Біржа подібного роду (також її називають розділом 1031 біржі) дозволяє інвесторам з нерухомості робити подібну дію, відкладаючи прибутки чи збитки від капіталу, купуючи або продаючи нерухомість. По суті, подібний вид обміну дозволяє обміняти інвестиційні властивості з іншим інвестором і утримувати податківця від угоди набагато пізніше, коли майно врешті-решт продається за готівку. Звичайно, процес не такий простий, як замінити кілька бейсбольних карт, але ця стаття покаже вам, як це робиться.
Чому варто враховувати біржу Можливість відстрочення податкових зобов’язань за допомогою біржі 1031 (названої в розділі 1031 Кодексу внутрішніх доходів) заохочує інвесторів перебалансувати портфелі нерухомості та використовувати більш вигідне використання коштів, які вони в іншому випадку платять податками. Здатність до відновлення балансу є особливо важливою у сфері нерухомості, оскільки, на відміну від окремих акцій та облігацій, одна власність може становити значну частину вартості портфеля.
Через сконцентрований характер інвестицій у нерухомість важливо, щоб менеджери портфелів мали гнучкість перебалансувати свої портфелі та робити тактичні ставки або в різних секторах власності, або в інвестиційних регіонах. Біржа 1031 заохочує таке збалансування, дозволяючи інвесторам пересуватись та вибувати з нерухомості через обмін однієї власності на іншу без тягаря негайного нарахування податків на приріст капіталу. Постійно використовуючи 1031 біржі під час придбання та розпорядження майном, інвестори можуть відкласти податок на приріст капіталу, поки не настане час ліквідувати частину або весь портфель, не відбудеться сприятливих змін у податковому законодавстві або вони нарахували достатню кількість капітальних втрат, щоб компенсувати зобов’язання щодо приросту капіталу. (Докладніше про те, щоб розділ 1031 працював для вас, ознайомтеся з операціями Smart Real Estate .)
Огляд Для того, щоб отримати право на цей податковий режим, інвестори повинні дотримуватися певних вимог та обмежень щодо типів об'єктів нерухомості, якими вони можуть обмінюватися, місця розташування об'єктів нерухомості та терміни певних ключових подій. У наступному розділі викладете детальний опис різних вимог, але важливо спочатку зазначити, що основне місце проживання не відповідає вимогам, тому, на жаль, ви не зможете поміняти заміський кондоміум на пляжний будинок у Малібу. (Докладніше про продаж особистого місця проживання читайте у розділі: Чи продається ваш будинок з податковим шоком? Чи правда, що ви можете продати свій будинок, а не сплачувати податок на приріст капіталу? )
Координація необхідних елементів може бути досить складним завданням. Щоб полегшити необхідні торги та документацію, інвестори зобов'язані використовувати сторонній кліринговий дім під назвою "кваліфікований посередник (QI)", який обробляє всі кошти, пов'язані з купівлею, продажем та обміном майнами. Оскільки кошти не надходять безпосередньо через рахунки платника податків, і платник податків ніколи не контролює будь-яку з грошових коштів, отриманих в результаті трансакції, інвестор фактично повернув доходи від капіталу в обмінені об'єкти і може відкласти податок на приріст капіталу до продажу речові активи на готівку.
Налаштування та здійснення обміну 1031 та відповідний податковий режим угоди можуть бути дуже складними. У наступному розділі наведено короткий та спрощений опис вимог та кроків, необхідних для здійснення обміну 1031.
Вимоги до транзакцій
Кваліфікаційні властивості Біржа працює лише для інвестиційної нерухомості чи комерційної нерухомості. Інвестиційна нерухомість - це та, яка купується з метою оренди та отримання доходу. Комерційна власність є власністю та використанням бізнесу і зберігається на балансі як актив. Усі реальні властивості в США, вдосконалені чи не вдосконалені, як правило, подібні. Нерухомість за межами Сполучених Штатів вважається власністю "не як-то". Розділ 1031 не поширюється на біржі товарно-матеріальних цінностей, акцій, облігацій, векселів, інших цінних паперів чи будь-якого особистого майна. (Для огляду різних типів власності ознайомтеся з нашим навчальним посібником « Вивчення інвестицій у нерухомість та інвестування в нерухомість» .)
Некваліфікуючі активи та завантаження Якщо угода включає майно або грошові кошти, що не кваліфікуються (не подібного роду), то інвестор повинен визнати прибуток від продажу та сплатити податки відповідно. Якщо припустити, що вартість однієї з обмінних властивостей більша, ніж величина іншої, некваліфіковані активи, які використовуються для вирівнювання вартості між біржами, називаються "завантажувальними" і все ще підлягають нормальному оподаткуванню прибутковості капіталу.
Хронометраж
Хоча транзакції не мають бути одночасними, існують обмеження щодо певних елементів часу транзакцій. Наприклад, для того, щоб кваліфікувати транзакцію як біржу 1031, інвестор повинен ідентифікувати майно, яке слід обміняти перед закриттям, та визначити майно, що заміняється, протягом 45 днів після закриття продажу першого активу. Крім того, операція з придбання майна, що заміщається, повинна бути здійснена протягом 180 днів з моменту здійснення першої угоди. Для більшості інвесторів одним із найскладніших завдань є визначення активів, що замінюються, протягом 45 днів після продажу відмовленого активу. Однак важливо, щоб вони зробили це, оскільки ці обмеження в часі дуже суворі, і IRS не надає розширення.
