Наплив інвесторів на оборонні позиції на непевному ринку підштовхнув акції нерухомості вище, деякі з них набрали більше 50% в цьому році, приблизно втричі перевищивши темпи S&P 500. Зараз ці акції, ймовірно, зростуть навіть вище, ніж торгові конфлікти та інші вітрові вітри стукають на ринку. Серед тих, хто найбільше виграє, є American Tower Corp. (AMT), Equity Residential (EQR), Equinix Inc. (EQIX), Essex Property Trust Inc. (ESS), Crown Castle International Corp. (CCI), Public Storage (PSA)) та Prologis Inc. (PLD), як було зазначено в недавньому звіті Баррона.
Більш безпечні ставки переважають
Підвищений попит на акції компаній у безпечніших галузях, з меншою експозицією на закордонні ринки, сприяв підвищенню цін на інвестиційні трести нерухомості або акції компаній, що мають офісні вежі, готелі, торгові центри та інші комерційні об'єкти.
Стів Шигекава, менеджер фонду Neuberger Berman Real Estate, зосереджується на акціях високоякісних компаній з "низьким боргом, різноманітними портфелями власності та досвідчених управлінських команд, які керували своїми компаніями через безліч економічних циклів" за Барроном. Ця стратегія інвестування призвела до того, що фонд "Нейбергер Берман Нерухомість" протягом останніх трьох років опублікував 12, 0% річних доходів, перевершивши 90% своїх партнерів у категорії нерухомості Morningstar. За останнє десятиліття її старший інституційний клас акцій переміг 79% однолітків.
Замість того, щоб інвестувати в традиційні компанії з нерухомості, такі як житлові будинки, торгові центри та регіональні торгові центри, в яких фонд Shigekawa має менше 7% експозиції, він збільшився вдвічі більше, ніж компанії-центри обробки даних, у яких фонд має 12% опромінення.
"Ми маємо нижчу експозицію до більш циклічних секторів власності, таких як житло та роздріб, враховуючи вплив електронної комерції на роздрібні продажі", - сказав менеджер фонду. Фонд Shigekawa використовує підхід зверху вниз до вибору акцій, дивлячись на макроекономічні показники, щоб допомогти орієнтувати інвестиції в близько 40 компаній. Наприклад, період нижчих процентних ставок допоміг збільшити частки акцій нерухомості, які часто страждають у періоди підвищення процентних ставок через суму боргу, який вони беруть на себе.
Компанії центрів обробки даних
Одним із сильних факторів зростання цих компаній є зростання попиту на центри обробки даних для підтримки хмарних обчислень. "Коли ви думаєте про попит на хмарні обчислення, для цього знадобиться більше центрів обробки даних", - сказав менеджер фонду. Ця тенденція особливо посилить центри обробки даних нерухомості, такі як Редвуд-Сіті, Каліфорнія, на базі Equinix, акції яких на сьогодні зріс більш ніж на 62% (з початку року).
Провідна фірма в просторі центрів обробки даних перераховує об'єкти нерухомості в 24 країнах світу, і каже, що на її повторну ескалацію торговельної напруги з Вашингтону значною мірою не впливає.
"У той час як глобальна торгівля фізичними товарами розширюється, все навпаки справедливо з точки зору нашої глобальної цифрової економіки", - заявив генеральний директор Еквінікс Чарльз Майєрс.
Між тим, і центри обробки даних, і башта REITs повинні скористатися перемиканням на наступне покоління стільникових мереж під назвою 5G, що, як очікується, буде в 10 разів швидше, ніж нинішні телефони 4G. 17% фонду Neuberger Berman Real Estate складали 17% фонду Нейбергер Берман.
REITs як стабільний "Зменшення ризику"
Скотт Крейг, менеджер із портфелів фонду Eaton Vance Real Estate, розглядає REITs як ефективний спосіб захистити від волатильності ринку відповідно до іншого звіту Баррона. У міру того, як звітні вітри зберігаються, REITs можуть продовжуватись згуртовуватися, оскільки вони набувають популярності як "пом’якшувач ризиків" зі стабільним доходом та зафіксованими грошовими потоками.
Незважаючи на те, що ЗЕД з операціями за кордоном та доходами в декількох валютах, можливо, більше піддається валютній мінливості, вони, як правило, більші за масштабом і підтримують чіткі профілі зростання та баланси, згідно з Wall Street Journal.
Що далі?
Просуваючись вперед, інвестори, швидше за все, віддадуть перевагу компаніям, які обслуговують глобальну цифрову економіку, а не циклічним назвам, які є більш вразливими до економічних спадів, тарифів та галузевих зривів, як роздрібні торговці та готелі.
Інші сегменти ринку, які можуть зазнати турбулентності, включають ті, які можуть зіткнутися з більшими витратами, такими як будівництво, а також слабкі настрої споживачів та дефіцит робочої сили, згідно з цитатою журналу Sandler O'Neill + Partners LP.
