Спочатку

Зміст

• Перевага домашнього покупця
• Розгляньте ці, перш ніж купувати
• Процес покупки
• Поради для нових власників будинків
• Суть

Купівля будинку може бути складним завданням для першокласника. Зрештою, так багато кроків, завдань та вимог, і вам може бути занепокоєно зробити дорогу помилку. Але покупці домогосподарств, які вперше вдома, користуються деякими особливими перевагами, створеними для заохочення нових учасників ринку нерухомості. Щоб демістифікувати процес, щоб ви отримали максимальну користь від вашої покупки, ось перелік того, що потрібно врахувати, перш ніж купувати, і що можна очікувати від самого процесу покупки, а також поради щодо полегшення життя після покупки першого будинку.

Ключові вивезення

• Перші покупці дому, як визначено Міністерством з питань житлово-комунального господарства США, можуть отримати допомогу з державних програм, податкових пільг та кредитів, що підтримуються федеральною службою. Перед тим, як почати шукати, розгляньте тип проживання, який буде задовольняти ваші потреби, що ви Ви можете собі дозволити, скільки фінансування Ви можете забезпечити, і хто допоможе Вам провести пошук. Купівля будинку передбачає пошук майна, забезпечення фінансування, надання пропозиції, огляд будинку та закриття покупки. Після того, як Ви переїхали У цьому важливо підтримувати свій будинок, а також зберігати гроші.

Перевага домашнього покупця вперше

Купівля будинку все ще вважається ключовим аспектом американської мрії. Як перший покупець, ви маєте доступ до державних програм, податкових пільг та кредитів, що підтримуються федеральною службою, якщо у вас немає звичайного мінімального внеску - в ідеалі 20% від вартості придбання за звичайний кредит - або ви член певної групи (див. Важливе опис нижче). І ви можете кваліфікуватися як перший покупець, навіть якщо ви не новачок.

За даними Департаменту житлового господарства та містобудування (HUD) США, який вперше перебуває вдома, це хтось, хто відповідає будь-якій з наступних умов:

• Фізична особа, яка не володіла основним місцем проживання протягом трьох років. Якщо ви володіли будинком, але ваш подружжя цього не зробив, ви можете придбати місце разом як домочадці, які вперше перебувають удома. Один батько, який володів будинком з колишнім подружжям, поки одружився. подружжя. фізична особа, яка володіла лише основним місцем проживання, постійно не приєднаною до постійного фонду відповідно до чинного регламенту. Особа, яка володіла лише власністю, яка не відповідала державним, місцевим чи типовим будівельним нормам - і яка не можуть бути приведені у відповідність менше, ніж витрати на будівництво постійної споруди.

Основні поради щодо придбання першого будинку

6 питань, які слід розглянути, перш ніж купувати

Ваш перший крок - визначити, які ваші довгострокові цілі та як власність будинку відповідає цим цілям. Можливо, ви просто хочете перетворити всі ті "витрачені" рентні платежі в іпотечні платежі, які дають вам щось відчутне: власний капітал. Або, можливо, ви бачите власність на будинок як знак незалежності та насолоджуєтесь ідеєю бути власним орендодавцем. Купівля будинку також може бути хорошою інвестицією. Звуження ваших цілей власного дому з великим малюнком направить вас у правильному напрямку. Ось шість питань, які слід розглянути.

1. Як ваше фінансове здоров'я?

Перш ніж переглядати сторінки Інтернет-списків або закохуватися в будинок мрії, зробіть серйозний аудит своїх фінансів. Вам потрібно бути готовим як до придбання, так і до поточних витрат на будинок. Результат цього аудиту підкаже, чи готові ви зробити цей великий крок, чи вам потрібно зробити більше, щоб підготуватися. Виконайте такі дії:

Подивіться на ваші заощадження. Навіть не думайте купувати житло, перш ніж у вас буде екстрений ощадний рахунок з витратами на три-шість місяців життя. Коли ви купуєте житло, ви будете мати значні авансові витрати, включаючи початковий внесок та витрати на закриття. Вам потрібні гроші, відкладені не тільки на ці витрати, але і на ваш надзвичайний фонд. Кредитори вимагають цього.

