Незалежно від того, ви знаходитесь на ринку покупця чи на ринку продавця, як тільки ви знайдете будинок, який відчуває себе як будинок, ви захочете придбати його якнайшвидше. Однак це не зовсім так просто. Багато фінансових питань визначають, чи зможете ви придбати будинок, а також умови вашої іпотеки. Знаючи цю інформацію заздалегідь, ви допоможете прийняти кращі рішення та змусять ваш процес затвердження іпотеки проходити плавно та швидко.
1. Майте достатній внесок
Ваша мрія про влаштування дому може швидко зірватися, якщо ви не зможете забезпечити належну суму грошей за свій внесок.
"Кредитори посилили вимоги після економічної кризи в 2008 році", - каже Карен Р. Дженкінс, сертифікований іпотечний банкір, який є президентом і генеральним директором KRJ Consulting в Колумбії, Південна Кароліна. "Як результат, потенційні позичальники, які прагнуть придбати житло, повинні мати певну" шкіру в грі ", щоб отримати право на житло", - каже Дженкінс, більшість програм позики вимагає мінімум 3, 5% початкового внеску.
Можливо, ви знали людей, які купували будинки в минулому без початкового внеску, або ви навіть були одним із таких людей. Це набагато менш вірогідний сценарій сьогодні, оскільки банки намагаються обмежити ризик дефолту позичальників. "Позичальник зі шкірою в грі є меншою ймовірністю дефолту, коли перехід стає важким", - каже Стейсі Алькорн, власник і головний директор з щастя в Бостонській компанії LAER Realty Partners. Наприклад, коли вартість нерухомості знижується, позичальник, котрий вклав свої заощадження в цю власність, швидше зависає і виїжджає під шторм, чекаючи, коли значення майна знову виростуть, говорить Алькорн. З іншого боку, "позичальник, який відклав нульові гроші, швидше за все, просто піде від майна і дозволить банку взяти його з викупом".
2. Знайдіть доступну процентну ставку
Протягом життя вашої іпотеки, ви, ймовірно, платите десятки тисяч доларів лише за відсотки. Таким чином, пошук іпотеки з низькою процентною ставкою може заощадити тисячі доларів у довгостроковій перспективі. Прекрасним інструментом для дослідження та порівняння процентних ставок є іпотечний калькулятор, який дасть вам уявлення про ваші потенційні витрати, перш ніж ви навіть зустрінетесь з іпотечним брокером.
3. Майте мінімально прийнятний кредитний бал
Ваш показник FICO відображатиметься, якщо ви збільшуєте свої кредитні картки та запізнюєтеся з оплатою рахунків, що може стати ще одним каменем спотикання для потенційних власників будинків, які потребують іпотечного кредитування. «Оцінки FICO повідомляють банку про вашу здатність щомісяця сплачувати рахунки та скільки загального боргу у вас є. Якщо вас виставлять на всі ваші кредитні картки, ваш показник FICO буде низьким, і це зашкодить вашим шансам отримати фінансування, оскільки банки не хочуть кредитувати того, хто живе за кредитні картки », - говорить Алькорн.
Що вважається прийнятним балом FICO? Емі Тірс, регіональний віце-президент з питань іпотечного кредитування Вінтруста в штаті Массачусетс, штат Массачусетс, зазначає, що хоча FHA пропонує фінансувати позичальників із кредитною оцінкою до 500, більшість кредиторів додали власні вимоги. Тож буде проблемою знайти позикодавця, який працюватиме з позичальником з кредитною оцінкою нижче 640.
Тим не менш, кредитні картки не мають єдиного значення. "Якщо ви будете постійно затримуватись на 30, 60 або 90 днів за іншими рахунками, ваші кредитні показники знову будуть низькими, і банки не хочуть позичати гроші комусь, кому доведеться постійно просити свої гроші", - говорить Алькорн, додаючи, що "стягнення, банкрутство чи звернення стягнення на ваш кредит повідомляє банку, що у вас немає проблем із відновленням своїх боргових зобов'язань, і, простіше кажучи, вони не хочуть бути наступними".
4. Мати коефіцієнт заборгованості та доходу менше 43%
Власники будинків, які перенапружуються, можуть щодня їсти локшину Рамена в будинку, який вони можуть врешті-решт втратити. Важливо бути реалістичним щодо того, що ви можете собі дозволити.
