Які коригуються кошти від операцій?
Коригувані кошти від операцій (AFFO) відносяться до міри фінансових показників, що застосовується в першу чергу при аналізі інвестиційних трестів у нерухомість (REITs). AFFO REIT, хоча і підлягає різним методам обчислення, як правило, дорівнює цільовим фондам від операцій (FFO) з коригуваннями, що вносяться для повторних капітальних витрат, що використовуються для підтримки якості основних активів REIT. Розрахунок враховує коригування GAAP прямолінійної ренти, витрат на лізинг та інших матеріальних факторів.
Розуміння скоригованих коштів від операцій
Незалежно від того, яким чином професіонали галузі бажають обчислити скориговані кошти від операцій (AFFO), це вважається більш точним показником залишкового грошового потоку для акціонерів, ніж простий FFO, оскільки він враховує збільшення орендної плати та додаткові витрати, понесені REIT. Він передбачає більш точне базове число при оцінці теперішніх значень та кращий прогноз майбутньої здатності REIT виплачувати дивіденди. Це захід, який не стосується загальної практики (GAAP).
Розрахунок коригуваних коштів від операцій
Перш ніж розрахувати AFFO, аналітик повинен спочатку визначити кошти REIT від операцій (FFO). FFO вимірює рух грошових коштів із визначеного переліку видів діяльності. FFO відображає вплив від діяльності лізингу та придбання REIT, а також витрати на відсотки. FFO враховує чистий прибуток REIT, включаючи амортизацію та амортизацію, але він виключає приріст капіталу від продажу майна. Причини, за якими ці прибутки не враховуються, полягають у тому, що вони є одноразовими подіями і, як правило, не мають довгострокового впливу на потенціал майбутнього заробітку REIT.
Формула для FFO:
FFO = чистий дохід + амортизація + амортизація - приріст капіталу від продажу майна
Після того, як FFO буде визначений, AFFO може бути розрахований. Формула для AFFO:
AFFO = Зростання орендної плати FFO + - капітальні витрати - суми регулярного обслуговування
Приклад розрахунку AFFO
Як приклад розрахунку AFFO, припустимо наступне: РЕІТ мав чистий дохід за 2 млн. Дол. США за останній звітний період. За цей час він заробив 400 000 доларів від продажу одного з своїх об'єктів і втратив 100 000 доларів від продажу іншого. Він повідомив про 35 000 доларів амортизації та 50 000 доларів про амортизацію. За період збільшення чистої орендної плати становило 40 000 доларів США; капітальні витрати становили 75 000 доларів, а поточне обслуговування становило 30 000 доларів.
З огляду на цю інформацію, FFO можна обчислити як:
FFO = $ 2 000 000 + $ 35 000 + $ 50 000 - (400 000 $ - 100 000 $) = 1, 785, 000 $
Звідси AFFO обчислюється як:
AFFO = FFO + 40 000 - 75 000 доларів - 30 000 доларів = 1, 785 000 доларів США - 65 000 доларів = 1, 720 000 доларів США
