Використання вашого ira для придбання нерухомості

Зміст

• Правильний ІРА для власності
• Що є, а чи не твоє?
• Здійснення покупки в ІРА
• Володіння майном в ІРА
• Продаж майна в ІРА
• Плюси та мінуси майна в ІРА
• Суть

Що стосується ІРА, фінансові активи - акції, облігації та пайові фонди або фондові торги (ETF) - є звичайними підозрюваними в інвестиціях. Тим не менш, можна зберігати нерухомість у вашому Roth IRA за певних умов. Ви можете придбати односімейні або мультиплексні будинки, багатоквартирні будинки, комерційні об'єкти, такі як магазини роздрібної торгівлі, готелі або офісні комплекси, сировину та ділянки, і навіть прокладки для човнів.

Це не так просто, як придбати кілька сотень акцій, хоча. Якщо ви хочете зануритися у покупки нерухомості за допомогою власного IRA, вам потрібно знати правила - і їх дуже багато.

Ключові вивезення

• Ви можете зберігати нерухомість у своїй IRA, але для цього вам знадобиться самостійний ІРА. Кожна нерухомість, яку ви купуєте, повинна бути суто в інвестиційних цілях: Ви та члени родини не можете її використовувати. Купуйте нерухомість у межах ІРА, як правило, вимагає оплати готівкою, а всі витрати на власність повинні оплачувати IRA. Утримування нерухомості у вашій IRA може бути складним, з податковими проблемами та бюрократиєю. Але, з іншого боку, майно може забезпечити вам хорошу (або велику) норму прибутку та диверсифікувати ваше портфоліо.

Правильний ІРА для придбання інвестиційної нерухомості

Перш за все, ваша ІРА повинна бути самонаправленою. Термін "самонаправлений" означає, що альтернативні інвестиції приймаються або пропонуються зберігачем IRA, фінансовою установою або компанією, відповідальною за вимоги до обліку та звітності IRS. ІРЕ незалежно від будь-якої брокерської, банківської або інвестиційної компанії, яка б приймала рішення за вас (більшість брокерських рахунків так чи інакше не дозволяють володіти нерухомістю).

Щоб придбати та володіти майном через свою ІРА, вам все одно знадобиться зберігач - організація, що спеціалізується на власних рахунках, які керуватимуть транзакціями, пов'язаними з ними документами та фінансовою звітністю. Все проходить через зберігача, щоб уникнути порушення жорстких правил щодо цих видів угод з нерухомістю.

Як і слід було очікувати, зберігач стягне плату за послугу. Однак він не радить вам, як найкраще структурувати свої фонди. Завдання цього зберігача - керувати бек-офісними роботами.

Перш ніж ми подивимось на решту правил, зрозуміємо цей основний факт: Ви та ваша ІРА - це дві окремі сутності. Ваш IRA володіє майном - ви цього не робите. Насправді, право власності на майно буде прочитуватися як "зберігач довіреної компанії XYZ (FBO) IRA".

Що є, а чи не твоє?

Ваша нерухомість повинна бути суто інвестицією. Ви не можете використовувати його як будинок для відпочинку, місце для проживання своїх дітей, другий будинок або офіс для вашого бізнесу. Ці правила поширюються на вас і на людей, які IRS вважає "дискваліфікованими". Тож хто вважається особою, яка не має права на дискваліфікацію?

• Ваш дружина Ваші батьки, бабусі і дідусі, прабабусі і ваші діти, їхні подружжя, онуки та правнуки Постачальники послуг вашої організації IRAAny, якій належить більше 50% майна

Ви також не можете придбати майно у одного з цих дискваліфікованих людей - це називається транзакцією, що займається самовиробництвом, - а також IRA не може придбати майно, яким ви вже володієте. Докладніше про заборонені операції можна дізнатись у розділі 4.72.11.2.1 Посібника з внутрішніх доходів.

Здійснення закупівлі

Ваш баланс IRA повинен бути досить високим, оскільки отримати іпотечний кредит для придбання майна в IRA непросто. Вам, швидше за все, доведеться платити готівкою, що не тільки забирає велику суму з рахунку, це також впливає на вашу норму прибутку в дорозі.

Інвестори в нерухомість часто відкладають невелику суму і користуються все ще відносно низькими процентними ставками, щоб скористатись покупкою, вважаючи, що вони можуть заробити більше грошей на майні, ніж вони платять за відсотки. Якщо ви не можете фінансувати покупку нерухомості, ви втрачаєте потенціал для значної віддачі від інвестицій (ROI).

Деякі банки розглядають позики на таку операцію, але це представляє ще одну проблему: будь-який дохід від майна може вважатися незв'язаним оподатковуваним доходом від бізнесу (UBTI). Дізнатися більше про UBTI можна з розділу 511 404 Кодексу внутрішніх доходів IRS (IRC).

