Незважаючи на зростаючі ознаки уповільнення ринку житла, Goldman Sachs вважає, що нижчі процентні ставки приведуть до збільшення житлових інвестицій протягом другої половини 2019 року. І житлові інвестиції, і житло починають сповільнюватися протягом першої половини цього року, але падіння іпотечних ставок і Нещодавнє зниження процентних ставок Федеральної резервної системи допоможе стимулювати попит на житло, зазначають аналітики Голдмана в останній ноті.
Визнаючи, що "будівництво дому було дещо слабшим, ніж ми очікували, і, здається, стикається з кількома поворотами, які хоча б частково збережуться", аналітики під керівництвом економіста Яна Хацюса залишалися оптимістичними щодо перспектив майбутнього зростання сектора. "Наша модель вказує на здоровий підйом до 4% темпів зростання житлових інвестицій у 2019-му році2", - написав Гацій.
Відскок на ринку житла допоможе запасам житлового будівництва підтримувати свою акцію протягом першої половини року. SPDR S&P Homebuilders ETF (XHB) збільшився майже на 27% за рік порівняно з виграшем S&P 500 - 15%. Індивідуальні запаси домобудівників, такі як M / I Homes Inc. (MHO) та LGI Homes Inc. (LGIH), зросли більше ніж на 70% за рік, тоді як KB Home (KBH) та DR Horton Inc. (DHI) зросли більше ніж на 40 %, а PulteGroup Inc. (PHM) - майже на 28%.
Що це означає для інвесторів
Зниження ставок іпотечного кредитування призведе до зростання попиту на житло, саме сектор економіки є найбільш чутливим до змін процентних ставок. З минулої осені ставки по іпотеці впали на 125 пунктів. Ставка на 30-річну фіксовану іпотеку знизилася з піку 4, 94% у листопаді до 3, 60% за останній час, згідно з даними Іпотечного агентства Freddie Mac за CNBC.
Стимулюючий вплив нижчих ставок на попит на житло відбуватиметься через два окремі канали. Очевидним каналом є те, що більш низькі іпотечні ставки дешевшають за рахунок фінансування придбання нового будинку; отже, збільшився попит. Другий канал відбувається через меншу вартість існуючих власників будинків на рефінансування їх іпотеки за меншими ставками. Нижчі витрати створюють ефект багатства, який стимулює витрати на споживання та подальший позитивний механізм зворотного зв’язку на ринку житла.
Однак поки що нижчі ставки не змогли забезпечити очікуваний приріст житла. Житлові інвестиції переживають свою найгіршу ситуацію після Великої рецесії 2007-2009 рр., Після чого вони скоротилися протягом шести кварталів. Старт житла знизився на 4, 0% у липні до сезонно скоригованої річної ставки в 1, 191 млн. Одиниць, а показники за червень були переглянуті вниз. Економісти, опитані агентством Reuters, очікували, що житло починає зростати в липні до темпів у 1, 225 мільйона одиниць, повідомляє CNBC.
Одним із пояснень невдачі попиту на житло реагувати на зниження процентних ставок є зростання економічних перспектив. Дійсно, якщо нижчі процентні ставки є результатом кроку політики, спеціально призначеного для реагування на економічну невизначеність, то негативний сигнал, який надсилають нижчі ставки, може бути більш сильним, ніж позитивний стимулюючий ефект самих цих нижчих ставок. Будівельники вважають, що це велика причина, чому попит на житло не збільшився.
Але у Голдмана є інше пояснення - відставання у відповіді. Ефекти зміни процентних ставок зазвичай не відчуваються негайно, але можуть пройти місяці, якщо не роки, перш ніж вони вплинуть на економічну діяльність. "Ур-оцінка затримки часу між зміною процентних ставок та житловою активністю свідчить про те, що основна частина імпульсу ще настає", - написав Хацій.
Є деякі позитивні ознаки, які дозволяють припустити, що гіпотеза про відставання у відповіді Голдмана може бути правильною. Дозвіл на будівництво, який був слабким протягом більшої частини року, в липні збільшився на 8, 4% до ставки 1, 356 млн. Одиниць. Це найбільший приріст дозволів з червня 2017 року. Більше таких позитивних результатів може бути в наявності, оскільки наслідки зниження процентної ставки Федеральної резервної системи наприкінці минулого місяця повільно проходять шлях через економіку, і перед цим очікується більше зниження ставок рік минув.
Попереду
Незважаючи на ознаки життя, Голдман очікує затриматися декількох вітрів житла, включаючи зменшення податкового стимулу для житла, зайнятого власниками, надзвичайно щільний ринок робочої сили на будівництві та зростання земельних ділянок, забудову, надання права та інші регуляторні витрати. Можна додати зростаючої можливості рецесії на тлі посилення торгової війни президента Трампа з Китаєм.
