Зміст
- Як знайти закриті будинки
- Етапи викупу
- Чому вилучені будинки дешевші
- Ризики придбання закритих будинків
- Придбання домовленого будинку
- Варіанти фінансування
- Суть
До іпотечної кризи 2008-2009 рр. Придбання домовленого будинку було важкою пропозицією. Мисливцям, що торгували нерухомістю, доводилося дотримуватися аукціонів, розміщених на будівлях судів, або просіювати пачки законних заявок. Але хвиля викупу, спричинене кризисом на передньому рівні, не тільки збільшила кількість доступних властивостей, але й спростила їх пошук та придбання. Насправді сьогодні процес часто схожий на пошук будь-якого іншого будинку. Вимушені будинки доступні практично на кожному ринку нерухомості по всій країні, надаючи можливості як власникам будинків, так і інвесторам.
ключові витяги
- Ніколи не було простіше знайти орендований будинок для продажу: Багато інтернет-сайтів спеціалізуються на них. Існує кілька видів викупу, включаючи попереднє викупу, короткий продаж, продаж шерифа та нерухомість. Велика перевага придбання викупованого будинку це низька ціна. До недоліків можна віднести можливий поганий стан будинку, тривалість процесу купівлі та конкуренцію професійних ластів. Для приватних будинків доступні декілька варіантів фінансування, які фінансуються державою.
Як знайти закриті будинки
Ви можете знайти заборонені об’єкти нерухомості в періодичних виданнях та на веб-сайтах, що здійснюються з переліком лістингу (MLS), через онлайн-пошук нерухомості, банківські офіси та сайти та місцеві газети. У локальних службах з кількома лістингами властивості, на які звертається домовленість, можуть самі по собі не виділятися; це може бути зазначено лише в описі властивості.
Більш прямим маршрутом є безліч веб-сайтів, які зараз спеціалізуються на будинках та об'єктах нерухомості, які перебувають у викупі, наприклад, HomePath.com Fannie Mae та usa-foreclosure.com. Деякі фінансові установи, як, наприклад, Банк Америки, також пропонують сторінки, присвячені допомозі в пошуку домоволодіння.
Кредитори все частіше продають вилучені активи через агентів з нерухомості, тому не соромтеся запитати у брокера з нерухомості чи агента про можливості. Деякі професіонали нерухомості навіть спеціалізуються на нерухомості викупу.
Будинки на різних етапах викупу
Більш конкретно, розміщення викупованого будинку залежить від того, де саме воно перебуває в процесі викупу: Властивості все ще можуть належати первинному власнику дому (на попередніх етапах у випадку попереднього викупу та нерухомості з коротким продажем) або суб'єктом господарювання, який такий як банк чи уряд (у пізніших).
Ось п’ять видів викупу та підходу до купівлі.
1. Попереднє викриття
Майно знаходиться в попередньому зверненні до викупу після того, як іпотечний кредитор повідомив позичальників про те, що вони перебувають у дефолті, але до того, як майно буде запропоновано для продажу на аукціоні. Якщо власник будинку може продати нерухомість протягом цього часу, він може уникнути процедури викупу та його негативного впливу на їхню кредитну історію та майбутні перспективи. Деякі власники будинків готові домовитися. Попередні викупи, як правило, перераховані в будівлях окружних та міських будинків. Крім того, багато інтернет-ресурсів, включаючи www.foreclosure.com, перелічують властивості, які знаходяться на етапі попереднього викупу.
2. Короткі продажі
Короткі продажі відбуваються, коли позикодавець готовий прийняти за майно менше, ніж заборгованість за іпотекою. Позичальникам необов'язково потрібно проводити невиплату іпотечних платежів для позикодавця, щоб погодитися на короткий продаж; однак вони, як правило, потребують доведення певних фінансових труднощів, таких як втрата роботи, яка, ймовірно, може призвести до дефолту. Часто резиденція, про яку йдеться, знаходиться під водою, тобто вона коштує менше, ніж непогашений залишок іпотечного кредиту. Для того, щоб кваліфікуватись як короткий розпродаж, позикодавець повинен погодитись "продати майно коротке", прийнявши менше, ніж заборгованість, і будинок повинен бути внесений до продажу. Ці властивості зазвичай рекламуються як короткі продажі "до очікування затвердження банку".
