позики (за винятком програм першої допомоги на дому покупців) доступні для всіх покупців домогосподарств, будь то перший чи четвертий раз, коли ви купуєте житло. Багато людей помилково вважають, що позики FHA доступні лише для покупців, які вперше отримують закупівлю, але позичальники можуть повторюватись до тих пір, поки покупець не має первинного місця проживання протягом принаймні трьох років, що призводить до покупки.
Вибір кредиту, який найкраще підходить для вашої ситуації, залежить насамперед від вашого фінансового здоров’я: ваших доходів, кредитної історії та балів, зайнятості та фінансових цілей. Іпотечні кредитори можуть допомогти проаналізувати ваші фінанси, щоб допомогти визначити найкращі позикові продукти. Вони також можуть допомогти вам краще зрозуміти кваліфікаційні вимоги, які є складними. Підтримуючий кредитор або іпотечний брокер може також надати вам домашнє завдання - цільову сферу фінансів для покращення - поставити вас у найсильніший можливий стан, щоб отримати іпотеку та придбати житло.
Суть
Незалежно від того, який тип позики ви вибрали, попередньо перевірте свій кредитний звіт, щоб побачити, де ви стоїте. Ви маєте право на отримання одного безкоштовного кредитного звіту від кожного з трьох головних бюро звітності щороку через щорічний рахунокcreditreport.com. Звідти ви можете помітити та виправити помилки, працювати над виплатою боргу та покращити будь-яку історію прострочених платежів, перш ніж звернутися до іпотечного кредитора.
Для отримання фінансування може бути вигідним, перш ніж ви серйозно поглянете на будинки та зробите пропозиції. Чому? Ви зможете діяти швидше, і продавці можуть сприйматись більш серйозно, якщо у вас є лист попереднього затвердження.
