Що таке Мелло-Рос?
Мелло-Роос - це спеціальний податковий район Каліфорнії, створений для фінансування інфраструктурного проекту. Округ може бути створений лише за погодженням двох третин виборців і дозволяє спеціальний податок для нарахування на його жителів. Закон держави, що дозволяє такі райони, був застосований у 1982 році як спосіб місцевим органам самоврядування обійти державну норму 1978 року щодо збільшення податку на нерухомість.
Податковий закон Мелло-Роуса залишається суперечливим. Каліфорнійським розробникам було відомо, що рекламують свої новобудовані будинки як "Ні Мелло-Роос!"
Розуміння Мелло-Роуса
Район комунальних послуг Мелло-Роос (CFD) може бути створений містом, округом або шкільним округом.
Мелло-Роос дозволяє місцевому округу чи міській владі чи шкільному округу продавати облігації для фінансування конкретного проекту чи послуги. Проекти, дозволені законодавством Каліфорнії, варіюються від покращення інфраструктури до поліції та пожежних служб, шкіл, парків та дитячих закладів.
Ключові вивезення
- Мелло-Роос - це спеціальний район з оподаткування податків, створений у Каліфорнії для фінансування місцевої інфраструктури чи послуг. Податок застосовується лише до жителів району, які отримують користь від проекту. гроші на місцеві проекти, незважаючи на обмеження пропозиції 13, максимально обмежено податок на нерухомість.
Податкова оцінка може бути нарахована до тих пір, поки борговий борг, виданий для району, не буде погашений в повному обсязі з відсотками.
Витоки Мелло-Роуса
Податок Мелло-Роос названий на честь спонсорів закону, сенатора штату Каліфорнія Генрі Мелло та депутата Державної асамблеї Майка Рооса.
Їх законопроект був попередженням для пропозиції 13. Ця поправка 1978 р. До Конституції Каліфорнії обмежує податки на нерухомість до 1% від оціночної вартості та обмежує темпи збільшення на оцінку до 2% на рік.
Ріелтори повинні повідомити потенційних покупців, якщо житло знаходиться в районі громадського господарства Мелло-Роос.
Податок Мелло-Роос обкладається земельною ділянкою, але не ґрунтується на оціночній вартості майна. Саме таким чином він обходить обмеження, накладене пропозицією 13.
На сьогодні Mello-Roos найчастіше використовується для створення інфраструктури або служб підтримки в нових розробках та навколо них. Він також пропонує спосіб покращити старі та менш заможні мікрорайони, які вже не приносять достатнього податку на нерухомість для покриття основних послуг.
Плюси і мінуси Мелло-Роуса
Прихильники закону Мелло-Роос стверджують, що це робить можливим нове будівництво житла та за менших витрат для потенційних покупців. Забудовник, який планує створення великої нової громади, може або платити за ціну фінансування нової інфраструктури в і навколо громади, або передати витрати за рахунок підвищення цін на будинки.
Опоненти вказують на додатковий податковий тягар та потенційну складність продажу будинку, яка пов'язана з особливою податковою оцінкою.
Податки на Мелло-Роос, як правило, не підлягають вирахуванню з федеральних податків, оскільки вони не відповідають вимогам IRS щодо відрахування.
Дрібний принт на Мелло-Роос
Облігація, випущена CFD, вважається заставним правом на майно, і несплата податку може швидко призвести до викупу, оскільки райони Мелло-Роос підлягають законам про прискорене звернення стягнення.
Законом ріелтори зобов’язані інформувати потенційних покупців, якщо житло перебуває в CFD і тому підлягає спеціальній податковій оцінці.
Податки на Мелло-Роос зазвичай перераховуються як позиція у щорічній податковій накладній власності, хоча іноді район надсилає власників будинків окремий рахунок. Округи засідателів округів ведуть облік районів Мелло-Роос.
