Субпрайм. Просте згадування цього слова достатньо для того, щоб пошкодити інвесторів, банкірів та власників будинків. І є дуже вагома причина, чому. Заставна іпотека була однією з головних рушій, що призвели до Великої рецесії. Але вони, схоже, повертаються з новою назвою: Безперспективна застава.
На ринку є кілька різних видів іпотечних структур. Але чи троянда за будь-якою іншою назвою пахне як солодка? Це може бути не обов'язково. Читайте далі, щоб дізнатися більше про ці застави та що вони представляють.
Ключові вивезення
- Іпотека з низьким рівнем кредитування - це вид позики, наданої особам з поганими кредитними показниками, які не могли б претендувати на звичайні іпотечні кредити. Іпотечні кредити на первинному рівні повертаються як безстрокові іпотечні кредити. Іпотечні кредити з фіксованою ставкою, іпотечні кредити, що відповідають лише відсоткам, і іпотеки з регульованою ставкою основні типи заставної застави. Ці позики все ще мають великий ризик через потенціал невиконання позичальником. Нові безнадійні іпотечні кредити мають на них обмеження і повинні бути належним чином оформлені.
Що таке іпотека на доплату?
Іпотека без основного виду - це вид позики, наданої особам із поганими кредитними показниками - 640 або менше, а часто нижче 600 -, які внаслідок своєї дефіцитної кредитної історії не змогли б отримати право на звичайні іпотечні кредити.
Існує велика кількість ризиків, пов'язаних з будь-якою заставою. Сам термін субпрієм стосується позичальників та їх фінансового становища, а не самого кредиту. Позичальники субпредметів мають більшу ймовірність дефолту, ніж ті, у кого більші кредитні показники. Оскільки позичальники субпредметів становлять більш високий ризик для кредиторів, іпотечні кредити на первинній основі зазвичай стягують процентні ставки, що перевищують основну ставку позики. Процентні ставки за іпотечним кредитом визначаються декількома різними факторами: авансовий внесок, кредитний рахунок, несвоєчасні платежі та прострочення за кредитним звітом позичальника.
Типи іпотечних кредитів
Основні типи іпотечних кредитів, що перебувають під дозволом, включають іпотеку з фіксованою ставкою з 40 до 50-річним терміном, іпотеку, що стосується лише відсотків, і іпотеку з регульованою ставкою (ARM).
Іпотечні кредити з фіксованим відсотком
Іншим видом іпотечного кредиту на доплату є іпотека з фіксованою ставкою, надана на 40- або 50-річний термін, на відміну від стандартного 30-річного періоду. Цей тривалий термін позики знижує щомісячні платежі позичальника, але, швидше за все, він супроводжується більш високою процентною ставкою. Процентні ставки, доступні для іпотечних кредитів з фіксованою процентною ставкою, можуть істотно відрізнятися від позикодавця до кредитора. Для дослідження найкращих доступних процентних ставок використовуйте такий інструмент, як іпотечний калькулятор.
Іпотека з регульованою ставкою
Іпотека з регульованою ставкою починається з фіксованою процентною ставкою і пізніше, протягом життя кредиту, переходить на плаваючу ставку. Одним із поширених прикладів є зброя 2/28. АРМ 2/28 - це 30-річна іпотека з фіксованою процентною ставкою протягом двох років до коригування. Інша типова версія позики під ARM, 3/27 ARM, має фіксовану процентну ставку протягом трьох років, перш ніж вона стане змінною.
У цих видах позик плаваюча ставка визначається на основі індексу плюс маржа. Поширений індекс - LIBOR ICE. Що стосується ARM, щомісячні платежі позичальника зазвичай нижчі протягом початкового строку. Однак, коли їх іпотека повертається до вищої, змінної ставки, іпотечні платежі зазвичай значно зростають. Звичайно, процентна ставка може з часом знижуватися, залежно від індексу та економічних умов, що, у свою чергу, зменшить суму платежу.
АРМ зіграли величезну роль у кризі. Коли ціни на житло почали падати, багато власників будинків зрозуміли, що їхні будинки не коштують суми від ціни покупки. Це в поєднанні зі зростанням процентних ставок призвело до великої суми дефолту. Це призвело до різкого збільшення кількості викупу застави під заставу в серпні 2006 року та розриву міхура житла, що настало в наступному році
Іпотечні лише відсотки
Третій вид іпотечного кредиту на доплату - це іпотека, що стосується лише відсотків. За початковий строк позики, який зазвичай становить п'ять, сім або 10 років, основні платежі відкладаються, тому позичальник сплачує лише відсотки. Він може обрати платежі до довірителя, але ці платежі не потрібні.
Після закінчення цього строку позичальник починає виплачувати основну суму, або він може вирішити рефінансувати іпотеку. Це може бути розумним варіантом для позичальника, якщо його дохід має тенденцію коливатися з року в рік або якщо він хотів би придбати житло і очікує, що його дохід зросте протягом декількох років.