Кваліфікований посередник Через складність цих домовленостей та вимог та обмежень щодо біржі інвестори, які спонсорують біржу, повинні використовувати кваліфікованого посередника для полегшення угоди. Кваліфікований посередник, визначений як корпорація, яка працює на повний робочий день із сприяння 1031 біржам, не надає юридичних чи податкових консультацій. Це не може бути ділова сторона, наприклад, компанія, яка займається CPA, адвокат чи агент з нерухомості, який не мав жодних стосунків із оподатковуваною стороною протягом 24 місяців до першої операції з майном. Переважно, QI повинен бути стороннім бізнесом, який раніше не надавав жодної з цих послуг жодним учасникам транзакцій.
QI виконує різні послуги з сприяння та виступає мостом між залученими сторонами, щоб допомогти структурувати та здійснювати обмін. До його обов'язків входять:
- Підготовка всієї необхідної документації та функціонування клірингового дому, щоб гарантувати, що всі відповідні сторони отримують документацію. Забезпечення того, що кошти зберігаються на забезпеченому та застрахованому банківському рахунку та що будь-які виплати здійснюються на видалення рахунків після завершення транзакцій. повний облік трансакцій для записів платників податків та надання форми 1099 платникам податків та IRS, що підтверджує необхідні податки та сплачені податки на приріст капіталу.
Суворі правила IRS щодо певних вимог підкреслюють цінність кваліфікованого посередника та важливість вибору відповідного. Однією з найважливіших послуг QI є відстеження учасників транзакцій та забезпечення їх відповідності вимогам, необхідним для платників податків, які мають право на пільгове податкове ставлення до своїх прибутків від нерухомості, тому важливо, щоб інвестори ретельно досліджували та вибирали посередника своєї операції. (Для читання, пов'язаного з цим, ознайомтеся з перевагами використання адвоката з нерухомості .)
У наступному розділі буде висвітлено обмін між власностями, а інвестори повинні дотримуватися основних часових ліній.
Кілька обмінів власності При подібному обміні інвестор не зобов'язаний здійснювати обмін власними цінами один на один. Кілька властивостей можна використовувати з будь-якої сторони обміну, доки виконуються наступні правила. Ці правила зазвичай називають правилами "три властивості", "95%" та "200%".
- Правило трьох властивостей - Будь-які три об'єкти нерухомості можуть кваліфікуватися незалежно від ринкової вартості. Правило 95% - будь-яка кількість об'єктів нерухомості може кваліфікуватися до тих пір, поки справедлива ринкова вартість (FMV) властивостей, отриманих до кінця періоду обміну, становить не більше 95% від сукупної FMV всіх виявлених потенційних замінних властивостей. Правило 200% - будь-яку кількість властивостей можна поміняти до тих пір, поки сукупний FMV властивостей заміни не перевищує 200% об'єднаного FMV всіх обмінюваних властивостей на початкову дату передачі.
Хоча IRS є досить гнучким у кількості активів, яку він дозволить обміняти, щоб сприяти відстрочці податку на приріст капіталу, він дуже суворий щодо термінів визначення цих властивостей та проведення обміну.
План транзакцій та часова шкала Хоча план транзакцій та часовий графік для обміну 1031 можуть стати надзвичайно складними, деякі елементи дотримуються базового формату та схожі для більшості транзакцій.
- Спочатку інвестор, який бажає вступити в біржу подібного роду, визначить майно або майно, яке продається - "відмовлене майно" - і потім за допомогою посередника продасть його третій особі. Посередник отримує кошти як продавець і забезпечує всі кошти в депозитному розпорядженні. З коштами у депозитному дорученні інвестору залишається 45 днів, щоб вибрати одну або кілька "замінних властивостей" для обміну, які необхідно придбати у стороннього продавця протягом 180 дні першої угоди Посередник виступає в ролі покупця, забезпечує забезпечення грошових коштів у депозитному дорученні, а потім пересилає відповідні кошти продавцю або продавцям. (Для допомоги в пошуку заміни ознайомтеся з топ-10 особливостей вигідного майна в оренду та пошуку щастя в комерційній нерухомості .) Далі, QI готує всю облікову документацію для платника податків, яка показує, що кошти пройшли через розрахунковий дім QI і що на рахунки платника податків / інвестора не надійшло коштів. QI також готує формуляр 1099 із зазначенням будь-яких прибутків капіталу, отриманих від створення некваліфікованого "завантаження", та будь-яких податків, сплачених у рамках транзакції, та пересилає форму до IRS. Зазвичай платник податків подасть IRS форму 8824 IRS, а також будь-який подібний документ вимагається від держави, в якій розташовані нерухомість, або платник податку. На додаток до полегшення обміну, кваліфікований посередник також виготовить усі документи обміну, необхідні для здійснення операцій, такі як майнові акти та договори на нерухомість.
Оскільки QI контролював кошти як від купівлі-продажу обміненого майна, так і через те, що інвестор отримав майно замість грошових коштів за продаж відмовленого активу, приріст капіталу відкладається. За винятком будь-якого "завантаження", приріст капіталу може бути відкладений безперервно за допомогою бірж подібного роду, поки врешті активи не будуть продані за готівку. З цього моменту накопичені прибутки від капіталу будуть оподатковуватися за допомогою існуючих методів оподаткування.
Висновок Обмін подібними видами може бути не таким простим, як торги бейсбольною карткою вашої молоді, але це дозволяє вам торгувати своїми інвестиційними властивостями та утримувати податківця від угоди. Постійно вступаючи в подібні біржі подібного роду, інвестори можуть здійснювати трансфери нерухомості для збільшення або зменшення експозиції до певних секторів власності, і в той же час відкладати приріст капіталу до тих пір, поки нерухомість врешті не продається за готівку. Після того, як ви зрозумієте правила гри, це чудовий спосіб ефективно збалансувати свій портфель нерухомості.
Щоб дізнатися більше про стратегії, щоб залишитися на крок попереду податкової людини, читайте податкові поради щодо індивідуального інвестора та податкові поради щодо заощадження грошей на кінець року .
