Що таке облігації житлових органів?
Облігації житлових органів або житлові облігації випускаються державним або місцевим органом влади, щоб допомогти фінансувати будівництво або реабілітацію доступного орендної житла. За певними програмами виручка від таких облігацій також може бути використана для допомоги людям з низьким рівнем доходів у придбанні будинків. Відсотки, зароблені інвесторами, на облігації житлових органів, звільняються від федеральних податків, а також можуть бути звільнені від податку на прибуток держави та місцевого значення.
Як і більшість муніципальних облігацій, облігації житлових структур історично розглядалися як дуже безпечні інвестиції. У цьому випадку облігації підтримуються федеральним урядом, який розглядає їх як засіб заохочення будівництва житла для малозабезпечених людей.
Основи облігацій житлових органів
Муніципальна влада може випускати борг у вигляді облігацій для залучення капіталу для фінансування проектів. Два типи муніципальних облігацій - це облігації загального зобов'язання та облігації доходів. Виплата відсотків та погашення основного зобов’язання за загальним зобов'язанням (GO) фінансуються з фінансової каси держави або місцевого самоврядування. Ці облігації підкріплені повною вірою та кредитом муніципального уряду, який може мати повноваження збільшувати податки для виконання своїх платіжних зобов’язань за облігацією GO. З іншого боку, платіжні зобов'язання в діапазоні доходів підкріплюються прогнозованим потоком доходів проекту, за який випущена облігація. Однією з форм облігації доходу є житлова облігація.
Ключові вивезення
- Облігації житлових органів або житлові облігації випускаються державним або місцевим органом влади, щоб допомогти фінансувати будівництво або реабілітацію доступного орендної житла. Державні та місцеві органи влади випускають житлові облігації для фінансування будівництва або відновлення доступного житла в оренду. Окрім погашення основної суми облігацій, держава чи місцевість повинні сплачувати відсотки за гроші, які вона позичає. Як і більшість муніципальних облігацій, облігації житлових структур історично розглядалися як дуже безпечні інвестиції.
Державні та місцеві органи влади випускають житлові облігації для фінансування будівництва або відновлення доступного житла в оренду. Окрім погашення основної суми облігацій, держава чи місцевість повинні сплачувати відсотки за гроші, які вона позичає. Як облігації на приватну діяльність (ППБ) житлові облігації можуть випускатися від імені кваліфікованих прибутків та некомерційних забудовників для фінансування багатоквартирних та багатоквартирних житлових проектів. Крім того, виручка від житлових облігацій також може бути видана для забезпечення недорогого іпотечного фінансування сімей або фізичних осіб з низьким рівнем доходу, щоб вони могли придбати житло. Іпотечні кредити, надані за допомогою житлових облігацій, обмежуються першими покупцями житла, які заробляють не більше, ніж середній середній дохід. Крім того, ціна будинку, придбаного за іпотекою житлових облігацій, обмежена 90 відсотками середньої ціни покупки.
Житлові облігації, як правило, мають низькі процентні ставки і можуть бути випущені як зобов'язання з вимогою фіксованої або змінної ставки (VRDO). Виплати основної суми та відсотків власникам облігацій здійснюються за рахунок повернення застави і інвестиційного прибутку --- виплати, здійснені за іпотекою позичальниками, стягуються довіреною особою житлової облігації, яка інвестує кошти в короткострокові інвестиції до запланованого терміну виплати відсотки для власників облігацій. Фактично, оплата житлових облігацій підтримується своєчасною та послідовною виплатою відсотків та основним погашенням основних іпотечних кредитів позичальниками.
Житлові облігації вигідні як державі, так і приватним інвесторам. З одного боку, уряд отримує доступ до великої кількості дешевого фінансування. З іншого боку, податкові переваги, пропоновані житловими облігаціями, є дуже привабливими для тих, хто знаходиться у верхніх податкових категоріях. Для інвесторів відсотки, сплачені житловими облігаціями, звільняються від федерального, а іноді й державного податку на прибуток. Чим вище гранична ставка податку, тим більш цінним є звільнення від оподаткування облігацій на прибуток житла. Незважаючи на те, що інвестори, які обкладаються альтернативним мінімальним податком (AMT), можуть оподатковуватися податками, звільнення означає, що інвестори з високими федеральними податковими категоріями отримують вигоди від прибуткових облігацій та інших муніципальних облігацій. Це звільнення від сплати податку допомагає компенсувати низьку процентну ставку облігацій.
Федеральні податкові кредити на житло з низьким рівнем доходу - ще одне джерело капіталу, яке може використовуватися замість житлових облігацій або додатково до них для фінансування доступних житлових проектів. Кредити - це неповернення федерального податку на прибуток для частини відсотків по іпотеці, які кваліфіковані покупці будинків сплачують щороку.
Приклад облігацій житлових органів
Оскільки вони тягнуть за собою державний борг, продаж облігацій житлових структур іноді вимагає схвалення місцевих виборців. Наприклад, у 2018 році виборці штату Каліфорнія схвалили бюлетень для продажу 4 мільярдів доларів облігацій житлових установ для фінансування програм для малозабезпечених мешканців, ветеранів та працівників фермерських господарств.
