Як вони працюють
При зворотній іпотеці позикодавець здійснює виплати власнику дому виходячи з відсотка вартості будинку. Коли власник дому вмирає або виселяється з майна, може статися одна з трьох речей: (1) Власник будинку або його спадкоємці можуть продати житло для погашення позики "(2) власник будинку або спадкоємці можуть рефінансувати існуючий кредит утримувати дім; або (3) позикодавець може бути дозволений продати житло для погашення залишку позики.
Хоча існує кілька типів зворотних іпотечних кредитів, включаючи ті, що пропонуються приватними позикодавцями, вони, як правило, мають такі особливості:
- Власникам старих будинків пропонується більша сума позики, ніж молодші власники будинків. Дорожчі будинки можуть отримати більші позики. Зворотна іпотека повинна бути основним боргом перед будинком. Інші позикодавці повинні повернутись або погодитись підпорядкувати свої позики первинному іпотечному власнику. Плата за фінансування може бути включена у вартість позики. Кредитор може вимагати повернення коштів у випадку, якщо власник дому не підтримує майно, не може зберегти його. майно застраховане, не сплачує податки на майно, оголошує банкрутство, відмовляється від майна або вчиняє шахрайство. Кредитор також може вимагати повернення коштів, якщо житло засуджено або якщо власник будинку додає нового власника до права власності, підсудить все або частину майна, змінює класифікацію району нерухомості або бере додаткові позики на майно.
Кредити HECM
Зворотні іпотечні кредити існують з 1960-х років, але найпоширенішою зворотною іпотекою є іпотека з конвертацією власного капіталу, яка має федеральне страхування (HECM). Ці іпотечні кредити були вперше запропоновані в 1989 році та надані Міністерством житлового господарства та містобудування США (HUD).
HECM - це єдині зворотні іпотечні кредити, видані федеральним урядом, які обмежують витрати позичальників та гарантують, що кредитори виконають свої зобов'язання. Основним недоліком HECM є те, що максимальна сума позики обмежена.
Позики поза HECM
Зворотні іпотечні кредити не HECM доступні у різних кредитних установ. Основна перевага цих зворотних іпотечних кредитів полягає в тому, що вони пропонують позики на суму, що перевищує ліміт HEMC. Одним з недоліків кредитів, що не належать до HECM, є те, що вони не є федеральними страховими особами і можуть бути значно дорожчими, ніж позики HECM.
Загальна річна вартість позики
Хоча відсоткова ставка за іпотекою HECM встановлюється урядом, а початкова вартість позики HECM обмежена 2% від вартості житла, загальна вартість позики все ще може змінюватися залежно від кредитора. Крім того, шукаючи позикодавця, позичальники повинні враховувати сторонні витрати на закриття, страхування іпотеки та плату за обслуговування.
Щоб допомогти позичальникам порівняти витрати на іпотечний кредит, федеральний Закон про іпотечне кредитування вимагає від іпотечних постачальників представити позичальникам розкриття витрат у формі загальної річної вартості позики (TALC). Використовуйте це число, порівнюючи позики різних постачальників; лише майте на увазі, що фактичні витрати на зворотну іпотеку багато в чому залежатимуть від обраних варіантів доходу
Варіанти доходу
Зворотні іпотеки HECM забезпечують найрізноманітніші варіанти отримання доходу, включаючи виплату одноразових виплат, кредитні лінії, щомісячні аванси грошових коштів або будь-яку їх комбінацію.
Кредитна лінія є чи не найцікавішою особливістю позики HECM, оскільки кількість грошей, доступних позичальнику, з часом збільшується на суму відсотків. Позики, що не належать до HECM, пропонують менше варіантів доходу. (Для інших варіантів фінансування дому читайте позики для домашнього капіталу: що потрібно знати .)
Процентні ставки
Процентна ставка за зворотними іпотечними кредитами HECM прив’язана до однорічної ставки безпеки казначейства США. Позичальники мають можливість вибрати процентну ставку, яка може змінюватися щороку, або одну, яка може змінюватися щомісяця. Щорічно регульована ставка змінюється на ту саму ставку, що і будь-яке збільшення або зменшення однорічної ставки безпеки казначейства США. Ця річна регульована ставка обмежена на рівні 2% на рік або 5% протягом терміну дії позики. Щомісячна іпотека з регульованою ставкою (ARM) починається з нижчої процентної ставки, ніж ARM, і коригується кожен місяць. Він може рухатися вгору або вниз на 10% протягом терміну дії позики. (Щоб дізнатися більше про зброю, див. АРМеді та Небезпечно .)
