Що таке покращення капіталу?
Капітальне вдосконалення - це додавання постійних структурних змін або відновлення певного аспекту властивості, який або підвищить загальну цінність власності, продовжить термін її використання або адаптуватиме його до нових цілей використання. Особи, підприємства та міста можуть вдосконалити капітал у власності, якою вони володіють. У бізнесі чи муніципальному розумінні цей процес може бути також відомий як капітальні витрати.
За даними Служби внутрішніх доходів (IRS), щоб отримати право, цей тип удосконалення повинен тривати більше одного року після його завершення. Незважаючи на те, що масштаби покращення капіталу можуть бути різними, як власники приватних будинків, так і великі власники нерухомості роблять капітальні покращення.
Як працює капітальне вдосконалення
Вдосконалення капіталу, як правило, збільшує ринкову вартість майна, але може також розширити корисність активу за його поточним станом.
Публікація IRS 523 визначає визначення вдосконалення капіталу. Приклади поліпшення житлового капіталу включають додавання спальні, ванної кімнати або настилу. Інші проекти, схвалені IRS, включають додавання нових вбудованих приладів, килимове покриття від підлоги до настін або підлоги, або вдосконалення зовнішнього вигляду будинку, наприклад, заміна даху, сайдингу чи шторму.
Наприклад, якщо людина купує новий водонагрівач та навіс для свого майна, обидва вони прикріплені до будинку, вони вважатимуться капітальним поліпшенням будинку. Прикладом поліпшення капіталу на основі бізнесу може стати заміна ОВК або встановлення доступних функцій для американців із Законом про інвалідність (ADA) до існуючої будівлі. Так само створення нового громадського парку в центрі міста також вважатиметься капітальним вдосконаленням для міста. У цих сценаріях нові доповнення зробили б відповідні властивості більш цінними, вважалися б постійними доповненнями, а їх вилучення спричинило б матеріальну шкоду майну.
Ключові вивезення
- Поліпшення капіталу - це постійні структурні зміни або відновлення, які підвищують вартість майна, збільшують термін її експлуатації або адаптують його до нового використання. IRS визначає капітальні вдосконалення та відрізняє їх від ремонту. Крім покращення будинку, покращення капіталу збільшує вартісна база цього будинку, що, в свою чергу, зменшує розмір будь-якого оподатковуваного прибутку при його продажу.
Основи впливу на покращення капіталу
Основа собівартості - це первісна вартість активу. IRS встановлює конкретні стандарти для вдосконалення, які можна визначити як збільшення витрат. Основна проблема - це вона повинна мати місце під час продажу майна. Поліпшення капіталу також повинно стати частиною майна - або бути закріпленим настільки постійно на власність, що його вилучення призведе до значної шкоди або зменшення вартості власності.
IRS розрізняє капітальні вдосконалення та ремонт. Ремонт або технічне обслуговування не можуть бути включені до складу вартості майна. Однак ремонт, який є частиною більшого проекту, такого як заміна всіх вікон будинку, кваліфікується як капітальне вдосконалення. Ремонт, необхідний для підтримки будинку в хорошому стані, не включається, якщо вони не додають вартості активу. Згідно з даними IRS, приклади такого некваліфікованого ремонту включають фарбування стін, виправлення протікань або заміну зламаного обладнання.
Покращення капіталу впливає на приріст капіталу
На додаток до покращення житла, покращення капіталу - згідно з IRS - збільшує основу витрат структури. Тобто витрати, понесені після вдосконалення, додаються до суми, яку власник сплатив за придбання або будівництво майна. Збільшення бази витрат, у свою чергу, зменшує розмір оподатковуваного приросту капіталу при продажу майна.
Приріст капіталу від нерухомості веде себе інакше, ніж інші види приросту капіталу. Станом на 2019 рік, власники будинків мають право на звільнення від капіталу будь-якого прибутку від продажу первинного місця проживання до 250 000 доларів США, якщо вони одружені і 500 000 доларів США, якщо одружуються та подають заяву спільно. Це звільнення має одне важливе застереження. Власник будинку повинен був проживати у власність принаймні два за останні п’ять років до продажу.
Крім того, якщо прибуток буде значно більшим, ніж ті суми, які перераховані вище, поліпшення капіталу на основі витрат може бути значним. Багато факторів можуть змусити платників податків порушити рівень приросту капіталу в розмірі 250/500 доларів. Сюди можна віднести, якщо власники придбали майно багато десятиліть тому і якщо вартість місцевої нерухомості різко зросла з моменту придбання.
Припустимо, наприклад, людина купує будинок за 650 000 доларів і витрачає 50 000 доларів на оновлення кухні та додавання ванної кімнати. Базова вартість будинку збільшується з 650 000 до 700 000 доларів. Після 10 років власності та проживання в будинку, власник будинку, який є одиноким та подає податки як такий, закінчує продаж нерухомості за ціною 975 000 доларів. Якби не було вдосконалено капітал, оподатковувана сума для приросту капіталу склала б 75 000 доларів США ((975 000 доларів США продажна ціна - 650 000 доларів США) - виключення 250 000 доларів США.
Однак, оскільки вдосконалення капіталу збільшило базу витрат на 50 000 доларів, оподатковувана сума для приросту капіталу складе 25 000 доларів (975 000 доларів - (650 000 доларів + 50 000 доларів) - 250 000 доларів = 25 000 доларів).
Приклад реального життя капітального вдосконалення
Закони про оренду штату Нью-Йорк містять положення, що називаються програмою «Основні поліпшення капіталу» (MCI). Починаючи з 1970-х, це дозволяє орендодавцям підвищувати орендні стабілізовані або контрольовані орендні споруди до 6% щорічно, щоб окупити витрати на капітальні покращення цих структур. Оновлення системи HVAC, нові ліфти, оновлені загальні простори та інші вдосконалення - все це стосується MCI.
У лютому 2019 року два члени Державного законодавчого органу внесли законопроект про ліквідацію програми, стягуючи з них власників будівель занадто просто зловживати програмою. Зловживання трапляються, коли ці недобросовісні орендодавці подають завищені або сфабриковані вимоги про витрати. Можливість шахрайства убік, програма MCI є по суті несправедливою, стверджують деякі критики. Ці дистрактори кажуть, що покращення капіталу - це разова вартість орендодавця, але збільшення орендної плати - це постійні витрати для орендаря.
