Що таке розділ 1250?
Розділ 1250 Кодексу внутрішніх доходів США - це правило, яке встановлює, що IRS оподатковуватиме прибуток від продажу амортизованої нерухомості як звичайний дохід, якщо накопичена амортизація перевищує амортизацію, обчислену прямолінійним методом.
Розділ 1250 ґрунтується на сумі податку, що підлягає сплаті, за типом власності - на житлову чи нежитлову нерухомість - при цьому, враховуючи, на скільки місяців власник нерухомості мав розглянутий майно.
Ключові вивезення
- Розділ 1250 Кодексу внутрішніх доходів США встановлює, що IRS оподатковуватиме прибуток від продажу амортизованого нерухомого майна як звичайний дохід, якщо накопичена амортизація перевищує амортизацію, обчислену прямолінійним методом. Розділ 1250 в основному застосовується, коли компанія знецінює свою нерухомість за допомогою методу прискореної амортизації.
Основи розділу 1250
Розділ 1250 стосується оподаткування прибутку від продажу об’єктів нерухомості, що амортизується, таких як комерційні будівлі, склади, комори, орендна нерухомість та їх структурні компоненти за звичайною ставкою податку. Однак матеріальна та нематеріальна особисті властивості та земельні площі не підпадають під дію цього податкового регулювання.
Розділ 1250 в основному застосовується, коли компанія знецінює свою нерухомість за допомогою методу прискореної амортизації, що призводить до більших відрахувань у реальному періоді реального активу порівняно з прямолінійним методом. У розділі 1250 зазначено, що якщо нерухоме майно продається за ціною придбання, яка приносить оподатковуваний прибуток, а власник знецінює майно за допомогою методу прискореної амортизації, IRS оподатковує різницю між фактичною амортизацією та прямолінійною амортизацією як звичайний дохід.
Оскільки IRS зобов’язує власників амортизувати всю нерухомість після 1986 року за допомогою прямолінійного методу, трактування прибутку як звичайного доходу відповідно до розділу 1250 є порівняно рідкісним явищем. Якщо власник розпоряджається майном в якості подарунка, переданого при смерті, продає його як частину обміну подібного роду або розпоряджається ним іншими методами, можливих оподатковуваних прибутків немає.
Приклад застосування розділу 1250
Щоб спостерігати за прикладом дій в розділі 1250 в реальному світі, уявіть, що інвестор купує нерухомість на 800 000 доларів США за 40-річний термін експлуатації. Через п'ять років, застосовуючи метод прискореної амортизації, цей інвестор вимагає накопичити витрати на амортизацію в розмірі 120 000 доларів США, внаслідок чого вартість витрат склала 680 000 доларів.
Давайте припустимо, що цей інвестор розвантажує майно на $ 750 000, в результаті чого загальний оподатковуваний прибуток у розмірі 70 000 доларів США. Через те, що накопичена прямолінійна амортизація становить 100 000 доларів США (початкова ціна 800 000 доларів США, поділена на 40 років, помножена на п’ять років використання), Служба внутрішніх доходів повинна потім оподатковувати 20 000 доларів США фактичної амортизації, що перевищує прямолінійну амортизацію., як звичайний дохід. Згодом IRS буде оподатковувати 50 000 доларів США, які залишаються від загального прибутку, за відповідними ставками оподаткування капіталу.
Відповідно до розділу 1250, відновлення прибутку як звичайного доходу обмежується фактичним прибутком, зафіксованим від продажу нерухомості. У нашому прикладі, якби інвестор вивантажив нерухомість на $ 690 000, тим самим отримавши прибуток у розмірі 10 000 доларів, Служба внутрішніх доходів класифікувала б лише 10 000 доларів як звичайний дохід, а не додаткові 20 000 доларів.