Однією з найбільших проблем є збереження ваших заощаджень у доступному відносно безпечному транспортному засобі, який все ще забезпечує прибуток, щоб ви не відставали від інфляції.

• Якщо у вас є один-три роки, щоб здійснити свою мету, депозитний сертифікат може стати хорошим вибором. Це не зробить вас багатим, але ви також не збираєтеся втрачати гроші (якщо ви не отримаєте штраф за дострокове виведення грошей). Ця ж ідея може бути застосована до придбання короткострокових облігацій або портфеля фіксованого доходу, які дадуть вам певний ріст, але також захистять вас від бурхливого характеру фондових ринків. Якщо у вас є шість місяців до року, зберігайте гроші ліквідними. Високодохідний заощаджувальний рахунок може бути найкращим варіантом. Переконайтеся, що це FDIC застраховане (більшість банків), так що якщо банк перейде до вас, ви все одно отримаєте доступ до своїх грошей до 250 000 доларів.

Перегляньте свої витрати. Вам потрібно точно знати, скільки ви витрачаєте щомісяця - і куди це йде. Цей розрахунок підкаже, скільки ви можете виділити на іпотечний платіж. Переконайтеся, що ви рахуєте все - комунальні послуги, продукти харчування, технічне обслуговування та платежі, студентський борг, одяг, дитячі заходи, розваги, пенсійні заощадження, регулярні заощадження та будь-які інші предмети.

Перевірте свій кредит. Як правило, для отримання кредиту на житло вам знадобиться хороший кредит, історія своєчасного сплати рахунків та максимальний коефіцієнт боргу до доходу (DTI) - 43%. Кредитори в ці дні воліють обмежувати витрати на житло (основні суми, відсотки, податки та страхування власників будинків) приблизно на 30% від місячного валового доходу позичальників, хоча ця цифра може сильно відрізнятися залежно від місцевого ринку нерухомості.

2. Який тип будинку найкраще відповідатиме вашим потребам?

У вас є ряд варіантів придбання житлової нерухомості: традиційний односімейний будинок, дуплекс, таунхаус, кондо, кооператив або багатоквартирний будинок з двома-чотирма одиницями. Кожен варіант має свої плюси і мінуси, залежно від цілей власності на житло, тому вам потрібно вирішити, який тип власності допоможе вам досягти цих цілей. Ви можете заощадити на покупній ціні в будь-якій категорії, вибравши верхній фіксатор, але будьте попереджені: кількість часу, власний капітал і гроші, необхідні для перетворення фіксатора у ваш будинок мрії, можуть бути набагато більше, ніж ви торгувались. для.

3. Які конкретні особливості ви хочете мати у своєму ідеальному будинку?

Хоча в цьому списку добре зберегти певну гнучкість, ви робите, мабуть, найбільшу покупку свого життя, і ви заслуговуєте на те, щоб ця покупка відповідала як вашим потребам, так і хочеться якомога ближче. Ваш список повинен містити основні бажання, такі як розмір та сусідство, аж до дрібніших деталей, таких як компонування ванної кімнати та кухня, обладнана міцними приладами.

4. На яку кількість іпотеки ви маєте право?

Перш ніж розпочати покупки, важливо скласти уявлення про те, скільки кредитор дасть вам придбати ваш перший будинок. Ви можете подумати, що можете дозволити собі будинок на суму 300 000 доларів, але позикодавці можуть вважати, що ви хороші лише за 200 000 доларів, виходячи з таких факторів, як, скільки у вас є інший борг, щомісячний дохід та як довго ви працюєте на поточній роботі. Крім того, багато ріелторів не витрачатимуть часу на клієнтів, які не уточнили, скільки вони можуть собі дозволити витратити.

Переконайтеся, що перед тим, як розмістити пропозицію на житло, попередньо схвалили позику: у багатьох випадках продавці навіть не розважатимуть про пропозицію, яка не супроводжується попереднім затвердженням застави. Ви робите це, подавши заявку на іпотеку та заповнивши необхідну документацію. Вигідно купувати кредитора і порівнювати відсоткові ставки та збори за допомогою такого інструменту, як іпотечний калькулятор або пошук Google.

5. Скільки будинку ви можете реально собі дозволити?

