Хоча житловий іпотечний кредит - це найпоширеніший вид фінансування, який використовується для придбання будинку, фінансування власника - це альтернатива, яка має переваги та недоліки як для покупців, так і для продавців.
Фінансування власника: огляд
Житло - це, як правило, найбільша інвестиція, яку людина коли-небудь робить. Через високу вартість, як правило, це передбачає певний вид фінансування. Фінансування власника відбувається, коли покупець будинку фінансує покупку безпосередньо через продавця - замість звичайного іпотечного кредитора чи банку.
Завдяки фінансуванню власника (його також називають фінансуванням продавця), продавець не передає жодних грошей покупцеві, як іпотечний кредитор. Натомість продавець надає покупцеві достатньо кредиту, щоб покрити ціну придбання будинку за вирахуванням будь-якого внеску, а потім покупець здійснює регулярні платежі, поки сума не буде виплачена повністю. Покупець підписує вексель продавцю, в якому прописано умови позики, включаючи процентну ставку, графік погашення та наслідки невиконання. Власник іноді зберігає право власності на будинок, поки покупець не погасить кредит.
Більшість угод щодо фінансування власників є короткостроковими, а типова домовленість може включати амортизацію позики протягом 30 років, але з остаточним виплатою на повітряній кулі, що виплачується після п'яти. Теорія полягає в тому, що через п’ять років покупець повинен мати достатній капітал у будинку та / або мати достатньо часу, щоб поліпшити своє матеріальне становище, щоб отримати право на звичайний іпотечний кредит.
Фінансування власника може бути хорошим варіантом як для покупців, так і для продавців, але є ризики. Ось перегляньте плюси та мінуси фінансування власника, будь то покупець чи продавець.
Переваги власного фінансування
Фінансування власника може бути хорошим варіантом для обох сторін в операції з нерухомістю:
Плюси для покупців
- Швидше закриття - не чекайте, коли співробітник банківського кредиту, андеррайтер та юридичний департамент оброблять та затверджують заявку. Закриття готівки - відсутність банківських зборів чи витрат на оцінку. Гнучка авансова оплата - відсутність мінімуму, необхідного банку чи уряду. Хороший варіант для покупців, які не в змозі забезпечити заставу.
Плюси для продавців
- Можна продати "як є" - потенціал для продажу, не роблячи дорогого ремонту, який може знадобитися традиційним кредиторам. Хороші інвестиції - потенціал заробити кращі ставки на гроші, які ви зібрали від продажу свого будинку, ніж ви б інвестували цю суму іншими способами. варіант суми - вексель може бути проданий інвестору, надаючи вам одноразовий платіж. Затримайте право власності - якщо покупець за замовчуванням, ви зберігаєте початковий внесок, будь-які гроші, які були сплачені, плюс будинок. Продайте швидше - потенціал продати та закрити швидше, оскільки покупці уникають процесу іпотеки.
Щоб відповісти на будь-які питання, а також написати договір купівлі-продажу та вексель, слід звернутися до кваліфікованого юриста з нерухомості.
Недоліки фінансування власника
Хоча фінансування власників може бути корисним як для покупців, так і для продавців, воно також має деякі юридичні, фінансові та матеріально-технічні недоліки:
Мінуси для покупців
- Вищий відсоток - відсотки, які ви платите, швидше за все, будуть вищими, ніж ті, які ви платите в банк. Потрібно все-таки схвалення продавця - навіть якщо продавець грає за власні кошти, він може не захотіти стати вашим кредитором. Застереження про продаж - якщо у продавця є іпотека на майно, його банк або позикодавець можуть вимагати негайної сплати боргу в повному обсязі, якщо будинок проданий (вам). Це пояснюється тим, що в більшості іпотечних кредитів передбачено положення "про продаж", і якщо позикодавець не виплачується, банк може звернути стягнення. Щоб уникнути цього ризику, переконайтеся, що продавець володіє будинком вільно і чисто, або що позикодавець продавця погоджується на фінансування власника. Балонні виплати - за багатьох домовленостей щодо фінансування власника велика виплата повітряною кулею виплачується через п'ять років. Якщо ви не зможете забезпечити фінансування до цього часу, ви можете втратити всі гроші, які ви заплатили до цього часу, плюс будинок.
Мінуси для продавців
- Закон про реформу та захист прав споживачів Додд-Франка на Уолл-стріті - Відповідно до цього Закону, застосовуються нові правила щодо фінансування власників. Виплати на повітряній кулі можуть не бути варіантом, і вам, можливо, доведеться залучати ініціатора іпотечного кредиту залежно від кількості майна, яким ви фінансуєте власника щороку. За замовчуванням - покупець може припинити здійснення платежів у будь-який час. Якщо це трапиться, і він не просто піде, ви можете пройти процедуру викупу. Вартість ремонту - якщо ви повернете майно з будь-якої причини, вам, можливо, доведеться платити за ремонт та обслуговування, залежно від наскільки добре покупець подбав про майно.
Ключові вивезення
- Фінансування власників може допомогти продавцям продати швидше та допомогти покупцям потрапити до будинків, навіть якщо вони не зможуть забезпечити традиційну заставу. Існують переваги та недоліки, про які слід пам’ятати як покупцям, так і продавцям, коли вони розглядають питання щодо фінансування власника або беруть участь у них. І покупці, і продавці повинні проконсультуватися з кваліфікованим адвокатом з нерухомості, щоб відповісти на питання та полегшити продаж / купівлю належним чином.
