Фонди нерухомості приватного капіталу дозволяють особам та установам високої вартості, таких як фонди та пенсійні фонди, інвестувати в акціонерні та боргові запаси в майнові активи. Використовуючи стратегію активного управління, нерухомість приватного капіталу застосовує диверсифікований підхід до права власності. Генеральні партнери інвестують у різні типи нерухомості в різних місцях. Стратегії власності можуть варіюватися від нової забудови та володіння сировинними землями до повного перепланування існуючих об'єктів нерухомості або введення грошових потоків у труднощі. ( Докладніше читайте: Що таке приватний капітал? )
Ось перегляд того, як інвестори можуть брати участь у приватній власності, а також огляд можливостей, ризиків та обмежень галузі.
Пошук ідеального фонду нерухомості приватного капіталу
По-перше, середньостатистична людина не здатна брати участь в інвестиціях у нерухомість приватного капіталу. Традиційний фонд приватного капіталу вимагає від інвесторів вкласти мінімум 250 000 доларів у фонд, хоча більшість менеджерів шукають осіб або установ, які готові надати від 20 до 25 мільйонів доларів в довгострокову колективну інвестиційну схему з іншими інвесторами.
Оскільки регулювання фондів нерухомості приватного капіталу мало, можливості традиційно обмежуються "акредитованими інвесторами". Це означає, що інвестор повинен мати особисті або спільні активи не менше ніж 1 мільйон доларів (не враховуючи вартості їх первинних резидентів) або Щорічний дохід фізичної особи повинен становити не менше 200 000 доларів. Пари, які сукупно отримали дохід щонайменше 300 000 доларів США за попередні два роки - і мають "розумне сподівання", що рівень їх доходу залишиться на цьому рівні в поточному році - також можуть бути прийнятими.
Особи чи пари, які прагнуть інвестувати нерухомість у приватний капітал, повинні знайти фірму, яка спеціалізується на цій дисципліні. Вивчаючи варіанти фондів приватного капіталу, вони повинні зрозуміти природу структури кожного фонду приватного капіталу, яка, як правило, є товариством з обмеженою відповідальністю.
При вступі до фонду зовнішні інвестори стають обмеженими партнерами, тобто вони беруть на себе відповідальність за гроші, які інвестують у фонд, і не мають вето контролю над майном, обраним генеральними партнерами (GP). Гроші обмеженого партнера будуть об'єднані з іншими інвесторами-учасниками, а менеджери фондів створитимуть портфоліо об'єктів нерухомості, спрямованих на максимальну прибутковість та мінімізацію фінансового ризику.
Розуміння витрат та інвестиційної структури Фонду
Фонди нерухомості приватного капіталу мають ряд комісій за управління та ефективність, які повинні сплачувати інвестори. Загальноприйнято, що фонди приватного капіталу потребують щорічної плати в розмірі 2% від вкладеного капіталу для оплати фірмових зарплат, надання послуг та надання юридичних послуг, витрат на дані та дослідження, маркетингу та додаткових постійних та змінних витрат. Однак для цих інвесторів не існує обмежень.
Люди повинні добре зрозуміти ці витрати перед тим, як інвестувати, оскільки це обмежить загальну віддачу від інвестицій. Наприклад, якщо фонд з нерухомості приватного капіталу зібрав 500 мільйонів доларів, він збирає 10 мільйонів доларів щороку для оплати пов'язаних з цим витрат. Протягом свого десятирічного циклу фонд збирав би збори в розмірі 100 мільйонів доларів, що означає, що протягом цього десятиліття фактично було вкладено лише 400 мільйонів доларів.
Менеджери приватного капіталу також отримують «перенос», який є платою за ефективність, яка традиційно становить 20% надлишку валового прибутку фонду. Інвестори традиційно готові платити ці збори завдяки здатності фонду допомагати пом'якшувати проблеми корпоративного управління та управління. що може негативно вплинути на публічну компанію.
Більшість фондів нерухомості приватного капіталу вважаються інвестиціями, що базуються на потребах, тобто партнери привласнюють капітал загальним партнерам в розстрочку за потребою. Оскільки лікарі загальної практики знаходять потенційну інвестиційну нерухомість, фонд надішле офіційний запит на капітал, який обмежені партнери поклали до фонду нерухомості на початку циклу. Відомий як "капітальний виклик", це юридичне зобов'язання, яке повинні виконувати обмежені партнери. (Докладніше читайте: Дізнайтеся про лінгво інвестування в приватний капітал.)