Купівля нерухомості для короткого продажу в більшості відносин збігається з традиційною покупкою, але мова в договорах відрізнятиметься, визначаючи, що умови підлягають затвердженню кредитора. Банку може знадобитися кілька місяців, щоб відповісти на пропозицію про короткий продаж, тому процес може зайняти значно довше, ніж традиційна покупка. Багато веб-сайтів з нерухомості, включаючи окремі фірми або послуги з лістингу, пропонують можливість пошуку за коротким статусом продажу.
3. Аукціони з продажу шерифа
Аукціон з продажу шерифа відбувається після того, як позикодавець повідомив позичальника про дефолт і дозволив позиковим періодом позичальнику отримати заставу. Аукціон розрахований на те, щоб позикодавці могли швидко повернутись за кредит, який за замовчуванням. Ці аукціони часто відбуваються на сходах суду міста, якими керують місцеві правоохоронні органи. Власність продається на аукціоні у вищих учасників торгів у публічно оголошеному місці, даті та часі. Ці повідомлення можна знайти в місцевих газетах та в багатьох Інтернет-місцях, здійснивши пошук на "аукціонах з продажу шерифу".
4. Власність банку
Майно, яке не продається на аукціоні, повертається назад у банк; тобто вони стають нерухомістю (REO). Їм часто керує відділ РЕО установи. Інтернет-джерела, такі як www.realtytrac.com, мають великі списки таких банківських об'єктів, які можна шукати за містами, штатом чи поштовим індексом.
5. Власність, що належить державі
Деякі будинки купуються за кредитами, гарантованими Федеральною адміністрацією з питань житла (FHA) або Департаментом у справах ветеранів (VA). Коли ці властивості переходять у стягнення, вони повертаються у власність і продаються брокерами, які працюють у федеральному агентстві. Щоб придбати власність у власність, потрібно зв’язатися з державним брокером. Покупці можуть досліджувати можливості на веб-сайті www.hud.gov (натисніть "ТЕМНІ ОБЛАСТИ" та виберіть "Будинки на продаж").
Чому вилучені будинки дешевші
Найбільшою точкою продажу будинків, що викуповуються, є, звичайно, їх помітна ціна - часто значно нижча від інших подібних властивостей у тому ж районі (відомих як порівнювачі, або утиліти, в розмові з брокером). Більшість викупів продається на 5% нижче ринкової вартості, принаймні, з ще більшими знижками в певних регіонах. Покупці можуть також скористатися додатковими заощадженнями з привілеями, такими як зменшення авансових платежів, зниження процентних ставок або усунення плати за оцінку та певні витрати на закриття.
Що робить їх такою угодою? Якщо резиденція перебуває на стадії дострокового викупу або продажу на короткий продаж, її власники знаходяться у фінансовому зобов'язанні. І час не на їхньому боці: вони повинні вивантажити майно та отримати все, що можуть, поки можуть, щоб не втратити його цілком. Коротше кажучи, ці продавці точно не ведуть переговори з позиції сили. Хоча це може здатися жорстоким, скориставшись нещастям інших, покупці можуть отримати користь.
Вони можуть отримати вигоду ще більше, якщо майно фактично вилучено. Шерифський кабінет не зацікавлений у висінні будинку; банки не хочуть займатися орендодавцем. Фінансові установи, як правило, хочуть негайно позбавитись викупованої нерухомості (за розумну ціну, вони повинні відповідати інвесторам та аудиторам, що вони намагалися повернути якомога більше первісної суми позики). Знову ж таки, покупці можуть скористатися цією ситуацією.
Нарешті, будинки, що закриваються, зазвичай продаються у стані "як є" - якщо є пошкодження, ремонт власником не є частиною рівняння - і, як знають шанувальники старих меблів та старовинних меблів, "як є" перекладається на знижка. Звичайно, "як є" може бути мечем з двома кінцями, про що ми поговоримо нижче.
Ризики придбання закритих будинків
Нижня ринкова ціна - це великий плюс придбання будинку, що виключається. Але ці властивості також несуть свою частку підводних каменів.