Іноді банк дасть вам позику на більше будинку, ніж ви насправді хочете платити. Тільки тому, що банк каже, що позичить вам 300 000 доларів, це ще не означає, що вам потрібно стільки позичати. Багато покупців-початківців роблять цю помилку, і після закінчення щомісячної іпотечної оплати вони втрачають мало коштів, щоб покрити інші витрати, такі як одяг, комунальні послуги, відпустки, розваги або навіть їжу.

Вирішуючи, яку велику позику насправді брати, ви хочете переглянути загальну вартість будинку, а не лише щомісячний платіж. Поміркуйте, наскільки високими є податки на нерухомість у вибраному вами районі, скільки коштуватиме страхування власників будинків, скільки ви передбачаєте витрат на утримання чи покращення будинку та скільки будуть коштувати ваші витрати на закриття.

6. Хто допоможе вам знайти житло та проведе вас через покупку?

Агент з нерухомості допоможе вам знайти будинки, які відповідають вашим потребам та є у вашому ціновому діапазоні, а потім зустрінеться з вами для перегляду цих будинків. Вибравши будинок для покупки, ці професіонали можуть допомогти вам домовитися про весь процес покупки, включаючи надання пропозиції, отримання позики та оформлення документів. Хороший досвід агента з нерухомості може захистити вас від будь-яких підводних каменів, з якими ви можете зіткнутися під час процесу. Більшість агентів отримують комісію, сплачену від виручки продавця.

1:34

Кредити для покупців-початківців

Процес покупки

Тепер, коли ви вирішили поринути, давайте вивчимо, чого можна очікувати від самого процесу покупки дому. Це може бути хаотичний час, коли пропозиції та контратаки люто літають, але якщо ви підготовлені до клопоту (і оформлення документів), ви можете пройти процес із недоторканністю. Ось основний прогрес, який ви можете очікувати:

Знайдіть дім

Не забудьте скористатися всіма доступними варіантами пошуку будинків на ринку, в тому числі з використанням агента з нерухомості, пошуку списків в Інтернеті та об'їзду мікрорайонів, які вас цікавлять у пошуку знаків продажу. Поставте також декілька платників з друзями, родиною та діловими контактами. Ніколи не знаєш, звідки може взятись хороша довідка чи довідка про дім.

Після того, як ви серйозно ходите по магазинах для дому, не заходьте у відкритий будинок, не маючи агента (або принаймні готового викинути ім’я того, з ким ви нібито працюєте). Ви можете побачити, як це може не спрацювати в інтересах, щоб почати мати справу з агентом продавця, перш ніж зв’язатися з одним із своїх.

Якщо ви плануєте бюджет, шукайте будинки, повний потенціал яких ще не реалізований. Навіть якщо ви зараз не можете дозволити собі замінити жахливі шпалери у ванній кімнаті, можливо, ви будете готові прожити з нею деякий час в обмін на те, щоб потрапити на місце, яке ви можете собі дозволити. Якщо будинок відповідає вашим потребам в частині великих речей, які важко змінити, таких як розташування та розміри, не дозволяйте фізичним недосконалостям відвернути вас. Спочатку покупці дому повинні шукати будинок, в який вони можуть додати цінність, оскільки це гарантує збільшення капіталу, щоб допомогти їм піднятися по сходах на майно.

Розгляньте варіанти фінансування та безпечне фінансування

Покупці дому вперше мають широкий спектр можливостей допомогти їм увійти в дім - як ті, що доступні будь-якому покупцеві, включаючи іпотечні заклади, що мають Федеральне житлово-комунальне господарство (FHA), так і ті, що спеціально орієнтовані на новачків. Багато програм для домашніх покупців, які вперше пропонують, пропонують мінімальний внесок у розмірі від 3% до 5% (порівняно зі стандартними 20%), а деякі з них взагалі не вимагають початкового внеску. Обов’язково вивчіть або врахуйте:

• Список ресурсів HUD Хоча урядове відомство самостійно не здійснює гранти фізичним особам, воно надає кошти, призначені для покупців домогосподарств, які вперше потрапляють до організацій, які мають статус звільнених від сплати податку на прибуток. На веб-сайті HUD є подробиці. FHA (та її кредитна програма) є частиною HUD. Ваш ІРА. Кожен перший покупець додому може зняти до 10 000 доларів США зі свого індивідуального традиційного IRA або Roth IRA, не сплачуючи 10% штрафу за дострокове вилучення (але ви все одно платите податки, якщо використовуєте традиційний IRA). Це означає, що пара може зняти максимум 20 000 доларів (10 000 доларів з кожного рахунку), щоб використати покупку для першого будинку. Тільки знайте, що якщо ви не повернете гроші протягом 120 днів - а вам менше 59½ - на нього накладається штраф у розмірі 10%. Ви також повинні заборгувати податком на прибуток за зняття коштів. Програми вашої держави. Багато штатів, включаючи Іллінойс, Огайо та Вашингтон, пропонують фінансову допомогу з початковими платежами та закриттям витрат, а також з витратами на реабілітацію або покращення майна для перших покупців, які отримують право. Зазвичай придатність до цих програм ґрунтується на доході та, часто, розмірі ціни придбання нерухомості. Корінні американські варіанти. Американські домогосподарки можуть подати заявку на отримання позики 184 розділу. Цей кредит вимагає 1, 5% передплати за гарантію в розмірі 1, 5% та початкового внеску 2, 25% за позиками понад 50 000 доларів (для позик нижче цієї суми - 1, 24%). Позики у розділі 184 можуть використовуватися лише для будинків, що сімейні сім’ї (від однієї до чотирьох одиниць) та для первинних будинків.

Не вимагайте лояльності до вашої поточної фінансової установи, коли шукаєте попереднє затвердження або шукаєте іпотечний кредит: Купуйте магазини, навіть якщо ви маєте право лише на один вид позики. Гонорари можуть бути напрочуд різноманітними. Наприклад, кредит FHA може мати різні збори залежно від того, подаєте ви заявку на позику через місцевий банк, кредитну спілку, іпотечний банкір, великий банк або іпотечний брокер. Іпотечні процентні ставки, які, звичайно, мають великий вплив на загальну ціну, яку ви платите за своє житло, також можуть змінюватися.

Після того, як ви влаштуєтеся на позикодавця та подали заявку, кредитор перевірить всю надану фінансову інформацію (перевірка кредитних балів, перевірка інформації про зайнятість, розрахунок DTI тощо). Кредитор може попередньо затвердити позичальника за певну суму. Майте на увазі, що навіть якщо вам було надано попередній кредит на іпотечний кредит, ваш кредит може пропасти в останню хвилину, якщо ви щось зробите для зміни кредитного бала, наприклад фінансування придбання автомобіля.

Деякі органи влади також рекомендують мати резервного кредитора. Кваліфікація на позику не є гарантією, що ваша позика в кінцевому підсумку буде профінансована: Керівництво андеррайтингу може змінитися, аналіз ризику кредитування може змінитися, а ринки інвесторів можуть змінитися. Клієнти можуть підписати документи про позику та депозит, після чого вони будуть повідомлені за 24 до 48 годин до закриття, що кредитор заморозив фінансування за їхньою кредитною програмою. Наявність другого кредитора, який вже кваліфікував вас іпотечний кредит, дає вам альтернативний спосіб тримати процес або наближати його до розкладу.

Зробити пропозицію

Ваш агент з нерухомості допоможе вам вирішити, скільки грошей ви хочете запропонувати для будинку, а також будь-які умови, які ви хочете попросити. Потім ваш агент представить пропозицію агенту продавця; продавець або прийме вашу пропозицію, або випустить зустрічну пропозицію. Потім ви можете прийняти або продовжувати повертатися вперед і назад, поки ви або не досягнете угоди або не вирішите зателефонувати.

Перш ніж подавати пропозицію, погляньте ще раз на ваш бюджет. Цього разу, враховуючи приблизні витрати на закриття (які можуть становити десь від 2% до 5% від ціни закупівлі), транспортні витрати на комутації та будь-який негайний ремонт та обов'язкові прилади, які можуть знадобитися перед тим, як переїхати. Поміркуйте заздалегідь: Це легко зробити потрапляйте в засідку вищими або несподіваними комунальними послугами та іншими витратами, якщо ви переїжджаєте з оренди до більшого будинку. Ви можете запитати рахунки за енергію за останні 12 місяців, наприклад, щоб зрозуміти середні місячні витрати.

Переглядаючи бюджет, не забувайте про приховані витрати, такі як інспекція будинку, страхування житла, податки на майно та збори за асоціацію власників.