Довічні іпотечні кредити
Іпотека на гідність - це новий вид додаткової позики, в якій позичальник робить внесок у розмірі близько 10% і погоджується сплатити відсотки за вищою ставкою протягом встановленого періоду, як правило, протягом п’яти років. Якщо він здійснює щомісячні платежі вчасно, через п’ять років сума, що виплачується до відсотків, спрямовується на зменшення залишку за іпотекою, а процентна ставка знижується до основної ставки.
Іпотечний кредит
Іпотечні кредити сьогодні
Після вибуху міхура житла особі, яка отримала кредитну оцінку нижче 640, було практично неможливо отримати кредит на житло. Коли економіка стабілізується, іпотечні кредити на первинному рівні повертаються. Попит на власників будинків та позикодавців збільшується на ці види кредитів на житло. Wells Fargo також зайняв позицію в новому підкалібрі. Зараз банк схвалює потенційних покупців житла з кредитними показниками лише в 600, що стосуються позик Федеральної адміністрації житла (FHA).
Цього разу Бюро захисту прав споживачів (CFPB) встановлює обмеження на ці заставні застави. Потенційним покупцям будинків має бути надана консультація домогосподарства представником, який затверджений Міністерством з питань житлового будівництва та містобудування США. Інші обмеження щодо цих нових заставок обмежують підвищення процентних ставок та інші умови позики. Усі кредити також повинні бути належним чином підписані.
Нові іпотечні кредити, що обмежуються, обмежують підвищення процентних ставок та інші умови позики.
Вони також повертаються з підвищеною вартістю. Тепер іпотечні кредити з низьким рівнем продажів мають відсоткові ставки, які можуть становити від 8% до 10% і можуть вимагати авансових платежів від 25% до 35%.
Іпотечні кредити на перший план є ризиковими
Оскільки ці іпотечні кредити призначені спеціально для людей, які не мають права на іпотеку за першочерговою ставкою, а це означає, що позичальнику буде важко повернути позику - організація або банк, що позичає гроші, мають право стягувати високі процентні ставки, щоб забезпечити додано стимул для позичальника сплатити вчасно. Але коли люди, які, можливо, вже мали проблеми з обробкою боргу в минулому, беруть ці позики, вони стикаються з більш складним, не кажучи вже про дороге майбутнє, ніж ті, хто має хороші кредитні оцінки та можуть дозволити собі позики з більш розумними процентними ставками.
Зниження іпотечного кредиту на субпріймах
Заставні іпотечні кредити та кримінальна крах зазвичай є винуватцями настання Великої рецесії.
Багато кредиторів були ліберальними при наданні цих позик у 2004–2006 роках, внаслідок зниження процентних ставок, високої ліквідності капіталу та шансу отримати великий прибуток. Розширюючи ці позики з більш високим ризиком, кредитори стягували процентні ставки вище первинних, щоб компенсувати додатковий ризик, який вони взяли на себе. Вони також фінансували іпотечні кредити, об'єднуючи їх, а потім продаючи їх інвесторам як перекомпоновані інвестиції. Сильне зростання людей, які могли раптом дозволити собі іпотечні кредити, призвело до дефіциту житла, що підвищило ціни на житло і, таким чином, необхідне обсяг фінансування потенційних власників будинків.
Це здавалося ніби постійно зростаючою спіраллю. Мінусом було те, що позики видавали людям, які не могли їх повернути. Коли величезна кількість заборгованості почалася за замовчуванням і швидкість викупу житла зросла, стягувачі втратили всі гроші, які вони продовжували. Так само зробили багато фінансових установ, які вкладали значні кошти в сек'юритизовану пакетну іпотеку. У багатьох виникли надзвичайні фінансові труднощі - навіть банкрутство.
Іпотечна криза на основі тривалої тривалості тривала з 2007 по 2010 рік, перетворюючись на глобальну рецесію, оскільки її наслідки випромінювались на фінансових ринках та в економіках усього світу.
Суть
Незважаючи на те, що позики на доплату збільшують кількість людей, які можуть придбати будинки, тим людям це ускладнює та збільшує шанси на те, що вони заборгують за своїми кредитами. Дефолт завдає шкоди як позичальнику, так і його кредитній оцінці, а також позикодавцю.
Захисники нових іпотечних кредитів зазначають, що покупці будинків не змушені платити ці високі процентні ставки безстроково. Як тільки покупці зможуть довести, що вони здатні сплатити свої іпотечні кредити вчасно, їхні кредитні показники повинні збільшитися, і вони можуть рефінансувати свої кредити на житло за нижчими ставками. Дійсно, багато людей, які беруть зброю, роблять ставку на те, що до моменту появи змінної ставки вони очистять свій кредитний звіт настільки, наскільки вони зможуть отримати нове вигідніше фінансування.
