Введений разом з податком на прибуток у 1913 році, відрахування податку на іпотечний відсоток з тих пір стало улюбленим відрахуванням податків для мільйонів власників будинків у США. Тут ми розглянемо існуючі правила, що стоять за цим відрахуванням, а також нові зміни, що випливають із податкового законодавства від грудня 2017 року.
Отримання відрахувань: Хто кваліфікується
У більшості випадків усі відсотки від іпотечного кредиту до певного рівня позики можуть бути вирахувані із федеральних податків США за умови, що власник будинку відповідає таким вимогам:
- Він подає формуляр 1040 і вказує відрахування за Графіком А. Він або вона несе юридичну відповідальність за позику - ви не можете нарахувати відсотки, якщо зробите платіж за чужою позикою. Він здійснив платіж у кваліфікованому будинку.
Заборгованість щодо придбання порівняно з боргом власного капіталу: велика різниця в оподаткуванні
Звичайно, оскільки відрахування регулюються урядом, правила ніколи не бувають такими простими, як здаються на перший погляд. Існують два типи боргу, які генерують податки, що зменшуються податком. Перший - це борг, який було вивезено з метою придбання, будівництва чи благоустрою вашого будинку. Цей вид боргу відомий як "борг на придбання". Другий вид - це заборгованість, яка була вилучена для інших цілей і відома як "борг за власним капіталом", оскільки вона спирається на капітал вашого майна. Ця відмінність набула особливо важливого значення після прийняття нового податкового законодавства у грудні 2017 року (див. Як Податковий законопроект GOP впливає на вас ).
Законопроект включає суттєві зміни у розмірі відсоткових позичальників, які позичальники можуть вирахувати за іпотечними кредитами та боргом власного капіталу, роблячи вирахування відсотків лише за кредитами в розмірі 750 000 доларів США або менше. Крім того, змінилися правила щодо грошей позики на капітал, які не використовуються як борг на придбання - наприклад, для оплати витрат на медичну допомогу чи навчання в коледжі, а не на ремонт будинку. Ось кілька деталей.
- Після жовтня. 13, 1987 р., До 16 грудня 2017 р., Борг: Відсотки за іпотекою, знятою для придбання, будівництва або покращення вашого будинку після 13 жовтня 1987 р., Можуть бути повністю вирахувані лише у випадку, якщо загальна заборгованість з усіх іпотечних кредитів, включаючи будь-яку заставлену заборгованість, становить 1 мільйон доларів США або менше для подружніх пар і 500 000 доларів США або менше для одиноких або подружніх пар, які подають окремо. Після грудня. 16, 2017 р., До 31 грудня 2025 р., Борг: Відсотки за новою іпотекою, знятою для придбання, будівництва чи поліпшення вашого будинку, повністю підлягають вирахуванню лише у тому випадку, якщо загальна заборгованість за всіма заставами становить 750 000 доларів США або менше для подружніх пар та 500 000 доларів США або менше для одиноких та подружніх пар, які подають окремо. (Також охоплюється: позики за зобов’язальним договором, який діяв до 16.12.17, до тих пір, поки покупка будинку закрита до 01.04.18). Відсотки за старими кредитами - та новим рефінансуванням таких старих позик - залишаються відрахувальними у розмірі 1 мільйона доларів. Заборгованість з основного капіталу після жовтня. 13, 1987 р., До 16 грудня 2017 р.: Відсотки за другими іпотечними кредитами (або кредитними лініями власного капіталу), зняті з інших причин, ніж купівля, будівництво або поліпшення вашого будинку, повинні скласти 100 000 доларів США або менше для подружніх пар і 50 000 доларів або менше для одиноких або подружніх пар подають окремо. Вони також повинні становити менше, ніж справедлива ринкова вартість вашого будинку за вирахуванням вартості всіх боргів, що зібралися за віком, і всі іпотечні борги після 13 жовтня 1987 року. Заборгованість з основного капіталу після жовтня. 13, 1987 р., До 16 грудня 2017 р.: Відсотки за другими іпотечними кредитами (або кредитними лініями власного капіталу), знятими з інших причин, ніж купувати, будувати або покращувати ваше житло, взагалі не підлягають відрахуванню. Це правда. навіть якщо початкова позика була взята до 16 грудня 2017 року і триватиме до 31 грудня 2025 року. Тоді теоретично правила позики повернуться до правил 1987 року.
Визначення "Головна"
Наступне перешкода, яку вам потрібно перетнути, - це те, щоб ваше майно було «кваліфікованим будинком». Для того, щоб відповідати цьому визначенню, у власність повинні бути місця для сну, приготування їжі та туалет. Елементи, що відповідають цьому визначенню, можуть включати ваше основне місце проживання, другий будинок, кондомініум, пересувний будинок, причіп для будинку чи човен.
Якщо ваш будинок є другим будинком, ви можете відняти відсотки лише від одного другого будинку. Ви повинні користуватися цим майном принаймні 14 днів протягом року. Якщо ваш другий будинок є об'єктом оренди, ви повинні використовувати його більше 10% часу, коли це майно здається в оренду. Якщо ваша орендна нерухомість не відповідає цим критеріям, відсотки не можуть бути занесені до Списку А, а натомість повинні бути вказані у Переліку Е.
Рефінансування
В останні роки зниження процентних ставок спонукало власників будинків рефінансувати свої іпотечні кредити. Рефінансування надає можливість скоротити щомісячні іпотечні платежі, скоротити термін позики або те і інше. Коли рефінансування проводиться, не беручи на себе додаткову заборгованість, усі відсотки, що створюються іпотекою, залишаються податковою сумою. Коли власники будинків використовують свої будинки як скарбничку та рефінансування для того, щоб отримати власний капітал для отримання грошей, витрачених на гроші - тобто з інших причин, ніж купувати, будувати або вдосконалювати свої будинки - Правила боргу за власний капітал після 13 жовтня 1987 року застосувати: Ви можете нарахувати відсотки лише на 100 000 доларів США або менше тощо, залежно від вашого податкового статусу. (Докладніше про це читайте у розділі Коли (і коли ні), щоб рефінансувати свою іпотеку .)
Доведення це IRS
У разі проведення аудиту Службою внутрішніх доходів вам потрібно буде мати копію форми 1098 "Звіт про іпотечний інтерес", яку кожен рік повинна надавати фірма, що займає вашу іпотеку. Якщо ви сплатите іпотечний внесок фізичній особі, вам потрібно буде вказати ім’я, номер соціального страхування та адресу власника іпотечного кредиту, крім суми сплачених відсотків. (Для подальшого читання див. Розділ Перевірка аудиту IRS .)
Суть
Відрахування податку на іпотечний дохід на житло зберігається власниками дому та зневажається прибічниками реформи податкового податку. Прихильники фіксованого податку виступають за зменшення цього вирахування, і протягом багатьох років законодавці США з обох сторін проходу обговорювали різні схеми податкової реформи, які, як правило, передбачали скасування утримання податку на іпотечний відсоток. Він вижив у зменшеному вигляді у податковій законопроекті за 2017 рік. Що буде далі, залишається побачити
Щоб дізнатися більше, ознайомтеся з Поняттям структури іпотечних платежів .
