У версії Періодичної діаграми повернення інвестицій MFS Investments за 1998–2017 рр. Інвестиційні цільові фонди (REITs) були рейтинговим класом активів за шість цих років. Крім того, за цей часовий період REITs, представлений індексом NAREIT Equity REIT, склав середньорічну дохідність у розмірі 8, 67%, що було другим найкращим класом активів за той же період після малих активів середньої капіталізації із середньорічною віддачею 9, 12%.
Минулі показники не є гарантією майбутньої віддачі. Отже, чи є в теперішньому середовищі REITs життєздатними інвестиціями як для окремих інвесторів, так і для фінансових консультантів та їх клієнтів? (Детальніше про те, як прочитати, див.: REIT ETFs Offer Stability.)
Процентні ставки + REITS
За даними Yahoo! Фінанси, індекс Vanguard REIT Adm (VGSLX), який відстежує індекс MSCI US REIT, має поточну врожайність 4, 3%. У сучасних умовах низької процентної ставки це, безумовно, привабливо для багатьох інвесторів. Підвищення процентних ставок, як правило, є негативним фактором для ЗЕД; їх відтоки збільшуються за рахунок більш високих відсоткових платежів, що зменшує наявні у них грошові кошти для здійснення дивідендних виплат інвесторам.
ЗНО з надмірним рівнем заборгованості або ті, що потребують рефінансування властивостей у найближчій перспективі, більш сприйнятливі до збільшення ставок, ніж інші.
У 2018 році ціна Vanguard REIT ETF (VNQ) знизилася більш ніж на 12% від максимальної в січні 2015 року, частково через невизначеність у термінах ФРС та готовність підвищити процентні ставки.
Минулі результати діяльності REITs
Cohen & Steers, менеджер з інвестицій, який пропонує ряд фондів REIT, наводить останній цикл посилення ФРС у період з червня 2004 по червень 2006 року як приклад того, коли більш високі ставки спочатку заважали роботі REITs. Але час тривав, сильна економіка тоді допомогла збільшити прибуток для РЕІТ.
Сукупна доходність для РЕІТ за цей час склала 57, 9%, що порівнювало 15, 5% для акцій та 5, 9% для облігацій, зазначає фірма.
Фірма говорить у статті на своєму сайті: «Коли економіка покращується, а основи є міцними, корекції, орієнтовані на прибутковість, історично представляли привабливі можливості купівлі для довгострокових інвесторів. По мірі того, як вигоди від сильного економічного зростання стають очевиднішими, оцінки, як правило, приходять у норму. Ми вважаємо, що інвестори, які мають змогу скористатися цими можливостями, можуть бути винагороджені в довгостроковій перспективі ».
REITs пропонують диверсифікаційні плюси
REITs не є великим диверсифікатором акцій, про що свідчить їх приблизно 78% співвідношення до акцій на основі порівняння індексу S&P 500 та індексу NAREIT Equity REIT за 10 років до кінця 2015 року. диверсифікація з точки зору низьких або негативних співвідношень до основних облігацій, товарів та валют.
Крім процентних ставок, ефективність REIT буде залежати від того, як прогресує економіка та фондовий ринок. В останній статті CNBC Джозеф Сміт, головний директор з інвестицій CBRE Clarion Securities, який управляє об'єктами нерухомості близько 22 мільярдів доларів, заявив: "Весь рік триває перелом між очікуванням економічного зростання та процентних ставок. Ця невизначеність створює волатильність, а в часи коливань кореляція ЗНО з ширшим фондовим ринком зростає ". Цитата містера Сміта була зроблена в кінці 2015 року. (Про те, як прочитати про це, див: Інвестиції в нерухомість в умовах високих процентних ставок. )
Фактори, що впливають на окремі ЗНО
Як і будь-який взаємний фонд або ETF, в цих фондах є основні ЗЕД. Індивідуальні ЗНО можуть включати ті, які мають основний портфель комерційних об'єктів, житлових об'єктів та готелів або курортів серед багатьох інших. Крім того, існує вплив у конкретних галузях, таких як сфера охорони здоров'я та спеціальні сфери, такі як деревина та іпотечний РЕПТ.
Сенс у тому, що деяка ефективність цих ЗНО буде пов'язана з роботою на фондовому ринку та бізнесом, з якими вони пов'язані. Це означає, що результативність цих ПІДС перевищує показники загального фондового ринку та / або економіки. Це не на відміну від висловлювань щодо нерухомості, які посилаються на те, як вся нерухомість є локальною.
На окремі РЕІТ також впливають люди, які ними керують. Як і будь-який інший запас або подібний інструмент, управління важливе. Який їхній досвід? Вони орієнтовані на акціонерів? Чи мають власні гроші, вкладені поряд з вашими?
Закон про зменшення податків і робочих місць 2017 року вигідний для інвесторів нерухомості. Деякі зміни, включені до нового податкового закону, впливають на ЗЕД. Наприклад, REITs користуються 20% -ним відрахуванням на дохід суб'єкта господарювання.
Суть
Як і багато інших інвестицій сьогодні, РЕІТ може постраждати хоча б спочатку від періоду зростання процентних ставок. ЗЕД, які мають високі важелі та ті, які можуть потребувати рефінансування боргу під час зростання ставок, можуть бути більш вразливими, ніж інші. Тим, хто дивиться на окремі ЗНО, потрібно дивитися на управління фірмою та її базовий портфель інвестицій. Існує низка пайових фондів та ETF, які також добре впливають на цю сферу. З часом REITs стали надійною складовою багатьох портфелів і можуть продовжувати йти вперед. (Для читання, пов'язаного з цим, див: 5 видів АДСВ та як інвестувати їх. )