Майнові проблеми
Хоча вона несе компенсаційну знижку, стан "як є" може бути досить похмурим. Якщо будинок все ще зайнятий власниками, він часто погано підтримується - зрештою, якщо люди не зможуть здійснити іпотечні платежі, вони, ймовірно, відстають і при оплаті регулярного обслуговування, не кажучи вже про капітальний ремонт. Окрім того, деякі люди, які стикаються з викупом або вимушені викупувати, виходять з розладу і виводять свої розчарування в своєму будинку до того, як банк повернеться. Це часто передбачає вилучення приладів та світильників, а іноді навіть відвертий вандалізм.
Приховані витрати
Поряд з непередбачуваними ремонтами та реконструкцією, проступки, такі як зворотні податки та застави (до яких аукціонні властивості часто долучаються, або IRS, або державою, або іншими кредиторами), можуть призвести до додаткових витрат інакше бажаного будинку. Що б не було заборгованим, спочатку уряду потрібно сплатити і врегулювати, перш ніж процес купівлі може продовжуватися. Це стосується переважно майна, яке продається на аукціоні; банк завжди буде виплачувати будь-які застави, пов’язані з майном, перш ніж передати його іншій стороні.
Повільний процес
Попередні ускладнення часто означають велику кількість документів. Як правило, викупи мають ряд додаткових документів, які необхідно заповнити, щоб підготуватися до закриття, що не завжди є настільки своєчасним. Якщо це ситуація з коротким продажем, кредитор власника повинен схвалити угоду, і це може зайняти деякий час, як згадувалося раніше. Серйозні збитки, виявлені в будинку, можуть призвести до нижчої оцінки житла, що може вплинути на здатність покупця забезпечити позику. Деякі кредитори не позичатимуть менше певної суми в доларах, оскільки потенціал прибутку від меншої позики не варто ризикувати.
Хоча ви думаєте, що банк буде готовий вивантажити резиденцію, що перебуває у власності, час реакції між банком та іншими зацікавленими сторонами також може бути млявим із властивостями REO. Час, який потрібно для отримання відповіді на вашу заявку, може варіюватися в широких межах; якщо банк, що займає вашу власність, переповнений викупом, то обробка вашого запиту може зайняти значно більше часу. Як відомо, банкам із значними відставаннями на реагування на пропозицію знадобиться до 90 днів. Якщо ви плануєте фінансувати покупку, було б розумно витратити час на отримання попереднього затвердження іпотеки.
Конкуренція
Як і на будь-якому ринку, коли є можливість придбати щось зі знижкою від курсу курсу, попит зросте. Таким чином, підвищений інтерес та конкуренція - не лише з боку потенційних мешканців, але і з боку інвесторів та професіоналів, що займаються фліп - неминучі при роботі з цінними нерухомими нерухомими нерухомостями. Дуже часто викупований будинок може бути привабливішим за інші будинки в околицях, але коли слово виходить, численні пропозиції можуть надходити швидко і настає війна, що торгується. Тож те, що колись було недорогим будинком у великому мікрорайоні, може швидко стати дорогою власністю.
Потенційним покупцям будинків, що викуповуються, може бути розумно подати заявки на декілька об'єктів нерухомості одразу, оскільки конкурентоспроможні покупці можуть забезпечити нерухомість за вищою ставкою або пропозицією готівки. Але не варто відмовлятись, якщо хтось інший натрапить на вашу пропозицію щодо певної нерухомості; періодично перевіряйте, чи не з’являється воно в інвентарі банку. Угоди про звернення стягнення, як правило, провалюються досить часто.
Придбання домовленого будинку
Якщо ви купуєте в банку, вам потрібно буде посилити свої навички ведення переговорів та розпочати процес із низької кульки пропозицій щодо власності, яку ви хочете. Банки, які накопичили значні запаси викупованого майна, будуть більш схильні домовлятися про ціну; чим довше банк утримує майно, тим більше шансів, що він серйозно розгляне нижчі пропозиції, особливо щодо майна, що зберігається протягом більш тривалого періоду часу. Тому, ймовірно, ви повинні зробити свою первинну ставку за ціною, яка щонайменше на 20% нижча від поточної ринкової ціни, а може, навіть і більше, якщо майно, на яке ви торгуєте, розташоване в районі з високим рівнем викупу.