Якщо обмежений партнер не виконає вимогу щодо капіталу, фонд може примусити цю особу чи установу до дефолту та втратити всю свою частку власності. Інші товариства з обмеженою відповідальністю зазвичай отримують можливість придбати будь-які вилучені акції у випадку такого дефолту.
Види стратегій нерухомості приватного капіталу
Інвестуючи в нерухомість приватного капіталу, традиційно існують чотири типи інвестиційних стратегій:
- Основна стратегія - це найбільш консервативна стратегія, і вона може включати лише властивості, що пропонують менший ризик та менший потенційний прибуток, оскільки вони існують у добре населених місцях чи місцях, що подорожують. Ця стратегія може також сильно зосередитись на інвестиціях у якісні, високоцінні властивості, які потребують дуже малої реконструкції чи обслуговування. Ці властивості пропонують передбачувані грошові потоки і зазвичай складаються з повністю орендованих, багатоорендарних структур. Core-plus вимагає трохи більшого ризику, але може забезпечити більш високу віддачу, ніж основна стратегія. Ці властивості вимагають скромних рівнів активності з додатковою вартістю або збільшення місцеположення. Додана вартість - це стратегія середнього та високого рівня прибутковості середнього ризику, яка більше орієнтується на розвиток власності та терміни ринку. У цій стратегії менеджери портфелів купують нерухомість, беруть участь у певному рівні перепланування та продають, коли ринок працює. Властивості доданої вартості, як правило, вимагають змін в управлінні, фізичному вдосконаленні або усуненні обмежень щодо капіталу. Ці кроки включають реконструкцію будівництва та пошук шляхів підвищення ставок оренди для покращення ринків. Стратегії доданої вартості також включають поворот неспроможних діючих компаній або взяття на себе боргу за контроль базових властивостей. Opportunistic забезпечує найвищий рівень прибутку, але бере на себе найбільш ризик. За допомогою цієї стратегії менеджери купують нерухомість, яка включає нерозвинену землю або на ринках, які малоефективні або не продаються.
Прийняття ризиків та довгострокових прогнозів
Інвестори нерухомості приватного капіталу повинні розуміти, що, вкладаючи кошти у фонд, вони повинні бути готові визнати, що їхній капітал може бути пов'язаний на визначений період, який може тривати багато років.
Крім того, на ринку нерухомості існує декілька ризиків, і великі обсяги інвестицій можуть вимагатись під час виклику капіталу в той час, коли у фізичної особи низький грошовий потік. Багато лікарів-практикуючих структурують свої кошти як десятирічні інвестиції або довше, і інвесторам вони надають мало або відсутні можливості для виведення або викупу своїх грошей. Неліквідний характер фондів приватного капіталу вимагає від інвесторів розуміння ризиків збереження своїх грошей на тривалий період.
Характер структур фонду приватного капіталу дуже ускладнює оцінку фінансових показників фонду або властивостей, які він має. Оскільки існує обмежене регулювання фондів нерухомості приватного капіталу, генеральні партнери не зобов’язані пропонувати інвесторам будь-які оновлення щодо потенційних інвестицій, оцінки портфеля чи будь-яку іншу додаткову інформацію, що стосується інвестицій. Інвестування в нерухомість приватного капіталу вимагає від обмежених партнерів взяти на себе значний капітал і повністю довіряти, що менеджер фонду буде виконувати свої інвестиційні цілі без необхідного рівня прозорості. Однак розпорядники фондів, як правило, надсилають оновлення своїм інвесторам і можуть вибрати, щоб вони були прозорими щодо ефективності, щоб вселити довіру до будь-якого поточного чи майбутнього фонду.
Суть
Перш ніж інвестувати в нерухомість приватного капіталу, люди повинні визначити, чи кваліфіковані вони для участі у процесі. Ті, хто має кваліфікацію, захочуть вивчити свої особисті інвестиційні цілі, вимоги ліквідності та толерантність до ризику на ринках нерухомості. Після розмови з фінансовим радником інвесторам слід вивчити різноманітні різні фонди, щоб краще зрозуміти стратегії управління загальними партнерами та минулі результати діяльності інших фондів власності.
