Трастові інвестиційні фонди (REITs) володіють кошиком об'єктів нерухомості - від торгових центрів до кінотеатрів, багатоквартирних будинків до офісних парків, готелів до лікарень. REIT може спеціалізуватися на певному секторі нерухомості, або він може диверсифікуватися на різні типи нерухомості. Інвестувати в REITs є привабливим з кількох причин, особливо для інвесторів, орієнтованих на прибуток. І хоча існують поточні ризики для ринку REIT в цілому, з довгостроковою перспективою REITs виявились переможцями.
Що шукати в REIT
Для роздрібних інвесторів REITs має ряд переваг перед інвестуванням у саму нерухомість. Перш за все, ваші інвестиції є ліквідними. Ви можете купувати та продавати акції REIT, які торгують як акції на біржі. Акції REITs також мають низький мінімум інвестицій; інвестування безпосередньо у фактичну власність часто вимагає значно більшого зобов'язання.
REITs отримує дохід від орендної плати та оренди майна, яке їм належить. Більшість (90%) оподатковуваного доходу REIT повинні бути повернені акціонерам у вигляді дивідендів. Як результат, інвестори часто покладаються на REITs як постачальника стабільного грошового потоку, хоча акції також можуть оцінити вартість, якщо це робити холдинги нерухомості.
Коли ви готові інвестувати в REIT, шукайте зростання заробітку, який пов'язаний з більшими доходами (більш високі показники заповнення та підвищення орендної плати), меншими витратами та новими можливостями для бізнесу. Також важливо вивчити команду управління, яка здійснює нагляд за властивостями REIT. Хороша управлінська команда матиме можливість модернізувати об'єкти та покращити послуги недостатньо використовуваної будівлі, збільшуючи попит.
РЕЙТИ Коваджі
Важливо, щоб ви не вважали REITs як інвестиційний актив сам по собі. Потрібно переглянути тенденції в галузі, перш ніж визначити, який тип REIT є найкращим для вашого портфеля.
Наприклад, трафік торгових центрів зменшується через зростання популярності інтернет-магазинів та зменшення приміських мікрорайонів (це вперше з 1920-х років зростання міст перевершило зростання приміських приміщень). Таким чином, REITs, які піддаються суворому або сильному впливу торгових центрів, становитиме більше ризику, ніж ті, хто інвестує в інші види нерухомості.
Або візьміть готелі. Інвестувати в REIT, який зосереджується на них, - це інвестувати в туристичну індустрію. Хоча галузь у певний момент може бути успішною, готелі можуть постраждати від скорочення ділових поїздок, оскільки компанії шукають способи зменшити витрати, а веб-конференції стають все більш поширеними.
З точки зору загальних економічних тенденцій, низька інфляція та відсутність зростання заробітної плати - як, наприклад, США зазнали у 2000-х роках - часто обмежують потенціал зростання ЗЕД, оскільки вони заважають збільшенню орендної плати. Незважаючи на це, REITs успішно справлявся перед цими вітром.
Далекодумний РЕЙТ
Ключ - бути в перспективі. Наприклад, тисячоліття віддають перевагу міському життю заміському життю - тенденція, яка призвела до вищезазначеного зниження трафіку приміських торгових центрів та збільшення роздрібної торгівлі (міські торгові смуги, які прикріплені до продуктового продукту чи іншого великого роздрібного торговця). Один REIT виявив цю тенденцію рано і налаштував себе відповідно.
Acadia Realty Trust (AKR) зосереджується на міських районах з високими перешкодами для входу, які обмежені пропозиціями та мають велику кількість населення. Він також застосовує підхід не закохуватися в одного конкретного роздрібного торговця, тому що популярний сьогодні роздрібний продавець може бути не популярним роздрібним торговцем завтра. Натомість він інвестує у вулицю, квартал чи будівлю, що дозволяє йому завжди вносити корективи настільки гарячими роздрібними торговцями. Але найважливіше тут - те, що інвестуючи значні кошти в вуличну роздрібну торгівлю, Acadia Realty Trust виглядала буквально більше, ніж її колеги. Маючи ринкову обмеження в 2, 30 мільярда доларів, REIT має 84 основних об'єктів у своєму базовому портфелі, що становить 4, 2 мільйона квадратних футів; станом на жовтень 2018 року він мав дивідендну прибутковість 3, 6%.
Суть
Незважаючи на переваги, ніхто не повинен інвестувати виключно у ЗЕД. Як і будь-який клас активів, вони завжди повинні бути частиною диверсифікованого портфеля.