Варіанти фінансування закритих будинків
Ви можете використовувати іпотечний кредит, щоб придбати нерухомість REO, хоча приватні кредитори, як правило, недоброзичливі щодо фінансування угод з викупу. Однак для тих, хто має право на отримання фінансування, є кілька варіантів фінансування уряду: 203 (k) позики Федеральної адміністрації житлового господарства (FHA), програма HomeBath ReadyBuyer Fannie Mae та програма HomeSteps через Freddie Mac.
203 (k) Позики
FHA розробила свої 203 (к) позики, щоб допомогти зменшити стурбованість банків, які інакше ухиляються від РЕО з високим ризиком. покупки. Стягуючи позичальників іпотечний внесок, вони можуть гарантувати позики, надані приватними кредиторами, які беруть участь у програмі.
Для позичальників однією з головних переваг є можливість фінансування придбання житла, плюс будь-який необхідний ремонт, в одній заставі. Більш основна версія, спрощена позика 203 (к), призначена для обмеженого ремонту, який не потребує інженерних чи архітектурних планів. Особи можуть позичити до 35 000 доларів вище від ціни продажу будинку, щоб покрити основні засоби захисту, такі як нова техніка, сайдинг та вікна.
З більш обширними виправленнями, такими як будівництво прибудови або догляд за пошкодженнями конструкцій, традиційний кредит у розмірі 203 (k) зазвичай є найкращим варіантом. На відміну від впорядкованого варіанту, власники будинків повинні забрати не менше 5000 доларів; максимальна сума базується на обмеженнях FHA для кожного округу. Крім того, ви повинні заплатити за незалежного консультанта, який огляне майно та переконається, що робота відповідає програмним інструкціям.
Додатковим недоліком цих позик є ціна. Окрім сплати іпотечного страхування, позичальники, як правило, сплачують процентні ставки, що на чверть відсоткового пункту вище, ніж на звичайні позики. Можливо, їм доведеться розщедритися на один-два пункти, які є авансовими платами, кожен з яких становить 1% від суми основної суми.
Малюнок 1. Порівняння традиційних позик 203 (k) та спрощеної версії.
HomePath ReadyBuyer
Програма HomePath ReadyBuyer, запропонована Федеральною національною іпотечною асоціацією (FNMA) - або Fannie Mae, як це ласкаво відомо, - орієнтована на покупців, які вперше проходять час. Після завершення обов'язкового навчального курсу з придбання дому, доступного для проходження в Інтернеті, учасники можуть отримати до 3% в рамках закритої допомоги на придбання викупованого майна, яке належить Fannie Mae. Це фінансуване урядом підприємство пропонує і інші перерви; Наприклад, покупцям будинків може знадобитися закласти лише 500 доларів за заробітки, наприклад, а приватне іпотечне страхування може бути скасовано після того, як ваш капітал у домі досягне 20%.
Домашні кроки
Фредді Мак забезпечує ліквідність ринку іпотечних кредитів, купуючи кредити у банків, об'єднуючи їх і продаючи інвесторам у вигляді цінних паперів. Завдяки HomeSteps організація - через своїх приватних партнерів-кредиторів - пропонує спеціальне фінансування для тих, хто хоче придбати лише викуповані властивості, якими вона володіє. На даний момент HomeSteps доступний лише у таких штатах: Алабама, Флорида, Джорджія, Іллінойс, Кентуккі, Північна Кароліна, Південна Кароліна, Теннессі, Техас та Вірджинія.
Покупці можуть знайти список сімейних, кондо та багатосімейних об'єктів на веб-сайті HomeSteps.
Суть
На поверхні, будинки, що викуповуються, можуть здаватися привабливими. Однак витрати можуть бути вкрай непередбачуваними, а основні збитки можуть зробити майно небажаним. Процес купівлі часто млявий, що може викликати другі думки у свідомості покупців, тоді як великий попит на привабливі викуповані властивості може відштовхнути деяких надійних покупців.
З урахуванням цього, вилучені будинки можуть закінчитися неймовірними угодами. Покупці мають унікальну можливість платити нижче ринкової вартості за будинки, які не були б доступні їм за звичайних обставин. Якщо є економія на стороні придбання, це підвищує ймовірність того, що покупець усвідомлює оцінку свого активу, і прибуток від його інвестицій, якщо він продає, в майбутньому.
Якщо зробити це відповідально, придбання будинку, що виключається, може дозволити покупцеві отримати безліч переваг на довгі роки.
