Зміст
- Переваги для продавців
- Як покупці перемагають
- Заява MLS 8.0
- Вплив заяви MLS 8.0
- Позазонні листи залишаються
- Зверніться до агентів нерухомості
- Виходити в інтернет
- Підходити до власників будинків
- Знайте процес
- Суть
З інвентарем нерухомості на багатьох ринках по всій країні ви, як потенційний покупець дому, хочете випереджати свою конкуренцію. Це місце, куди потрапляють позаринкові списки. Ці будинки, також відомі як тихі або кишенькові списки, ці будинки можуть бути продані, але вони не вказані у кількох послугах лістингу (MLS). Це означає, що агенти з нерухомості, які продають цю нерухомість, повинні виконати роботу над пошуком покупців самостійно.
Лістинг будинків поза ринком був вкрай рідкістю в минулому, але в останні роки він набув більшої тяги серед власників будинків, завдяки чому ці переліки стали частиною вторинного ринку, особливо за умови зростаючого попиту.
Нова політика Національної асоціації ріелторів®, відома як «Звіт MLS 8.0», значно обмежує лісти поза ринком.
Акції, що не продаються на ринок, можуть здаватись протиправним для продавця. Зрештою, попит є більшим, ніж товарні запаси, а це означає, що у багатьох мікрорайонах є загальні торги. То чому б продавці хочуть робити секретні списки, і як ви - покупець - знаходити їх?
Ключові вивезення
- Позашляхові списки - це властивості, які продаються, але вони не вказані в кількох послугах з лістингу. Деякі продавці бажають позаринкового списку, щоб перевірити води, зберегти конфіденційність, заощадити на комісіях або створити відчуття ексклюзивності, яке може призвести до вища ціна продажу. Для покупців позаринкові списки забезпечують доступ до додаткових товарних запасів, можливість економити, якщо комісія нижча, та можливість уникнути конкуренції за майно в бажаному районі. Продажі на ринку за участю лише одного агента можуть іноді надають дуже мало простору для покупців, які хочуть домовитись про ціну. Щоб отримати доступ до цих списків, покупці можуть звернутися безпосередньо до агентів чи власників будинків або спробувати вийти в Інтернет.
Переваги для продавців
Деякі домашні продавці вибирають позабіржовий список для тестування води, а інші хочуть більш приватного процесу продажу або можливості домовитись про більш низьку комісію з продажу, оскільки тут бере участь лише один агент.
Деякі власники будинків подумали, що кишеньковий перелік створює заманю, що дозволить їм отримати більш високу ціну Зрештою, якщо будинок перерахований і закінчиться сидіти на ринку більше 30 днів, є хороший шанс, що потенційні покупці спробують зробити низькі пропозиції. Без відмітки "днів на ринку" не існує великої кількості шансів, що продавець буде недооцінений.
Як покупці перемагають
Для вас, як покупця, переваги позаринкового лістингу є подвійними. Для початку він надає вам доступ до інвентарю, якого не бачать інші покупці. Якщо ви купуєте на особливо гарячому ринку, кишенькові списки можуть бути єдиним способом придбання будинку. При регулярному кліматичному кліматі ви можете укласти угоду частково, оскільки комісія, яку продавець повинен сплатити, нижча.
Не всі покупці дому шукають основне місце проживання. Ви можете шукати інвестиційну нерухомість або будинки, щоб придбати і перевернути для отримання прибутку. Позашляховий перелік у чудовому районі може стати відмінним способом досягнення цієї мети.
Заява MLS 8.0 Чітка політика співробітництва
Значне перешкоджання продажу позаринкових списків відбулося нещодавно, проголошене Національною асоціацією ріелторів, "Звіт про MLS 8.0 Чітка політика співробітництва". Ця політика, яка діє з 1 січня 2020 року, а місцева реалізація обов'язкова до 1 травня 2020 року, вимагає будь-який брокер з нерухомості, який бере участь у послузі декількох лістингів, щоб подати їх лістинг до MLS протягом одного робочого дня з продажу нерухомості для громадськості.
Практичний вплив ЗМС 8.0
Варто зазначити, що заява MLS 8.0 не є законом у традиційному розумінні. За словами ріелтора Дуга Вагнера з RE / Max Victory, «Національна асоціація ріелторів - це керівна асоціація, а не юридична особа, але всі члени МСС, брокерські товариства та агенти асоціації повинні дотримуватися нової політики».