"Банки використовують коефіцієнт заборгованості та доходу, щоб визначити, чи може позичальник дозволити собі придбати житло", - каже Алькорн. «Наприклад, скажімо, позичальник заробляє 5000 доларів на місяць. Банк не хоче, щоб ваша загальна заборгованість, включаючи виплату нових іпотечних кредитів, плюс ваші платежі за автомобіль, виплати за допомогою кредитної картки та інші щомісячні зобов'язання, перевищувала певний відсоток від цього доходу. "У січні 2014 року Бюро з питань захисту прав споживачів запровадило правила заявивши, що коефіцієнт боргу до доходу не може перевищувати 43%.
Однак Alcorn попереджає, що те, що банк відчуває, що ви можете дозволити собі певний платіж за іпотекою, не означає, що ви насправді можете. «Наприклад, банк не знає, що у вас є велика родина, або витрати на догляд за дітьми, або старі батьки, яких ви доглядаєте. Важливо провести відверту розмову про щомісячні платежі з іпотечною командою, щоб вам не заважати над головою ».
Дженкінс погоджується, додаючи, що "є додаткові витрати, пов'язані з володінням будинком, яке ви можете не понести під час оренди. Не забудьте розрахувати всі щомісячні витрати та борги та нехай ваш бюджет прийме остаточне рішення щодо того, що ви можете комфортно дозволити собі платити".
5. Мати можливість оплати закритих витрат
З домашньою іпотекою пов'язані численні збори, і ви можете стати грубим фінансовим пробудженням, якщо не знаєте заздалегідь, що очікувати.
Хоча витрати на закриття варіюються від позики до позикодавця та від штату до штату, "позичальники платять за оцінку, кредитний звіт, плату за адвоката / агента, що займається закриттям, плату за запис, а також оплату за обробку / андеррайтинг", - каже Алькорн, додаючи, що витрати на закриття зазвичай становлять 1% від суми кредиту.
Однак Дженкінс каже, що гонорари можуть скласти аж 3%. «Тепер кредитори зобов'язані надати вам вичерпну« добросовісну оцінку »зборів, які ви будете брати за конкретний кредит. Правила також суворіші за підрахунками позикодавця, і є дуже мало місця для того, щоб внести внески до кошторису, який можна змінити на закритому столі. "Вона радить покупцям переглядати добросовісну оцінку та задавати питання, якщо ви не впевнені, що означає конкретна плата..
6. Потрібна фінансова документація
Недостатня документація може затримати або навіть зупинити процес затвердження позики, тому вам потрібно з’ясувати, що вам потрібно внести до столу.
"Ваш кредитор повинен мати повний і повний перелік необхідної документації для підтримки вашої заявки на позику залежно від вашої зайнятості та ситуації з доходом", - каже Тірс. "Якщо ви починаєте з попереднього затвердження, переконайтеся, що позикодавець вимагає всієї документації для процесу, оскільки попереднє затвердження без ретельного огляду документації марне. Щось може бути пропущено, що може призвести до того, що ваш кредит пізніше буде відхилений, якщо процес попереднього затвердження не буде надто добре зафіксований ».
Що таке попереднє затвердження? Відповідно до Дженкінса, це "попереднє схвалення, засноване на тому, що позичальник" заявив "у заяві (дохід, борг, активи, зайнятість тощо). Фактичний процес затвердження підтверджує дохід, активи та борг за допомогою різних методів, таких як оплата праці заглушки, податкові декларації, банківські виписки, W2 та перевірки працевлаштування ».
Тірсе додає, що "на конкурентних ринках продавці та ріелтори навіть не розглядають пропозицію, не знаючи, що покупець попередньо схвалений". Додаткові документи можна буде вимагати пізніше або протягом всього процесу. «Процес андеррайтингу є вичерпним, і деякі документи можуть викликати питання або проблеми, які потребують додаткової документації. Просто зробіть глибокий вдих і дайте позикодавцю все, про що вони просять, якнайшвидше, щоб завершити ваше схвалення ».
Суть
Перш ніж задуматися про купівлю будинку своєї мрії, ви повинні бути впевнені, що ваші фінанси в порядку, і що ви готувались розумно і ретельно до того, як навіть розпочнеться процес затвердження іпотеки.
