Порівняно з іншими видами інвестицій, інвестування нерухомості передбачає відносно сприятливий профіль ризику / винагороди, з відносно низькою ліквідністю (простота входу та виходу). Давайте розглянемо деякі найважливіші фактори, які слід враховувати при інвестуванні в нерухомість.
1. Розташування об'єкта нерухомості
Чому це важливо? Віковий рядок "Місце розташування, розташування, розташування" все ще є правилом і залишається найважливішим фактором прибутковості інвестицій у нерухомість. Близькість до зручностей, спокійні умови, статус мікрорайону, мальовничі види тощо є основними факторами оцінки житлової нерухомості. Незважаючи на те, що близькість до ринків, складів, транспортних вузлів, автострад, територій, що не застосовуються до сплати податків тощо, відіграють важливу роль для оцінки комерційної нерухомості.
На що звернути увагу? Середньостроковий та довгостроковий погляд на те, як очікується розвиток місцевості протягом інвестиційного періоду. Сьогодні спокійна відкрита земля в задній частині житлового будинку в майбутньому може перетворитися на галасливий виробничий комплекс, що зробить житлові оцінки менш вигідними. Доцільно провести ретельну перевірку щодо власності, типу та цільового призначення сусідніх районів, установ та вільної землі в населеному пункті.
2. Оцінка майна
Чому це важливо? Фінансування нерухомості під час покупки, перелік цін під час продажу, аналіз інвестицій, страховий внесок та оподаткування - все залежить від оцінки нерухомості.
На що звернути увагу? До поширених методологій оцінки належать:
- Підхід порівняння продажів: Останні порівнянні продажі нерухомості з подібними характеристиками - найпоширеніші та підходять як для нових, так і для старих об'єктів. Підхід до витрат: підсумовування всіх витрат за вирахуванням амортизації - підходить для нового будівництва
3. Мета інвестиції та інвестиційний горизонт
Чому це важливо? Зважаючи на низьку ліквідність та високу вартість інвестицій у нерухомість, недостатня ясність за призначенням може призвести до несподіваних результатів, включаючи фінансові проблеми, особливо якщо інвестиція є заставою.
На що звернути увагу? Визначте, яка з наступних широких категорій відповідає вашій меті та підготуйтеся відповідно:
- Економія на оренді, вигода від самостійного використання та підвищення вартостіРегулярний дохід та підвищення довгострокової вартості. Потрібна побудова темпераменту бути орендодавцем - для вирішення можливих суперечок та правових питань, управління орендарями, ремонтними роботами тощо. Швидкий, невеликий до посереднього прибутку - зазвичай купуючи будівельні об'єкти та продаючи трохи високу, коли готову, велику внутрішню цінність цін протягом тривалого періоду; рішення для довгострокових цілей, таких як планування пенсій, навчання дитини тощо.
4. Очікувані грошові потоки та можливості отримання прибутку
Чому це важливо? Ціль та використання інвестицій впливають на грошові потоки, а отже, і на прибуток.
На що звернути увагу? Розробити проекти прогнозів для наступних режимів прибутку та витрат:
- Очікуваний грошовий потік від доходу від оренди - Інфляція сприяє орендодавцям за дохід від оренди Очікуване збільшення внутрішньої вартості за рахунок довгострокового подорожчання цін Переваги амортизації (та наявних податкових пільг) Аналіз витрат і вигод від оновлення перед продажем, щоб отримати кращу ціну Аналіз вигоди та заставних позик порівняно з оцінкою цінності
5. Будьте обережні з важелем - знайте підводні камені
Чому це важливо? Кредити зручні, але можуть залучатись великими витратами - ви берете на себе майбутній дохід, щоб отримати корисність сьогодні за вартість відсотків, що поширюється протягом багатьох років. Розуміння того, як обробляти кредити такого характеру, дозволяє вам максимально отримати вигоду від цього. Хоча ігнорування ризиків може призвести до великих підводних каменів.
На що звернути увагу? Залежно від вашого поточного та очікуваного майбутнього заробітку та платіжних можливостей, врахуйте наступне:
- Вирішіть тип іпотечного кредиту, який найкраще відповідає вашій ситуації (фіксована ставка, регульована плаваюча ставка, лише відсотки або нульовий внесок) Будьте в курсі умов та інших платежів, які стягуються фінансистами, і торгуйтеся для кращої угоди за допомогою інструменту як іпотечний калькулятор, щоб знайти нижчі процентні ставки. Також шукайте нижчі страхові внески.
6. Інвестиції в нове будівництво проти існуючих підприємств
Чому це важливо? Нові будівельні властивості зазвичай пропонують привабливі ціни, можливість налаштування, чітко задокументовані зручності та чіткі назви. Інвестор повинен мати справу лише з будівельною компанією як контрагентом. До ризиків належать затримка володіння, збільшення витрат, відсутність обізнаності про сусідство тощо.
Особи, які перепродають, мають зворотні фактори та можуть потребувати більш ретельної перевірки прав власності, документів та юридичних питань.
На що звернути увагу?
- Перевірте минулі проекти та репутацію будівельної компанії щодо нових інвестицій в будівництво. Перегляньте документи про власність, останні опитування та звіт про оцінку старих будівель. Будьте в курсі щомісячних витрат на обслуговування, непогашених зборів та податків від минулих власників. Ці витрати можуть серйозно вплинути на ваші регулярні грошові потокиІнвестиції у власність оренди (якими володіють інші) - Чи контролюється оренда, стабілізується рента чи вільний ринок? Чи закінчується термін оренди? Чи є варіанти поновлення на користь орендаря? Чи предмети інтер’єру належать орендареві чи власникові? і т. д. - деякі деталі, про які слід знати. Предмети перевірки якості (меблі, світильники та обладнання), якщо вони включені у продаж
7. Непрямі інвестиції в нерухомість
Управління фізичними властивостями протягом довгого періоду не для всіх. Існує також декілька альтернатив опосередкованого інвестування в сектор нерухомості та метою отримання вигоди.
Які варіанти?
- Акції компаній з нерухомості - Акції акцій компаній нерухомості можна купувати та продавати на біржах. Взаємні фонди, орієнтовані на сектор нерухомості / ETFs - Спеціальні фонди, такі як "Fidelity Investment Portfolio Portfolio (FRESX)" пропонують переваги диверсифікації та професійних грошей. управління, за рахунок витрат на видатки фонду. Іпотечні облігації - Забезпечені фізичною власністю, вони пропонують більш низькі показники прибутковості порівняно з корпоративними облігаціями Realst Investment Investment Trust (REIT) - пропонують високу прибутковість, врахування податків та високу ліквідність, коли вони торгують на фондових біржах.
Суть
Інвестиції в нерухомість пропонують хороший профільний рівень прибутковості ризику. Продумане врахування вищезазначених факторів на увазі дозволить інвесторам отримати переваги, зменшивши ризики.