Як можуть допомогти зворотні іпотечні кредити: дослідження реального світу
Майже половина людей похилого віку 70 років і старших, які мають кредитну карту, не сплачують баланс щомісяця в повному обсязі, але зворотна іпотека може допомогти у вирішенні цієї проблеми. У статті "Як вилучення домогосподарств і зворотний іпотечний кредит впливають на результати кредитування старших домогосподарств", робочий документ, що фінансується адміністрацією соціального захисту США і опублікований у вересні 2016 року Мічіганським дослідницьким центром пенсійного забезпечення Мічиганського університету, дослідниками Стефані Мултан, Дональд Хаурін, Самуель Додіні та Максиміліан Д. Шмайзер встановили, що борг за револьверною кредитною карткою падає, коли люди похилого віку знімають зворотні іпотечні кредити.
Викупи та прострочення виплат заборгованості також стають менш поширеними, принаймні, протягом трьох років після зняття зворотної застави. Найбільше користі отримали пенсіонери, які зазнали кредитного шоку за два роки, перш ніж зняти зворотну іпотеку. (Дослідники визначили кредитний шок як зниження кредитної оцінки на 25 балів і більше.) Ці пенсіонери, можливо, не мали права на отримання іншого виду позики на власний капітал через свій кредит; кваліфікація за зворотною іпотекою не залежить від кредитного бала старшого.
Дослідження виявило, що позичальники за реверсною іпотекою скорочують заборгованість за кредитними картками більше, ніж позичальники, які брали інші види позик під власний капітал (кредити для закритого капіталу для власного капіталу, позики власного капіталу для кредитування та рефінансування грошей) Попередні суми та збільшений щомісячний грошовий потік за рахунок зворотних іпотечних кредитів допомогли людям похилого віку погасити борг за кредитною карткою.
Згідно з дослідженням, літні люди, які спочатку зняли 10 000 доларів за допомогою зворотної іпотеки, зменшили заборгованість за кредитною карткою на 2364 долари в перший рік після запозичення цієї суми. Додаткове запозичення призвело до мінімальних додаткових виплат заборгованості: за кожне додаткове вилучення 10 000 доларів на передній план пенсіонери виплачували ще 166 дол.
Варто зазначити, що це дослідження охоплює позичальників, які взяли зворотну іпотеку між 2008 та 2011 роками, що є надзвичайно поганим періодом фінансової історії. Подібне дослідження, проведене в період економічного процвітання, може мати різні результати.
Пенсіонери, які розглядають зворотну іпотеку як рішення боргу за кредитною карткою, повинні оцінити, чи варта вартість домашнього власного капіталу, який вони втратять у випадку зворотної іпотечної плати, та відсотки з точки зору суми відсотків за кредитну картку, яку вони заощадять. Це складний розрахунок, який найкраще виконує бухгалтер або фінансовий планувальник. Радник іпотечного кредитування може бути недостатньо обізнаним, щоб відповісти на це питання
Суть
Взяти кредит під свій будинок - це велике рішення, яке вплине на ваші поточні фінанси та майно, яке ви залишите своїм спадкоємцям. Тут пов'язані значні витрати, включаючи надання позики, обслуговування та відсотки. Вам також потрібно пам’ятати, що при зворотній іпотеці ваш борг з часом збільшується через відсотки за кредит. Якщо ви передумали про позику або потребуєте виїзду з нерухомості через стан здоров'я, виручка від продажу майна використовується для погашення зворотної застави. Залежно від розміру позики та вартості майна, грошей після погашення кредиту може залишитися мало або взагалі немає.
Перш ніж знімати зворотну іпотеку, слід ретельно вивчити цю тему, порівняти витрати у різних кредиторів та прочитати всі документи щодо розкриття інформації. Хоча інвестувати доходи від зворотної іпотеки, як правило, недоцільно через необхідність відшкодування витрат за кредитом плюс відсотки, дохід від зворотної іпотеки може дати можливість переорієнтувати інші елементи вашого інвестиційного портфеля. Перш ніж приймати іпотечний кредит, врахуйте грошовий потік, який надасть зворотний іпотечний кредит, і перегляньте наслідки, які це нове джерело доходу матиме на вашу загальну інвестиційну стратегію.
Для отримання більш детальної інформації див. Підводні підводні камені .