Володіння майном

Оскільки ваша ІРА не сплачує податки, ви не можете скористатися відрахуваннями, які мають власник нерухомості. Оскільки ви заплатили готівкою, відрахування за іпотечними відсотками не потрібно. Ви також не отримуєте переваг відрахування податку на нерухомість або амортизації. Якщо ваша власність приносить прибуток від оренди, кожен її шматочок повертається прямо до вашого ІРА. Оскільки ви не володієте майном, ви не можете взяти в кишені будь-який дохід. (Звичайно, ви отримаєте гроші в підсумку, коли будете знімати кошти з рахунку при виході на пенсію.)

З іншого боку, жодне з обслуговування або інших пов'язаних з цим витрат на володіння нерухомістю не виходить з вашої кишені. ІРА платить за все. Однак це не позбавлено недоліків. Кожен долар, який виходить з вашого IRA, - це долар, який більше двох десятиліть більше не отримує, щоб оцінити його без оподаткування цінності.

Один величезний ризик: витрати на технічне обслуговування, які витрачають готівку вашої ІРА та призводять до дорогих штрафних санкцій, якщо ви «надмірно зробите внесок» на рахунок, щоб покрити їх.

А що станеться, якщо власність понесе низку великих витрат, які підштовхнуть ваш баланс IRA настільки низьким, що на рахунку не вистачає грошей на його оплату? Пам’ятайте, що ви не можете платити за власну власність нічого, що стосується цієї власності, а внески IRA обмежені: у 2020 році ви можете здати лише 6 000–7000 доларів США, якщо вам виповнилося 50 років.

Якщо це не стосується ремонту, і вам доведеться вносити більше грошей, ви готові до штрафу, пов’язаного із занадто великим внеском. Це суттєвий ризик, оскільки майно часто може зажадати дорогого утримання, а дохід, який ви отримуєте від орендної плати, може не покривати те, що потрібно витратити у рік з високим обслуговуванням.

Продаж майна в ІРА

Щоб продати своє майно, розробіть ціну продажу так само, як і в будь-якому іншому господарстві нерухомості. Після того, як обидві сторони домовляться про ціну та умови, попросіть вашого зберігача продати майно від імені вашого ІРА. Усі гроші повернуться до вашої ІРА або відкладеними податками, або неоподатковуються податками, залежно від складу вашого ІРА.

Останнє врахування: ліквідність. Наскільки просто вам вийти з інвестицій? З запасами це відносно просто. Іноді можна повернути гроші за лічені секунди. На противагу цьому, нерухомість - сумно неліквідна інвестиція. Запитання можуть зайняти багато часу, і ви можете втратити гроші на цьому шляху. Як вісім мільйонів людей дізналися у Великій рецесії 2008 року, ви могли знайти себе з активом, вартішим менше, ніж сума грошей, яку ви заборгували.

Плюси та мінуси майна в ІРА

Ми згадали так багато клопотів і недоліків, напевно, вам може бути цікаво, чи є сенс вкладати власність в ІРА. Історично нерухомість була хорошим довгостроковим капіталовкладенням, оскільки значення власності з часом зростають, а довгострокове подорожчання йде рука об руку з довгостроковим інвестиційним горизонтом пенсійного рахунку. За короткий термін будь-який дохід, який отримує майно, підлягає оподаткуванню в межах ІРА. Нарешті, як важкий актив, нерухомість допомагає урізноманітнити портфель, який інакше інвестується в акції та інші цінні папери - не найгірша ідея у світі.

Плюси

• Нерухомість допомагає диверсифікувати портфель, часто переходячи на фінансові ринки.

• Нерухомість з часом оцінюється історично, що ідеально підходить для довгострокового інвестиційного горизонту ІРА.

• Нерухомість може забезпечити постійний потік доходу від орендної плати, а будь-який збір доходу від оренди зростає без податку в межах IRA.

• Ви можете купувати, продавати, гортати та накопичувати властивості.

Мінуси

• Потрібно створити самостійну IRA із зберігачем.

• Ви не можете вимагати відрахувань на податки на майно, іпотечні відсотки, амортизацію та інші майнові витрати.

• Усі витрати, ремонт та обслуговування мають бути сплачені за кошти IRA, і ви повинні сплатити іншим, щоб зробити їх та управляти майном.

• Ви та ваші родичі не можете жити в бізнесі або вести бізнес із власності.

Суть

Використання IRA для придбання інвестиційної нерухомості не є слабким серцем, а також для тих, хто не знайомий з різними типами індивідуальних пенсійних рахунків. Інвестування в нерухомість будь-якого типу є досить ризикованим або в кращому випадку високим обслуговуванням; для ІРА, однак, нерухомість є особливо високим ризиком. Не тільки значення властивостей можуть падати, а не зростати; рік значних витрат на технічне обслуговування також може спричинити стягнення, якщо ваш дохід та розмір внеску ІРА не покриють ремонт, який ви не можете дозволити ігнорувати.

Якщо у вас немає часу і досвіду для управління нерухомістю, вам, мабуть, найкраще вдаватися до більш основних стратегій для вашого ІРА. Або розглянути сек'юритизовані варіанти нерухомості, як-от трести для інвестицій у нерухомість (REITs) або пайові фонди та ETF, які інвестують у власність. Це непряма форма власності на власність, але вони є більш простими, більш ліквідними пропозиціями - і їх також можна проводити в звичайних ІР.