Зміст
- Що таке домашня оцінка?
- Як працюють сьогоднішні домашні оцінки
- Плата за домашню оцінку
- Довідка про високу оцінку
- До того, як прийде оцінювач
- Якщо ви забезпечите хорошу оцінку
- Отримання другої думки
- Коли оцінка низька
- Домашні оцінки: Підсумок
Коли ви рефінансуєте свою іпотеку, все залежить від оцінки. Якщо вартість вашого будинку настільки низька, що ви перебуваєте під водою, не можете рефінансувати. Якщо у вашій оцінній вартості розмір власного капіталу становить менше 20%, ви затримаєтесь платити за приватне іпотечне страхування (PMI) або приносити готівку до столу, щоб здійснити рефінансування грошових коштів. Більше того, ви можете не отримати найнижчу процентну ставку, оскільки кредитори вважають позичальників з меншим капіталом більш ризикованими. Якщо ви думаєте про рефінансування, вам слід зрозуміти суттєву роль оцінки в цьому процесі.
Що таке домашня оцінка?
Оцінка - це думка ліцензованого або засвідченого професіонала цінності будинку, надана незацікавленою третьою стороною. Оцінювач отримує плату за надання послуги оцінювання вашого будинку, але не має жодної шкіри в грі, якщо мова йде про те, чи зможете ви рефінансувати в результаті вартості, яку вони отримують. У трансакції рефінансування оцінка захищає банк, гарантуючи, що він не позичить позичальнику більше грошей, ніж коштує майно. Якщо майно пізніше перешкоджає викупу з будь-якої причини, позикодавець хоче мати можливість перепродати нерухомість та повернути гроші.
Оцінювач відвідує ваш будинок від 30 до 45 хвилин, щоб виміряти його габарити, вивчити його зручності та оцінити його загальний стан, як всередині, так і зовні, сфотографувавши зовнішній вигляд, гараж та кожне внутрішнє приміщення. Потім вони вивчають записи властивостей, подібних до ваших - в ідеалі - об’єкти у вашому районі, які нещодавно були продані. Виходячи з домашнього візиту та цих записів, оцінювач приходить до професійної думки про те, скільки продало б ваше майно, якщо ви поставите його на ринок. Банк використовує цю цінність - разом із вашим доходом, активами та кредитною історією - для визначення того, наскільки вона вам позичить.
Ключові вивезення
- Власник будинку, який планує рефінансувати іпотечний кредит, спочатку повинен отримати оцінку, яка, як правило, коштує від 300 до 500 доларів для одного сімейного будинку. Оцінювач, незалежний професіонал, ретельно оцінює будинок особисто, і вивчає подібні властивості, перш ніж прийти до оцінки. для дому. Освіження домашнього фарбового завдання, усунення безладу та вказівка на приховані функції можуть допомогти збільшити шанси на високу оцінку. Якщо оцінка низька, рефінансування з готівкою допоможе вам досягти 80% капіталу та уникнути приватне іпотечне страхування. Якщо ви перебуваєте під водою, можливо, доведеться чекати підвищення цін на дому.
Домашня оцінка: ключ до успішного рефінансування
Як працюють сьогоднішні домашні оцінки
Два типи трансакцій з рефінансування не потребують проведення оцінки - спрощення рефінансування Федеральної адміністрації житлового господарства та Позика на рефінансування процентної ставки Адміністрації ветеранів. Всі інші типи трансакцій з рефінансування потребують оцінки.
Федеральні постанови диктують, як повинні вести себе кредитори та оцінювачі протягом всього процесу оцінки. Після житлової кризи уряд хотів збільшити незалежність оцінювача, щоб запобігти можливості кредитування на основі завищених цін на житло. Закон Додд-Френка та Закон про істину в позиці вимагають, щоб оцінювання проводилося незалежно і не було від неналежного впливу та примусу.
Оскільки вимоги незалежності федерального оцінювача визначають вузьку сферу прийнятних взаємодій між оцінювачем та кредитними службовцями, кредитори бояться, що будь-який контакт з оцінювачами може бути розтлумачений як порушення закону шляхом спроби впливати на думку оцінювача до завершення оцінки. Кредитори помиляються на стороні обережності, щоб уникнути можливості суворих дисциплінарних заходів. Кредитні працівники та брокери не можуть обрати оцінювача, а також позичальник не може. Позичальники також не можуть подати оцінку, яку проводили для іншого кредитора, хоча вони "можуть повідомити банку, що існує інша оцінка, і банк може вимагати звіту про оцінку безпосередньо від іншої установи".
