У вас є два основні варіанти, коли ви рефінансуєте свою іпотеку, щоб заощадити або отримати гроші. По-перше, якщо ви просто рефінансуєте існуючий кредит, щоб отримати нижчу процентну ставку або змінити умови, це називається строковим та строковим рефінансуванням. Або, по-друге, ви можете витягнути частину власного капіталу у вашому будинку - можливо, зробити ремонт, погасити борги або допомогти сплатити кошти в коледжі - за рахунок позики на готівку. Ось як ці два варіанти рефінансування можуть вплинути на ваше фінансове становище.
Основи іпотечного рефінансування
Подумайте про рефінансування як про заміну існуючої іпотечної кредити іншою або про об'єднання пари іпотечних кредитів в єдиний кредит. Як кажуть, зі старим (іпотечним) і новим. Після рефінансування старий кредит (або позики) виплачуються, а новий замінює його.
Ключові вивезення
- Основними варіантами рефінансування іпотечного кредиту є виплата грошових коштів або дострокове рефінансування. Ви можете витягти частину власного капіталу у вашому домі за допомогою рефінансування грошових коштів. При достроковому рефінансуванні позичальник обмінюється поточним позика на позику з кращими умовами. Позикові виплати зазвичай надаються з додатковими комісіями, очками або вищою процентною ставкою, оскільки вони несуть більший ризик для кредитора. Можливо, можливо, витягнути трохи грошових коштів зі свого рефінансування, не стягуючи додаткових зборів позики з готівкою, скориставшись перекриттям коштів на кінець однієї позики та на початку іншої.
Є багато причин розглянути питання про рефінансування. Економія грошей очевидна. У серпні 2008 року середня 30-річна фіксована іпотека мала процентну ставку 6, 48%. Після фінансової кризи ставки на такий самий вид іпотеки постійно знижувались. До грудня 2012 року 30-річна фіксована іпотечна ставка знизилася майже вдвічі, порівняно з чотирма роками раніше, до 3, 35%. Середньорічна ставка за 2017 рік зросла до 3, 99%. За версією Фредді Мака, до 2018 року вона зросла до 4, 54%. Але навіть ці більш високі ставки можуть бути нижчими за старі застарілі, які у вас можуть бути.
У березні 2019 року ставки по іпотеці знизилися до 4, 27%, що становить 60-тижневий мінімум. За тиждень, що закінчився 29 березня 2019 року, іпотечні заявки зросли на 18, 6%, повідомляє Асоціація іпотечних банкірів. Рівень рефінансування збільшився на 39% до 47, 4% від загальної кількості заявок, що був найвищим рівнем з листопада 2016 року. (Найбільша остання хвиля рефінансування іпотеки потрапила з 2011 по 2013 рік і з 2015 по 2016 рік, коли процентні ставки були майже рекордно низькими.) Хоча Індекс рефінансування знизився до 44, 1% від загальної кількості заявок на наступному тижні, низькі витрати на запозичення та сильний ринок робочих місць продовжують керувати програмами.
Історично ставки все ще відносно низькі, і це є важливою причиною того, щоб власники будинків із застарілими іпотечними кредитами з більшим відсотком (або ті, чий капітал зростав, або які мають набагато кращі кредитні рейтинги, ніж коли вони спочатку фінансували своє житло), шукати рефінансування. зараз.
Коли ставки зростають вище, рефінансування може запропонувати шанс перетворити іпотеку з регульованою ставкою у фіксовану ставку, заблокувати виплати з нижчими відсотками до того, як ставки підняться ще вище. Однак прогнозувати майбутній напрямок процентних ставок навіть для найбільш досвідчених економістів часто складно.
Виплата грошових коштів проти ставки та строку рефі
Є два основні позики на рефінансування. Найпростішим і найпростішим є ставка та строкові рефінансування. Жодні фактичні гроші не змінюють руки в цьому випадку за винятком комісій, пов’язаних із кредитом. Розмір застави залишається однаковим; ви просто торгуєте своїми поточними умовами іпотеки на нові (імовірно, кращі) умови.
На противагу цьому, при рефінансуванні грошових коштів нова іпотека більша за стару. Поряд з новими умовами позики, ви також просунуті гроші - ефективно виймаючи власний капітал з дому у вигляді грошових коштів.
Ви можете претендувати на ставки та строкові рефінансування з більш високим співвідношенням позики до вартості (сума позики, поділена на оцінену вартість майна). Простіше отримати кредит, іншими словами, навіть якщо ви бідніший кредитний ризик, оскільки ви позичаєте високий відсоток того, що коштує житло.
Ретельно подумайте, перш ніж отримати позику без грошових коштів, щоб інвестувати, оскільки мало сенсу вкладати свої кошти на компакт-диск, який заробляє 2, 5%, коли ваш іпотечний відсоток становить 5% або 6%.
Позики, що виводяться з готівкою, мають більш жорсткі умови. Якщо ви хочете повернути частину власного капіталу, який ви накопичили у своєму будинку у вигляді грошових коштів, це, ймовірно, обійдеться вам - скільки залежить від того, скільки власного капіталу ви накопичили у вашому домі та вашого кредитного бала.
Якщо, наприклад, показник FICO позичальника становить 700, коефіцієнт позики до вартості становить 76%, а позика вважається готівкою, позикодавець може додати 0, 750 балів до попередньої вартості позики. Якщо, наприклад, сума позики становила 200 000 доларів, кредитор додав би 1500 доларів до витрат. (У кожного позикодавця різне.) Крім того, позичальник може платити більш високу процентну ставку - на 0, 125% до 0, 250% більше, залежно від кон'юнктури ринку.