Вагнер зазначає, що ліцензовані агенти, які не є ріелторами (не є членами НАР), не обмежуються політикою. Однак, враховуючи той факт, що 89% останніх покупців будинків використовували нерухомість або посередника, і що майже 7 з 10 ліцензованих агентів з нерухомості є ріелторами, практичний вплив полягає в тому, що Заява 8.0 стосується більшості угод з нерухомістю.
Позазонні листи залишаються
На щастя, заява MLS 8.0 не означає закінчення позаринкових списків. Нова політика NAR має вбудовані параметри, які дозволяють агентам-членам та брокерам підтримувати як обмежені, так і повні позаринкові списки.
Наприклад, згідно з заявою MLS 8.0, продавці можуть вимкнути MLS IDX або Інтернет-дисплей. Інший варіант, відомий як "офісний ексклюзивний" список також доступний для продавців, які хочуть зберегти конфіденційність. У випадку ексклюзивного офісу агент може поділитися інформацією з іншими агентами в офісі або один на один із покупцями.
Повідомлення 8.0 більше не допускаються деякі інші позаринкові опції, доступні раніше через посередників, наприклад, "приватні мережі лістингу". Інші, включаючи "незабаром" та "затримку показу", будуть контролюватися місцевими МЛС, але включатимуть нові обмеження, які не дозволяють агентам ділитися ними з покупцями.
За словами Вагнера, веб-сайт Zillow, який спирається на дані MLS, але не є членом НАР, не перешкоджає продовженню внутрішніх позаринкових програм, таких як "Змусити мене рухатись", незабаром, "FSBO" та "iBuyer."
Зверніться до агентів нерухомості
Пошук традиційного, ексклюзивного будинку поза ринком вимагає трохи домашніх завдань та багато мереж. Після того, як ви точно визначите околиці, які ви хочете придбати, вам потрібно скласти список найкращих агентів нерухомості та зв’язатися з ними про будь-які офісні ексклюзивні списки, які вони можуть мати.
Виходити в інтернет
Окрім безпосереднього зв’язку з агентами з нерухомості, у покупців є доступні їм інструменти в Інтернеті для пошуку списків, що не належать до MLS, таких як "Продаж власником" (FSBO), оголошення газет або навіть Craigslist. Як зазначалося вище, веб-сайт Zillow має кілька позаринкових програм, доступних потенційним продавцям та покупцям.
Підходити до власників будинків
Якщо ви маєте особливу зацікавленість у районі чи мікрорайоні, один із варіантів - зареєструватися безпосередньо у власників будинків. Можливо, вам вдасться знайти вихід, постукавши в двері або відправивши пошту. Хоча це коштуватиме вам часу та грошей - і не гарантує успіху - є невелика ймовірність, щонайменше одна людина відповість.
Не виключайте занедбаних властивостей, особливо якщо ви знаєте, що можете дозволити собі зробити ремонт. Можливо, є власник будинку, який настільки переповнений витратами на утримання - і той, хто ніколи не вірив, що коли-небудь зможе продати -, що непрохана пропозиція вважатиметься благом.
Тільки щоб ви не зламали банк, переконайтеся, що ви друкуєте електронні пошти, які є дешевими та ефективними. Зрештою, ви хочете здаватися максимально професійними у своєму підході. І ти ніколи не знаєш, поки не спитаєш, правда?
Знайте процес
Пошук позаринкового списку - лише половина бою. Перегляд угоди - це закінчення гри, саме тому покупці позаринкових списків повинні знати додаткові та вихідні процеси. Після того, як ви отримаєте контракт, це звичайна угода, але оскільки агент, ймовірно, представляє вас обох, він може стати трохи каламутним.
Відомий як подвійний розпродаж агентства - хоча він абсолютно законний - покупцеві важко сказати, чи має агент на увазі свої найкращі інтереси. Чим вища ціна продажу, тим вища комісія за агента. Якщо ви купуєте на ринку мало інвентарю, це може не мати значення, якщо ви отримаєте найкращу пропозицію, доки не дістанетесь додому, але варто враховувати будь-які конфлікти інтересів.
Суть
Ринок нерухомості все ще залишається гарячим у багатьох районах країни з більшим попитом, ніж товарними запасами. Розчаровані покупці, яких виставили додому, потребують будь-якої переваги. Хоча Заява MLS 8.0 суворо обмежує доступ до позаринкових списків, це не забороняє їх повністю. Робіть домашнє завдання, усвідомлюйте, що є ризики, і знайте, що знайти свій наступний будинок через позабіржовий перелік може бути варто зусиль.
