Коли ринок житла почав падати в 2007 році, схоже, минули дні іпотечних кредитів з низькою оплатою. Але дивно, що лише через кілька років навіть споживачі з низьким середнім рівнем кредиту часто можуть придбати житло з набагато меншим, ніж 20% наперед.
Навіть після негайної гірки житла споживачі мали декілька варіантів, якщо їх ощадний рахунок був дефіцитним. Іпотека FHA, для якої потрібно лише 3, 5% знижки, користувалася припливом популярності. А для тих, хто отримав кваліфікацію, кредити на дому VA дозволяли покупцям фінансувати повну ціну свого будинку.
У ці дні також стає простіше отримати звичайну позику з низьким внеском. Fannie Mae та Freddie Mac, які купують більшість іпотечних кредитів у кредиторів США, нещодавно оголосили, що знизять свій мінімальний внесок з 5% до 3%. Роблячи це, вони відкрили двері для банків, щоб конкурувати за покупців житла, які не мають грошей.
Хоча все-таки можна придбати будинок з дуже маленьким зниженим зниженням, але це хороша ідея для споживачів - інше питання. Чи є сенс нарощувати ваші заощадження та чекати, коли йдете додому за покупками, поки ви не зможете вкласти більше грошей при закритті? А скільки своїх заощаджень слід інвестувати в житло? Ось кілька факторів, які слід врахувати.
Нижчий внесок: Вищі довгострокові витрати
Мабуть, перше, про що варто подумати із кредитами з низькими платежами, це те, що, за невеликими винятками, вони будуть коштувати вам дорожче в довгостроковій перспективі. Оскільки ви фінансуєте більше ціни на житло, ваші відсоткові платежі протягом терміну дії позики будуть значно вищими
Наприклад, якщо ви купите будинок на 200 000 доларів США з знижкою на 5% замість 20%, ви сплатите приблизно 35 000 доларів більше відсотків протягом 30-річної позики. Очевидно, ви також будете платити більше, щоб покрити також основну частину позики.
Враховуючи, наскільки неймовірно низькі сьогоднішні процентні ставки, саме по собі це може не стримувати вас купувати житло раніше, ніж пізніше. Більшою стурбованістю є додавання вашим витратам страхових внесків за іпотечний кредит, які, як правило, доведеться розпрощати, якщо ви купуєте будинок або квартиру з меншою ніж 20% знижки. Суть цих платежів полягає в покритті збитків позикодавця, якщо ви не користуєтесь кредитом.
Існує два основні види іпотечного страхування. Якщо ви берете кредит FHA, приватні кредитори надають кошти на придбання вашого будинку, а уряд виступає вашим страховиком. Якщо житло коштує менше 625 000 доларів США, річна премія за іпотечне страхування (MIP) наразі становить 0, 80% або 0, 85%, залежно від суми фінансування. Вам також доведеться сплатити попередню премію, яка становить трохи більше 3000 доларів за позику в розмірі 180 000 доларів.
Компромісний внесок
Чи означає перспектива страхування іпотечного кредиту зачекати, поки ви зможете знизити цілих 20% вартості будинку? Не обов'язково.
Для початківців у деяких дорожчих містах очікування не завжди є реалістичним. Якщо ви живете в тій частині країни, де навіть скромні будинки коштують 400 000 доларів, вам доведеться витратити 80 000 доларів, перш ніж вийти на ринок. А якщо ви проживаєте в районі, де покупка коштує дешевше, ніж оренда, можливо, буде додатково перешкоджати залишатись в стороні, поки ви не заощадите достатньо, щоб уникнути страхування іпотечного кредитування.
Для деяких людей найкращим варіантом може бути пошук середнього рівня між мінімальним внеском і традиційними 20%. Наприклад, якщо ви берете кредит на FHA і виставляєте 10%, ваше іпотечне страхування буде скасовано через 11 років; в іншому випадку ви продовжуватимете виплачувати його за всю позику. Чи можете ви пізніше рефінансувати, щоб позбутися страхування? Звичайно. Але немає гарантії, що процентні ставки будуть на рівні або поблизу їх історичних мінімумів, коли ви це зробите.
Крім того, ваша премія за іпотечне страхування (MIP) знижується, коли ви робите більший внесок. Наприклад, якщо ви знімаєте іпотеку на 15 років, якщо ви можете сплатити 10% до початку, річний платіж знижується з 0, 70 до 0, 45%.
Хоча деталі дещо відрізняються з PMI, застосовується та ж логіка. Чим більший ваш внесок, тим менше ви повинні сплачувати премій. Одна з переваг PMI полягає в тому, що ви можете скасувати його, досягнувши 20% власного капіталу у вашому домі (див. Як перекрити приватне іпотечне страхування ).
Якщо банк зберігає вашу іпотеку на їхніх книгах - тобто не продає її такій організації, як Фанні Мей чи Фредді Мак, - це може взагалі не вимагати страхування. Однак банки часто стягують передплату або більш високу процентну ставку, якщо ви вибираєте кредит з низьким рівнем сплати, щоб допомогти зменшити ризик, який вони беруть на себе. Навіть додаткова половина відсоткового пункту може коштувати вам на кілька тисяч доларів більше за 30-річний період. Загальний ефект той самий: коли ви покладете більше, ви можете позичити менше.
Ризик потрапляння "під водою"
Ще одна неприємність зниження мінімального мінімуму, купуючи житло - це менший захист, якщо ринок житла падає. Знизившись лише на 3% або 4%, ви зможете легко опинитися в банку за рахунок більшого, ніж коштує ваш будинок. Саме це сталося з багатьма власниками будинків під час останнього обвалу житла.
Незважаючи на те, що ви не повністю захищені, навіть якщо ви відклали 10% або 15%, ви надаєте собі набагато більший буфер, якщо ціни на житло займуть гірше.
Утримання ощадної подушки
Економія будинку - головна життєва мета. Але ви збираєте початковий внесок, будьте впевнені, що не залишаєте собі занадто мало грошей. Мало того, що у вас є аварійний фонд (в ідеалі - шість місяців витрат на життя), вам також знадобляться запасні кошти на несподівані витрати, які часто спричиняє покупка будинку. Докладніше див. Скільки грошей я повинен зберігати в банку?
Встановіть суворий бюджет, перш ніж розпочати домашнє полювання, щоб ви знали, що можете собі дозволити витратити. І зробіть все можливе, щоб накопичити свої грошові резерви, як тільки ви влаштуєтесь, і закінчите фарбування та заміну килимів та шаф. Крім того, пам’ятайте, що люди кажуть, що добре жити в будинку, перш ніж робити ремонт, який не є обов’язковим до того, як ви переїдете.
Суть
Чи можуть кредити з низькою оплатою стати хорошим вибором для деяких власників будинків? Абсолютно. Але обчисліть довгострокові витрати на іпотечне страхування або вищу процентну ставку, яку ви заплатите, щоб переконатися, що вона того варта. Докладніше див. Іпотечний кредит: скільки ви можете дозволити? та 10 найпоширеніших іпотечних афер, яких слід уникати .
