Ви маєте нерухомість, яку ви здаєте в оренду? Окрім потенціалу постійного збільшення доходу та капіталу, такі інвестиції пропонують відрахування, які можуть знизити податок на прибуток від вашої прибутку. Але по-перше, який ти інвестор нерухомості: пасивний інвестор чи професіонал нерухомості?, ми покажемо, як ваша класифікація може істотно змінити кількість отриманих податкових пільг.
IRS визначає професіонала з нерухомості як того, хто витрачає більше половини свого робочого часу в орендному бізнесі. Сюди входить розвиток майна, будівництво, придбання та управління. Ви також повинні витрачати більше 750 годин на рік, працюючи над орендою нерухомості.
Загальні джерела доходу
Дохід від оренди
Гроші, які ви отримуєте за оренду, як правило, вважаються оподатковуваними в тому році, коли ви його отримали, а не тоді, коли він був належний або зароблений; тому ви повинні включати авансові платежі як дохід.
Наприклад, припустимо, що ви знімаєте будинок за 1000 доларів на місяць, і вам потрібно, щоб нові орендарі платили оренду першого та останнього місяців, коли вони підписують оренду. У цьому випадку вам доведеться задекларувати 2000 доларів, які ви отримали, як дохід, хоча 1000 доларів з цих 2000 доларів покриває період, який може бути на кілька років у майбутньому.
Виплачені орендарем витрати
Витрати, які орендар платить за вас, вважаються доходами. Сюди можна віднести, наприклад, аварійний ремонт холодильника, який повинен здійснити орендар, поки ви не знаходитесь за містом. Потім ви можете відняти плату за ремонт як витрати на оренду.
Торгівля послугами
Ваш орендар може запропонувати торгувати його послугами в обмін на оренду. Однак ви повинні включати справедливу ринкову вартість послуг як дохід. Наприклад, якщо ваш орендар пропонує пофарбувати оренду будинку в обмін на місячну оренду (оцінюється в 1000 доларів), ви повинні включити 1000 доларів як дохід, хоча ви фактично не отримали гроші. Однак ви зможете відняти 1000 доларів як витрати.
Депозити під заставу
Депозити під заставу не підлягають оподаткуванню, коли ви їх отримуєте, якщо наміром повернути ці гроші орендареві наприкінці оренди. Але що робити, якщо ваш орендар не дотримується умов оренди?
Наприклад, припустимо, що ви збираєте депозит у розмірі 500 доларів, а потім ваш орендар виходить назовні та залишає отвори в стінах, які коштують 400 доларів на ремонт. Ви можете вирахувати цю суму з застави протягом року, коли ви її повернете. На той час, однак, ви повинні включити 400 доларів, які ви використовували для ремонту стіни як дохід. Ви також зможете показати 400 доларів як вирахувані витрати.
Ремонт Vs. Поліпшення
Власники оренди нерухомості можуть вважати, що все, що вони роблять на своїй власності, - це відшкодовані витрати. Не так , за даними IRS.
Ремонт підтримує ваше майно в оренді у справному стані та є відшкодованою витратою у тому році, коли ви платите за нього. Ремонт включає фарбування, виправлення зламаного туалету та заміну несправного вимикача світла. З іншого боку, поліпшення додають вартість вашій власності і не підлягають вирахуванню, коли ви платите за них. Ви повинні відновити витрати на поліпшення, знецінивши витрати за тривалість життя вашого майна. Вдосконалення можуть включати новий дах, внутрішній дворик або гараж.
Тому, з точки зору податків, вам слід зробити ремонт, оскільки проблеми виникають, а не чекати, поки вони розмножуються та потребують оновлення.
Загальні відрахування
Витрати на іпотеку
Витрати на отримання іпотеки не підлягають відрахуванню під час їх сплати. Сюди входять комісії та оцінки. Однак ви можете їх амортизувати протягом терміну дії іпотечного кредиту.
Після того, як ви почнете робити іпотечні платежі, пам’ятайте, що не всі платежі є відрахувальними. Оскільки частина кожного платежу йде на виплату основної суми, ця сума не є видатковими витратами; частка, виплачена під відсотки, підлягає вирахуванню. Ваша іпотечна компанія щороку надсилатиме вам формуляр 1098 із зазначенням того, скільки ви сплатили відсотки протягом року. Це вираховується. Крім того, якщо частина вашого платежу включає гроші, які надходять на декретний рахунок для покриття податків та страхування, ваша іпотечна компанія повинна повідомити про це і вам.
Витрати на відрядження
Гроші, які ви витрачаєте на проїзд, щоб збирати оренду або утримувати свою орендну нерухомість, можна відняти. Однак якщо метою поїздки було покращення, ви повинні повернути ці витрати як частину поліпшення та його зносу.
У вас є два варіанти вирахування витрат на проїзд: фактичні витрати або стандартна норма пробігу. Про вимоги IRS та поточну норму пробігу ви можете ознайомитись у публікації 463.
Інші загальні витрати
Окрім ремонту та амортизації, деякі інші загальні витрати, які ви можете відняти, це:
- СтрахуванняТаксиДогляд за газонами Оплата податку на підготовку повернення податків Втрати від нещасних випадків (ураган, землетрус, повені тощо) або крадіжок
ОСББ та кооперативи
Якщо ви є власником орендної квартири або кооперативом, кожен має деякі особливі правила.
ОСББ
За допомогою кондомініуму ви можете сплатити мито чи внески, щоб піклуватися про майно, що перебуває у власності. Сюди входять будівельна конструкція, вестибюлі, ліфти та зони відпочинку.
Орендуючи ОСББ, ви можете відняти витрати, такі як амортизація, ремонт, відсотки та податки, що відносяться до загальної власності. Однак, так само, як при оренді для однієї сім'ї, ви не можете відрахувати гроші, витрачені на капітальні вкладення, така оцінка кабани в клубі. Натомість ви повинні знецінити свою вартість будь-якого покращення за тривалість життя.
Кооперативи
Витрати на кооперативну квартиру, яку ви здаєте в оренду, віднімаються. Сюди входить плата за утримання, яка сплачується кооперативній житловій корпорації. Поліпшення капіталу трактуються по-різному - ви не можете відрахувати витрати на поліпшення, а також не можете їх знецінювати. Ви повинні додати вартість поліпшення до бази витрат у складі корпорації. Це зменшить ваш приріст капіталу при продажу квартири.
Ведіть хороші записи
Згідно з графіком E IRS надаються місця для численних категорій витрат. Таким чином, IRS надає вам гнучкість у предметах, які ви можете відняти. Але будьте готові підкріпити свою претензію та не забудьте викреслити витрати на ремонт та обслуговування з тих, що є капітальними вдосконаленнями. Пам'ятайте, гроші, які ви витрачаєте на поліпшення, можуть зменшити ваше податкове зобов’язання при продажу.
Крім того, якщо ви претендуєте на професіонала нерухомості, вам слід зберігати супровідну документацію (книги зустрічей, щоденники, календарі, журнали тощо), щоб доводити свою активну участь та час, що витрачається на вашу нерухомість щороку.
Загалом, інвесторам у нерухомість доступно досить багато видів відрахувань, і варто знати, до яких ви можете претендувати.