Провести огляд будинку

Навіть якщо будинок, який ви плануєте придбати, здається бездоганним, немає можливості замінити того, щоб кваліфікований фахівець провів домашній огляд майна на предмет якості, безпеки та загального стану вашого потенційного нового будинку. Ви не хочете зациклюватися на грошовій ямі або в головному болі від виконання багатьох несподіваних ремонтів. Якщо домашня інспекція виявить серйозні недоліки, які продавець не розголосив, ви, як правило, зможете скасувати свою пропозицію та повернути свій депозит. Крім того, ви можете домовитися про те, щоб змусити продавця зробити ремонт або знизити ціну продажу.

Закрийте - або рухайтеся далі

Якщо ви зможете скласти угоду з продавцем, а ще краще, якщо перевірка не виявила жодних суттєвих проблем, ви повинні бути готові закрити. Закриття, в основному, передбачає підписання тонни паперових документів за дуже короткий проміжок часу, при цьому молитися, щоб нічого не випало в останню хвилину.

До речі, з чим ви будете мати справу та сплачуєте їх на останніх етапах покупки, можливо, буде проведено оцінку будинку (іпотечні компанії вимагають цього, щоб захистити свій інтерес до будинку), роблячи пошук титулу, щоб переконатися, що ніхто, крім Продавець має претензії на майно, отримання приватного іпотечного страхування або позики, якщо ваш початковий внесок становить менше 20% та заповнення іпотечного оформлення документів. Інші витрати на закриття можуть включати плату за отримання позики, страхування права власності, опитування, податки та збори з надання кредитних звітів.

Вітаємо, Новий власник дому! Тепер що?

Ви підписали папери, заплатили переїзду, і на новому місці починає відчувати себе як дома. Гра закінчена, правда? Не зовсім. Витрати на власність дому перевищують початкові платежі та щомісячні іпотечні платежі. Тепер переглянемо кілька останніх порад, щоб зробити життя як нового власника будинку більш веселим і безпечним.

Продовжуйте економити

Завдяки власності на будинки виникають великі несподівані витрати, такі як заміна даху або отримання нового водонагрівача. Створіть надзвичайний фонд для вашого будинку, щоб вас не застали поза охороною, коли ці витрати неминуче виникнуть.

Виконувати регулярне обслуговування

Завдяки великій кількості грошей, яку ви вкладаєте у свій будинок, ви захочете подбати про нього. Регулярне обслуговування може зменшити ваші витрати на ремонт, дозволяючи усунути проблеми, коли вони невеликі та керовані.

Ігноруйте ринок житла

Не має значення, чого вартий ваш будинок у будь-який момент, крім моменту, коли ви його продаєте. Можливість вибору, коли ви продаєте свій будинок, а не змушувати його продавати через переїзд на роботу чи фінансові труднощі, стане найбільшою визначальною ознакою того, чи побачите ви надійний прибуток від своїх інвестицій.

Не покладайтеся на продаж свого будинку, щоб фінансувати пенсію

Незважаючи на те, що ви маєте житло, ви повинні зробити все можливе, щоб щороку зберігати максимум на своїх пенсійних рахунках. Хоча для тих, хто спостерігав за статками деяких людей під час житлової бульбашки, може здатися важким, але ви не обов’язково будете вбивати вбивство, продаючи свій будинок. Якщо ви хочете дивитися на свій будинок як на джерело багатства на пенсії, після того, як ви сплатили іпотеку, розгляньте гроші, які ви витрачали на щомісячні виплати, як джерело фінансування витрат на життя та медичні виходи на пенсію. Крім того, пенсіонери часто хочуть залишатися на місці (незважаючи на всі статті, які ви бачите про скорочення чи звільнення в екзотичних місцях).

Суть

Цей огляд повинен допомогти вам стати на шляху до заповнення будь-яких прогалин у знаннях про придбання дому. Пам’ятайте, що чим більше ви навчитеся про процес заздалегідь, тим менше буде напруження, і тим більше шансів на те, що ви отримаєте потрібний вам будинок за ціну, яку ви можете собі дозволити. Коли це буде зроблено, ви матимете впевненість, яка випливає з успішних переговорів про важливий крок у вашому житті.