Що таке кабріолет
Конвертована АРМ - це іпотека з регульованою ставкою (ARM), яка дає позичальникові можливість переходу на іпотеку з фіксованою ставкою. Конвертовані ARM продаються як спосіб скористатись зниженням процентних ставок і, як правило, включають конкретні умови. Фінансова установа, як правило, стягує плату за перехід ARM на іпотеку з фіксованою ставкою.
РОЗВ'ЯЗАННЯ знизу кабріолет
Конвертована АРМ - це гібрид двох типів іпотеки: звичайна 30-річна іпотека з фіксованою ставкою та іпотека з регульованою ставкою (ARM). Іпотечний кредит з фіксованою ставкою надає позичальнику безпеку того, що його місячний платіж ніколи не зміниться, навіть якщо ставки зростають; з часом платежі ефективно знижуються відносно інфляції. Іпотека з регульованою ставкою починається із значно нижчої вступної «тизерної» ставки, але після встановленого періоду (як правило, п’яти років) ставка коригується відповідно до індексу, наприклад LIBOR, плюс маржа. Ставка, як правило, коригується кожні півроку і може зростати вгору або вниз (в межах, визначених договором).
З конвертованою ARM іпотека починається як 30-річна регульована ставка, тобто із тизерною ставкою нижче середньоринкової. Але протягом визначеного періоду, часто після першого року, але до п’ятого, позичальник має можливість перевести на фіксовану ставку. Нова процентна ставка, як правило, є найнижчою ставкою, запропонованою протягом семи днів перед тим, як заблокувати. Таким чином, якщо процентні ставки знижуються, позичальник може отримати нижчу фіксовану ставку, ніж він міг отримати спочатку.
Конвертовані бронежилети можуть бути розумними, коли тарифи високі
Введені на початку 1980-х конвертовані бронежилети вийшли на сцену в період двозначної іпотеки з фіксованою ставкою. Теорія полягала в тому, що оскільки процентні ставки історично навряд чи підуть набагато вище (забороняючи надзвичайну інфляцію), позичальники конвертованих ARM можуть по суті зробити ставку на велику ймовірність зниження ставок у майбутньому. Ранньо-конвертовані бронежилети були дорогими і містили важкі обмеження. Але в 1987 році іпотечні підприємства, які фінансуються урядом, Фенні Мей та Фредді Мак почали купувати конвертовані зброї на вторинному ринку; оскільки більшість комерційних банків продають свої іпотечні кредити на вторинному ринку, прийняття конвертованих АРМ двома іпотечними гігантами призвело до їх швидкого розширення. Конкуренція, у свою чергу, принесла менші збори та менш обмежуючі умови.
Нижня частина
Основним недоліком конвертованих АРМ є те, що вони змушують позичальника стежити за процентними ставками та передбачати майбутні зміни - те, що навіть фахівці не можуть зробити надійно. Крім того, процентні ставки за конвертованими ARMS - як вступна, так і пізніша фіксована ставка - зазвичай трохи вище ринкових. І хоча позичальники не платять кошти закриття при перерахунку іпотеки, кредитори стягують збори. Тим часом, якщо процентні ставки піднімаються протягом вступного періоду, вигода конвертованого ARM втрачається. Нарешті, щомісячний платіж після конвертації майже напевно буде вищим, ніж той, який домовласник платив за тарифною ставкою, хоча і з гарантією того, що він залишиться фіксованим.
