Ви хочете мати власний дім, але не хочете витрачати цілі заощадження для цього? Ви можете розглянути іпотеку «все в одному». Цей продукт дозволяє поєднати іпотечний кредит та заощадження. Давайте подивимось, як це працює.
Ключові вивезення
- Іпотека все в одному дозволяє поєднувати іпотеку та заощадження. Вони вимагають поєднання чекового рахунку, позики на власний капітал та іпотечного кредиту в один. Переваги іпотеки «все в одному» включають: безперешкодне використання додаткового грошового потоку для погашення іпотечного кредитування, а також збільшення ліквідності понад типові позики на власний капітал. Додаткові основні платежі, здійснені за іпотекою «все в одному», можна повернути та отримати будь-коли. Іпотечні платежі "все в одному" зазвичай стягують щомісячну плату від 50 до 100 доларів США та є іпотекою з регульованою ставкою 30 років.
Що таке іпотека «все в одному»?
IRS не дозволить сплачувати оподатковувані відсотки та отримані відсотки скасовувати один одного, як у Великобританії та Австралії; про кожну потрібно повідомляти окремо. Отже, доступні в США позики "залік" технічно не можна назвати цим ім'ям. Для того, щоб ці позики відповідали настановам IRS, вони повинні поєднувати контрольний рахунок, позику власного капіталу та заставу на один рахунок. Один обліковий запис не справді компенсує інший, як це робиться у Великобританії. Єдиний рахунок пропонує всі зручності звичайного банківського рахунку, такі як банкомат та дебетові картки, автоматичні платежі за рахунки та чекову книжку. Але це дозволяє кожному запасному долару, який власник будинку повинен використовувати, щоб погасити іпотеку, поки вона не буде використана.
Ця унікальна особливість приносить користь власнику будинку кількома способами. По-перше, оскільки банківський рахунок власника будинку вбудований безпосередньо в іпотечний кредит, власник будинку отримає набагато більшу віддачу від своїх депозитів. Це тому, що гроші використовуються для зменшення суми відсотків, що оцінюються за кредитом, які майже завжди будуть значно вищими, ніж те, що можуть запропонувати традиційні депозитні рахунки.
По-друге, цей тип рахунків все ще пропонує миттєву ліквідність таким чином, що традиційні іпотечні кредити чи навіть кредитні лінії власного капіталу не можуть. Хоча деякі позики власного власного капіталу пропонують доступ через чекову книжку або навіть дебетову карту, вони не мають гнучкості цього гібридного продукту. Якщо у власника будинку немає грошових коштів, щоб здійснити платіж за кредитом у визначеному місяці, то мінімальний платіж не потрібен, оскільки мінімальна сплата відсотків просто просувається з наявної кредитної лінії.
Нарешті, позики «все в одному» повністю зворотні; додаткові виплачені основні суми можна отримати в будь-який час, що вирішує основну проблему, властиву спробі прискорити традиційні "односторонні" іпотечні кредити або навіть компенсувати кредити, наявні за кордоном.
Більшість іпотечних кредитів "все в одному" вимагають показника FICO близько 700 або вище, тільки виграють позичальники з стабільним позитивним грошовим потоком.
Приклад іпотеки «все в одному»
Дену потрібна застава в розмірі 400 000 доларів під 6%. Він має чистий щомісячний дохід 7000 доларів. Якщо він робить звичайний 30-річний фіксований кредит, його щомісячний платіж становитиме 2 398 доларів. Після всіх витрат, таких як щоденне проживання, іпотека тощо, він зможе заощадити 1000 доларів на місяць. Але якщо він використовує іпотеку «все в одному» або «компенсує», то $ 1000 на місяць, який він заощаджує, буде використано для зменшення залишку іпотечного кредиту для розрахунків з виплатою відсотків.
Якщо припустити, що ставка за прискореною позикою залишається незмінною на рівні 6%, то Дану можна буде погасити свою позику лише у віці до 15 років і все одно мати 1000 доларів, які він заощаджував щомісяця. Це фактично не переходило б до іпотеки. Кредитор буде просто позичати його під час погашення позики для зменшення основного залишку. Мабуть, найголовніше, що цей вид іпотеки може мотивувати позичальників зменшити свої витрати, оскільки вони можуть бачити, що їхні кошти використовуються для погашення позик.
Іпотечні збори та тарифи "все в одному"
Більшість іпотечних кредиторів, що компенсуються, і все-в-одному стягують щорічну плату від 50 до 100 доларів США, крім інших стандартних витрат на позику, і більш високі ставки зазвичай застосовуються для прискорених іпотечних кредитів. Більшість прискорених позик - це 30-річні машини з регульованою ставкою, які прив'язані до індексу LIBOR. Регульована ставка за цим видом позики може бути на 1% вища, ніж для звичайних позик, якщо позичальник не вирішить заплатити додаткові бали наперед. Але в основі питання лежить питання про те, що важливіше: ставки та збори чи загальна сума відсотків, сплачених за весь термін кредитування?
Очевидно, ключовим питанням, яке слід враховувати тут, є тривалість позики. Трохи вища процентна ставка може бути корисною, якщо позика виплачується на кілька років раніше, ніж позика з нижчою ставкою. Пам’ятайте, що час виплат за прискореною позикою не визначений. Тому передбачуваний надлишковий грошовий потік позичальника повинен враховуватися при проведенні цього порівняння.
Всебічна іпотечна придатність
Одним із головних застережень цього виду позики є те, що більшість кредиторів, які пропонують прискорені іпотечні кредити, вимагають, щоб позичальники мали бали FICO принаймні від 680 до 700 для того, щоб отримати право. Це тому, що цей вид іпотеки принесе користь лише позичальнику, який має стійкий позитивний грошовий потік, із надлишком коштів, що мають змогу регулярно зменшувати основну частину позики.
Суть
Хоча переваги цього виду позики можуть бути істотними, придатність все ще залишається ключовою проблемою, як і будь-який інший продукт позики. Фінансово недисципліновані позичальники можуть захотіти уникнути отримання одного з цих позик. Наявність занадто великої кількості доступного кредиту через аспект власного капіталу на рахунку може спричинити різницю у витратах для деяких людей, що додасть до основної суми боргу.
Інший спосіб зменшити заборгованість по іпотечному кредитуванню - це забезпечити іпотеку низькою процентною ставкою. Важливо робити покупки, оскільки різні кредитори можуть пропонувати різні відсоткові ставки за одним типом іпотечного кредитування, і в довгостроковій перспективі забезпечення застави з нижчою процентною ставкою може заощадити тисячі доларів.
