Ціни на нерухому нерухомість приваблюють деяких початківців інвесторів у нерухомість. Але перед тим, як приєднатися до лав орендодавців, будьте впевнені, що ви добре розумієте фінансову інформацію, яка може змінити значення між тим, як стати наступним Дональдом Трампом і опинитися в суді про банкрутство. Ось вісім цифр для інвестування нерухомості, які вам потрібно знати. (Докладніші відомості про придбання будинку див. У Посібнику для покупців першого разу)
1. Ваш іпотечний платіж
Для звичайного житла, окупованого власниками, кредитори, як правило, віддають перевагу загальному співвідношенню боргу до доходу 36%, але деякі піднімаються до 45% залежно від інших кваліфікуючих факторів, таких як ваш кредитний бал та резерви готівки. Це співвідношення порівнює ваш загальний валовий місячний дохід з вашими зобов'язаннями по виплаті боргів щомісяця. Що стосується оплати житла, то кредитори віддають перевагу валовій оплаті житла від 28 до 33%, залежно від інших факторів. Щодо інвестиційної нерухомості, вказівок Фредді Мака зазначають, що максимальний коефіцієнт боргу до доходу становить 45%. (Для більш детальної перевірки прості шляхи інвестування в нерухомість. )
2. Попередні вимоги
У той час як нерухомість, зайнята власником, може фінансуватися за допомогою іпотечного кредитування та лише 3, 5% знижки для отримання FHA позики, для іпотеки інвесторів зазвичай потрібен початковий внесок від 20 до 25%, а іноді і до 40%. Жоден авансовий внесок або вартість закриття інвестиційної нерухомості не може бути пов'язаний з подарунковими коштами. Індивідуальні кредитори визначають, скільки потрібно вкласти, щоб отримати право на позику залежно від співвідношення боргу та доходу, кредитного бала, ціни майна та ймовірної оренди.
8 чисел для оцінки інвестицій у нерухомість
3. Дохід від оренди, щоб кваліфікувати
Хоча ви можете припускати, що оскільки орендні платежі вашого орендаря (сподіваємось) покриватимуть вашу іпотеку, вам не потрібен додатковий дохід, щоб отримати право на позику на житло. Однак, щоб орендна плата вважалася доходом, ви повинні мати дворічну історію управління інвестиційною нерухомістю, придбати страхове покриття від втрати ренти принаймні на шість місяців валової щомісячної орендної плати та будь-який негативний прибуток від оренди будь-якої нерухомості має бути розглядається як борг у співвідношенні борг / дохід. (Окрім створення постійного збільшення доходу та капіталу, нерухомість передбачає відрахування, які можуть зменшити податок на прибуток від ваших прибутків. Ознайомтесь із податковими відрахуваннями для власників орендної нерухомості .)
Навчальний посібник: Вивчення інвестицій у нерухомість
4. Співвідношення ціни до доходу
Це співвідношення порівнювало медіанську ціну домогосподарств у районі із середнім доходом домогосподарств. До того, як житлова бульбашка вибухнула, співвідношення ціни та доходу в США становило 2, 75, тоді як наприкінці 2010 року співвідношення становило 1, 71. За даними Fiserv, Inc., Федерального агентства з фінансування житлових ресурсів (Moody's Analytics), середнє значення між 1989-2003 роками становить 1, 92.
5. Ціна на оренду
Коефіцієнт ціни на оренду - це розрахунок, який порівнює середні ціни на житло та середню оренду на певному ринку. Просто розділіть середню ціну будинку на медіану річної орендної плати, щоб створити коефіцієнт. На піку ринку США в 2006 році коефіцієнт для США становив 18, 46. До кінця 2010 року цей коефіцієнт впав до 11, 34. Середньостроковий (з 1989 по 2003 р.) Становив 9, 56. Як правило, споживачі повинні розглядати покупку, коли співвідношення менше 15, а оренду - вище 20. Ринки з високим співвідношенням ціни / оренди зазвичай не пропонують гарної інвестиційної можливості. (Думаючи про придбання будинку? Ми дивимось на початкові та поточні витрати, а також на переваги. Перевірте оренду чи купівлю ? Фінансові питання .)
6. Валовий дохід від оренди
Валовий дохід від оренди для окремої власності можна знайти, поділивши щорічну орендну плату на загальну вартість майна, а потім помноживши це число на 100, щоб отримати відсоток. Загальна вартість майна включає вартість закупівлі, всі витрати на закриття та витрати на ремонт.
7. Коефіцієнт капіталізації
Більш цінним числом, ніж валова прибутковість орендної плати, є ставка капіталізації, також відома як максимальна ставка або чистий прибуток від оренди, оскільки ця цифра включає операційні витрати на майно. Це можна обчислити, починаючи з річної орендної плати і віднімаючи річні витрати, потім ділимо це число на загальну вартість майна і множимо отримане число на 100 на відсоток. Загальні витрати на оренду нерухомості включають витрати на ремонт, податки, страхування орендодавця, витрати на вакансії та агентські внески.
8. Грошовий потік
Суть
Після того, як ви зробили всі ці розрахунки, ви можете прийняти обгрунтоване рішення про те, чи буде певна нерухомість цінною інвестицією.