Чому жорсткіші умови? Оскільки позики з готівкою несе більш високий ризик для кредитора, за словами Кейсі Флемінга, радника з питань іпотечного кредитування, фінансової корпорації C2 та автора Посібника з позик: Як отримати найкращу іпотеку . За словами Флемінга,
"Статистично, позичальник набагато частіше піде від будинку, якщо він потрапить у біду, якщо він вже витягнув з нього капітал. Це особливо вірно, якщо він витягнув більше, ніж спочатку вклав у перший внесок. Отже, будь-яка позика, яка вважається готівкою, коштує вище, щоб відобразити цей ризик, поки не буде стільки власного капіталу, що позичальник більше не може йти. "
Але вища кредитна оцінка та нижчий коефіцієнт позики до вартості можуть суттєво змінити цифри на вашу користь. Наприклад, позичальник з кредитною оцінкою 750 та коефіцієнтом позики до вартості менше 60% не стягуватиме додаткових витрат за позику з готівкою; Кредитори вважають, що він або вона не має більшої ймовірності заборгованості за кредитом, ніж якщо робити тарифний та строковий рефі.
Ваша позика може бути позикою без грошових коштів, навіть якщо ви не отримуєте жодної готівки. Якщо ви виплачуєте кредитні картки, автокредитування чи будь-що інше, що спочатку не було частиною вашої іпотеки, позикодавець, ймовірно, вважає це позикою готівкою. Якщо ви об'єднаєте дві іпотечні кредити в одну - а перша спочатку була позикою-готівкою - новий консолідований кредит також буде класифікований як грошовий.
Ще одна причина двічі подумати над грошовими коштами: проведення рефінансування грошових коштів може негативно вплинути на ваш рахунок FICO.
83%
Кількість рефінансування іпотечних кредитів, які були кредитами з готівкою, у I кварталі 2018 року.
Більше американців, які обирають грошове повернення
Хоча багато експертів з персональних фінансів не рекомендують позбавляти ваш будинок власного капіталу при рефінансуванні грошових коштів, останні дані показують, що багато американців обирають цей вид кредиту. Щоквартальна статистика рефінансування Фредді Мака продемонструвала, що в четвертому кварталі 2018 року (випущеному в березні 2019 року) позичальники з безготівкових коштів становлять 83% усіх кредитів на рефінансування, що є найвищим показником за третій квартал 2007 року.
Багато з цих рефінансування не були для зниження ставки. Найпоширенішими способами використання коштів були благоустрій будинку або сплата рахунків та боргів. Серед інших причин, які вказані на отримання грошових коштів, були оплата витрат у коледжі, покупки авто та бізнес-інвестиції.
Цікава лазівка для іпотечного рефінансування
За допомогою вашого іпотечного брокера, можливо, ви зможете генерувати невелику кількість готівки від свого рефінансування, не вважаючи це позикою з готівкою (і генеруючи додаткові збори, які поставляються разом з нею). В основному, це працює, скориставшись перекриттям коштів на кінець однієї позики та на початку іншої. Це складний процес, який вплине на будь-які облікові записи дескроу, тому зверніть пильну увагу на те, як Флемінг описує це:
"Вам дозволяється фінансувати витрати на закриття у розмірі ставки / строку рефінансування. Більшість кредиторів дозволяють у ці закривальні витрати включати передплачені витрати, такі як передплачені відсотки, несплачені нараховані відсотки за вашою наявною іпотекою, гроші, необхідні для попереднього фінансування вашого депозитного рахунку, і навіть податки на майно та страхування, якщо ви встигнете.
"Після рефінансування ви сплачуєте нараховані відсотки за наявною іпотекою до дня її погашення. Ви сплачуєте відсотки за новою позикою з дня фінансування до першого числа наступного місяця, а потім не здійснюєте платіж у наступному місяці. Тому ви фінансували місячні відсотки за іпотекою в рамках нового кредиту.
"Якщо у вас є примусовий рахунок (або депозит) для оплати страхування та податків за допомогою наявної іпотечної кредити, то ваш існуючий кредитор тримає частину своїх грошей - принаймні пару місяців податків та страхування кожен. Коли ви рефінансуєте, вашому новому кредиторові знадобиться трохи грошей, коли вам надійдуть податкові та страхові рахунки, тож вони попросять гроші заздалегідь. Зазвичай це можна фінансувати.
"Потім, після закриття позики, ваш старий позикодавець - який тримає частину ваших грошей - надсилає вам чек, рівний залишку вашого рахунку на депозит, коли ви погасили цей кредит. Готівкою!
"Крім того, оскільки деякі збори дещо змінюються до фінансування, більшість кредиторів дозволяють трохи подушити - до 2000 доларів готівкою назад у депозиті, без того, щоб позика вважалася безготівковою.
"Все це означає, що ви можете фінансувати" витрати ", які насправді не є витратами на отримання кредиту, а являють собою витрати на отримання позики. За позикою / строковим кредитом у розмірі 200 000 доларів США, за правильних обставин, якщо це було б ретельно структуровано, було б неможливо отримати близько 4000 доларів готівкою, не сплачуючи штраф за грошовий збір ”.
Суть
Ваша відповідальність як позичальник - мати достатньо знань, щоб обговорити варіанти з вашим кредитором. Для більшості людей найкращим фінансовим кроком є уникнення додаткової вартості позики на готівку. Якщо у вас є конкретні причини для зняття готівки з дому, позика з готівкою може бути цінною, але пам’ятайте, що додаткова сума грошей, яку ви заплатите за відсотки протягом життя позики, може зробити це поганою ідеєю.