Кредитор часто замовляє оцінку через третю сторону, яка називається компанією з управління оцінкою (AMC). "Використання АМК не є вимогою, але це загальний підхід до незалежності оцінювача", - говорить Джо Парсонс, старший консультант по кредиту в Pinnacle Capital Mortgage з Дубліна, Каліфорнія, регіональний банкір і іпотечний брокер.
Багато кредиторів - особливо невеликі, місцеві - мають прямі відносини з рефералами з невеликою групою оцінювачів і не використовують AMC. Або кредитор може мати власний незалежний відділ оцінювання. Оцінювач повинен мати місцеві знання про область (так звана ринкова компетенція). Очікується, що оцінювачі дотримуватимуться Єдиних стандартів професійної практики оцінювання, виданих Фондом оцінювання, професійною організацією, хоча ці стандарти не є законом.
Плата за домашню оцінку
Плата за оцінку залежить від штату, але оцінювачі повинні стягувати звичні та обґрунтовані плати за цю територію. Розраховуйте заплатити від 300 до 500 доларів за оцінку стандартного будинку для однієї сім'ї. "Більш складні властивості дорожчі, тому що інспекція займає більше часу", - каже Ерін Бентон, віце-президент відділу оціночних послуг Decorum, компанія з управління оцінкою в місті Елликотт, штат Міссурі.
Ви повинні сплачувати гонорар вперед на момент проведення оцінки, а не при закритті, оскільки незалежно від того, закрив ваш кредит, оцінювач все-таки зробив свою роботу. Хоча плата може здатися доцільною, якщо вона дозволяє отримати необхідні умови рефінансування, це може здатися марною тратою грошей, якщо низька оцінка означає, що ви не можете рефінансувати.
Оскільки кредитори не можуть обговорювати вартість будинку або передбачувану "цільову вартість" з оцінщиком на момент виконання завдання, власники будинків не можуть отримати оцінку точного оцінювання того, чи може їхній будинок оцінити достатньо високий рівень для рефінансування, перш ніж вони виплатять за службу, як могли до нових норм. У кращому випадку можна шукати останні порівнянні продажі на веб-сайтах, таких як Zillow та Redfin, але їх записи можуть бути неповними.
Інший варіант - попросити агента з нерухомості зробити порівняльний аналіз ринку та надати вам роздруківки останніх порівняних продажів із Служби множинних лістингів, - говорить Брюс Ейліон, агент з RE / MAX Greater Atlanta. Запитайте приємно, як агент буде робити вам послугу - на відміну від продажу будинку, він чи вона не зароблять комісію з вашого рефінансування.
Довідка про високу оцінку
Цінність, яку оцінювач надає вашому дому, багато в чому залежить від останніх продажних цін на порівнянні властивості, але ви помиляєтесь, якщо думаєте, що не можете нічого зробити, щоб допомогти вашому дому прийти на високий рівень його потенційної оцінки.
Оцінювати домашню оцінку схоже на перше побачення, каже Ейліон. Тоді як ви не маєте уявлення, як ваш партнер сподобається вам або оцінить вас, догляд за ними, значно покращує ваші шанси вважатись привабливими. "Так і з оцінкою", - каже він. «Ваше майно повинно бути акуратним і чистим, без нагромадження та легким для огляду. Будь-які домашні тварини повинні міститися і мати запах маскуватися. Ви не хочете, щоб оцінювач поспішав виходити."
Ось як сертифікований оцінювач житлових послуг Ральф Дж. Ваккарі, президент компанії Vaccari & Associates в Марблхеді, штат Массачусетс, описує свій підхід до роботи: «Як правило, це не має значення, якщо ваш газон не скошений або ваш будинок безлад. Однак важливо усвідомити, що брудний чи неохайний будинок може збільшити зовнішній вигляд зносу поза нормальним показником, і такий стан може насправді вплинути на цінність ».
За словами Ваккарі, оцінювач дбає про наступне:
- Зовнішній і внутрішній станЗагальна кількість кімнатФункціональність, включаючи дизайн та розкладку інтер'єру кімнати та функціональне застарінняПоліпшення кухонь та ванн, вікон, даху та систем будинку (опалення, електрика та сантехніка) за попередні 15 років, які роблять будинок більш високим на сьогоднішній день, функціональні та зручні за сучасними стандартами. Стан та вік систем будинку. Зовнішні зручності, такі як гаражі, палуби та під'їзди. Місцеположення Непривабливі функції, такі як зовнішній вигляд, що не відповідає решті мікрорайону
Парсонс вважає хорошою ідеєю вказати функції, які можуть бути не відразу зрозумілими, що потенційно може призвести до оцінки цінності оцінювача.
