Зміст
- Поєднання іпотечних кредитів
- Знай, з чого ти починаєш
- Як консолідувати
- Суть
Маючи дві застави не так рідко, як ви могли б подумати. Люди, які накопичують достатній капітал у своїх будинках, часто обирають зняти другу іпотеку. Вони можуть використати ці гроші, щоб погасити борг, відправити дитину до коледжу, фінансувати відкриття бізнесу або зробити велику покупку. Інші використовуватимуть другу заставу, щоб підвищити вартість свого будинку чи власності шляхом реконструкції чи будівництва басейну тощо.
Дві застави, однак, можуть бути складнішими, ніж утримання лише однієї. На щастя, є механізми, за допомогою яких можна об'єднати або об'єднати дві іпотечні кредити в одну позику. Але сам процес консолідації може бути складним, і математика може закінчитися, що в кінцевому підсумку не робить його корисним.
Ключові вивезення
- Утримання двох іпотечних кредитів - це звичайна ситуація, яку можна спростити, об'єднавши їх в одну позику. Консолідація двох позик в одну може зажадати допомоги експертного брокера з досвідом роботи. Якщо консолідація може спростити ваші фінанси та може заощадити гроші час, вони дійсно приходять до витрат, які можуть не закінчитися, прийнявши це в результаті розумне рішення.
Поєднання іпотечних кредитів
Давайте подивимось на один приклад: Ви взяли кредитну лінію власного капіталу десять і більше років тому, і під час періоду розіграшу - часу, коли ви могли “отримати” кредитну лінію - ви платили керовану суму: 275 доларів США на місяць кредитну лінію на суму 100 000 доларів.
Згідно з умовами цієї позики, через десять років термін залучення став періодом погашення - наступні 15 років, коли ви повинні погасити кредит як іпотечний. Але, напевно, ви не сподівались, що плата в розмірі 275 доларів стане платою в розмірі 700 доларів, яка може змінитись ще вище, якщо основний курс зросте.
Консолідувавши два позики, ви потенційно зможете заощадити більше 100 доларів щомісяця та зафіксувати свою процентну ставку, а не спостерігати за тим, як вона зростатиме, якщо прайс зросте. З іншого боку, можливо, ви хочете виплатити позики швидше і хочете кращі умови, які допоможуть вам це зробити. Як працює цей тип консолідації і чи це гарна ідея?
Знай, з чого ти починаєш
Щоб зрозуміти, що відбувається при консолідації, ви повинні знати кілька речей про поточні кредити. Якщо ви збираєтесь консолідувати кредити, ви усвідомлюєте, що ваша друга іпотека з якихось причин була використана для витягування готівки з вашого будинку - це може призвести до збільшення вартості нового кредиту та зменшення суми, на яку ви кваліфікувати. Кредити, що видаються без готівки, коштують вище, кредитори кажуть, оскільки позичальник статистично більше шансів відійти від позики, якщо вони потраплять у біду.
Тоді відбувається ставка / строковий рефінансування (рефі). Цей вид позики - це просто коригування процентної ставки та умов поточного кредиту. Кредит вважається більш безпечним для кредитора, оскільки позичальник не кидає грошей або не зменшує суму власного капіталу, що є у власності. Ви, можливо, нещодавно рефінансували, коли ставки іпотеки знизилися до історичних мінімумів.
Чому ці відмінності мають значення? За словами Кейсі Флемінга, радника з іпотечного кредитування C2 FINANCIAL CORPORATION та автора «Керівництва про позику: Як отримати найкращу можливу іпотеку», вони важливі, оскільки умови та сума, яку ви будете платити за новими іпотечними кредитами, можуть бути дуже різними.
«Скажімо, ви і ваш сусід отримуєте 75% позики на рефінансування під кредитну вартість під відповідний ліміт позики в 417 000 доларів. Ваш - це готівка, його немає. Ваш кредит обійдеться на 0, 625 бала дорожче, ніж ваш сусід станом на квітень 2015 року. І 1 бал - це 1% від суми позики, тому якщо сума вашої позики становить 200 000 доларів США, при рівних сумах ви б заплатили 1250 доларів (200 000 доларів x. 00625) більше за тією ж процентною ставкою, що і ваш сусід.
Думай про це так. Якщо ви спочатку придбали два позики, купуючи будинок, це не позика з готівкою, оскільки друга іпотека була використана для придбання будинку - не витягуйте з нього готівку. Але згодом, якщо ви отримали гроші в результаті отримання другої іпотечної кредити, то ця була позика з готівкою, і тому новий консолідований кредит буде вважатися таким же.
Є ще одна причина, чому ця відмінність стає важливою. Оскільки позичкові позики є більш ризикованими для кредитора, вони можуть позичати лише 75% до 80% вашого власного капіталу у вашому домі проти 90% за ставкою / терміном рефі. Флемінг викладає це простою англійською мовою так: "Якщо ваш кредит вважатиметься позикою без грошових коштів, вам буде потрібно більше власного капіталу у вашій власності, щоб отримати право".
Як консолідувати
Кредитор виконає всі складні документи, пов'язані з консолідацією позик. Ваше завдання - бути поінформованим споживачем. Не розмовляйте з одним позикодавцем - поговоріть з кількома.
Оскільки консолідація двох позик є складнішою за пряму домашню іпотеку, то краще поговорити особисто з трьома-чотирма кредиторами. Ви можете поговорити зі своїм банком або кредитною спілкою, іпотечним брокером або прийняти рекомендації у фахівців галузі, яким ви довіряєте.
Звичайно, запитайте у них, чи стане нова позика грошовою позикою чи ставкою / строком рефінансування. Це кредит з фіксованою або змінною ставкою? 15 чи 30 років?
Після того, як ви будете задоволені певним позикодавцем, вони пройдуть вас через процес. Не підписуйте нічого, не читаючи спочатку, і переконайтеся, що ви розумієте графік платежів.
Якщо ваш кредит є позикою без грошових коштів, Кейсі Флемінг каже, що може бути спосіб перетворити його на курс / термін refi через рік.
“Консолідуйте позики як грошові кошти, але отримайте позичковий кредит, який оплачує всі витрати, пов'язані з транзакцією. Зачекайте рік і рефінансування знову. Оскільки в цей момент ви рефінансуєте лише одну позику, це не позика з готівкою. Тепер ви можете витратити гроші на очки, щоб купити відсоткову ставку, оскільки ви будете тримати кредит довше. "Флемінг продовжує радити робити це лише в тому випадку, якщо ви вважаєте, що процентні ставки стабільні або можуть знизитися.
Суть
«Ніколи не приймайте рішення про рефінансування чи консолідацію позик, виходячи лише із зменшення щомісячного платежу. У більшості випадків ви витратите більше свого життя на новий кредит, ніж ви просто погасите існуючі позики », - говорить Флемінг. "Мільйони споживачів продовжують заставляти своє майбутнє і закінчуються на пенсії на десятки, а то й сотні тисяч доларів менше".
Натомість визначте, як довго ви думаєте, що ви будете залишатися в будинку, і порівняйте вартість поточної застави (-ів) з новою іпотекою плюс будь-які витрати, пов’язані з новою позикою протягом усього часу, коли ви будете тримати позику. Якщо витрати будуть меншими, консолідація, ймовірно, є хорошою ідеєю.