До того, як прийде оцінювач
Підготовка вашого будинку до візиту оцінювача, однак, відрізняється від підготовки до потенційного покупця. "Коли ви відкриваєте свій будинок потенційному покупцеві, ви хочете викликати емоційні реакції", - каже Парсонс. «Як продавець, ви хочете, щоб цей покупець міг уявити собі, наскільки вони щасливі та комфортні. Жодні такі суб'єктивні міркування не стосуються оцінки."
Ваккарі додає, що власник будинку не вносив би змін, як-от розірвати старий килим для розкриття підлог з листяних порід деревини для оцінки, як це можливо для продавця. Але освіжаючи фарбу будинку, як зсередини, так і зовні, може допомогти, як і очищення бруду, щоб забезпечити повний доступ і огляд усіх районів будинку, включаючи підвал. Нарешті, каже Ейліон, "Якщо податкові записи невірні, вкажіть це".
В іншому випадку, зазначає Ваккарі, відповідальність за оцінювач полягає в тому, щоб виявити проблеми і задати питання, де це обґрунтовано.
Якщо ви забезпечите хорошу оцінку
Вітаю! Ви виконали головний крок у рефінансуванні своєї іпотеки. Тепер настав час пройти наступну серію кроків зі своїм кредитним працівником. Якщо ви забезпечили сприятливу оцінку, використовуйте такий інструмент, як іпотечний калькулятор Бюро фінансового захисту споживачів, щоб дослідити процентні ставки за рефінансованою іпотекою для будинку вашої вартості. Будучи озброєним цими цифрами, ви можете надати певну переговорну силу при зустрічі зі своїм кредитором.
Отримання другої думки
Іноді вартість оцінювача не тільки нижча, ніж ви хотіли б, щоб бути, але і нижча, ніж ви вважаєте, що ваш будинок вартий. "Оцінка - це лише думка однієї людини", - каже Ейліон. "Хоча це навчена і освічена думка, як і у всіх професіях, є хороші та погані практики".
Враховуючи суворі федеральні норми, що регулюють процес, чи можна зробити щось щодо низької оцінки? "Якщо власнику будинку не подобається цінність оцінки, вони можуть написати апеляційний лист до позикодавця або АМК, але шанс оцінювача змінити свою думку дуже малий, якщо домовласник не має переконливих доказів того, що цінність ", - каже Бентон.
Ваша апеляція буде успішною лише в тому випадку, якщо ви покажете, що оцінювач допустив значну помилку, наприклад, неправильний перелік квадратних кадрів або кількість номерів; нехтування важливою прихильністю, наприклад, басейном або спа-центром; або нехтування порівнянними продажами, які можуть підтримувати більш високу цінність, а "збирання вишні" менш підходящою порівнянною, яка вказуватиме на меншу цінність, говорить Парсонс.
Ви також можете зробити випадок, каже Ейліон, зазначивши, що використовувані порівняння були у нижчому шкільному окрузі чи нижчому підрозділі, який не мав асоціації власників домівок із басейнами та тенісними кортами, що всі подібні речі зазнали лиха чи нерухомості продажі, які належать власникам, або що у них є інші негативні зовнішні впливи, які впливають на цінність, наприклад, перебуваючи на зайнятій вулиці. “Поясніть, чому вони різні і не рівні вашим. Ви повинні довести, що щось не вдається із вибраними порівнянними матеріалами ", - каже Ейліон.
Ваші параметри, коли оцінка низька
Якщо оцінка складає менше 80% власного капіталу, ви можете зробити рефінансування грошових коштів, додавши достатньо грошей під час закриття, щоб дістатись до цього магічного 80% співвідношення позики та вартості та уникнути PMI.
Ви також можете зараз заплатити PMI. Якщо домашні цінності продовжують зростати, ви можете забезпечити порівнянні продажі своєму іпотечному службовцю і попросити його зняти PMI, навіть якщо ви ще не сплатили більшу частину своєї основної суми. Якщо оцінка виявить, що ви перебуваєте під водою, все, що ви можете зробити, це чекати, коли ринок поліпшиться, якщо ви не маєте права на таку програму, як опція високого рефінансування LTV від Fannie Mae або FMERR (Freddie Mac Enhanced Relief Refinance). HARP (Home Affordable Refinance Program), яка запропонувала державну допомогу власникам будинків, які перебувають під водою, закінчилася в кінці 2018 року.
Домашні оцінки: Підсумок
Розуміння того, як працює процес оцінювання, дасть вам найкращі шанси змусити оцінювача призначити максимально можливе значення вашій власності. Оцінки не завжди відповідають цінностям, на які сподіваються позичальники, і вони є людським процесом, в якому є можливість суб'єктивності та помилок. Ви можете оскаржити низьку оцінку, але вам вдасться отримати лише ваші дані.
