Зміст
- 1. Відкрийте обліковий запис Escrow
- 2. Заголовок пошуку та страхування
- 3. Наймайте адвоката
- 4. Переговори процедурні витрати
- 5. Пройдіть домашню перевірку
- 6. Завершіть інспекцію шкідників
- 7. Повторіть пропозицію
- 8. Блокування процентної ставки
- 9. Видаліть випадкові випадки
- 10. Визначені вимоги до фінансування
- 11. Заключний посібник
- 12. Розумійте статті
- Додаткова миля: Іпотечне доповнення
- Суть
Угода щодо нерухомості - це, як правило, тривала і напружена діяльність, яка передбачає багато кроків і процедурних формальностей. Закриття відбувається, коли ви підписуєте папери, які роблять будинок вашим, але до того, як наступить цей доленосний день, має відбутися довгий перелік речей. Ось 12 кроків, які потрібно зробити з моменту прийняття вашої пропозиції до моменту отримання ключів від вашого нового будинку.
12 кроків до закриття угоди про нерухомість
1. Відкрийте обліковий запис Escrow
Обліковий запис про депозит проводиться третьою стороною від імені покупця та продавця. Оскільки продаж домашніх товарів передбачає кілька кроків, здійснених протягом декількох тижнів, найкращий спосіб запобігти обману продавця чи покупця - це нейтральна третя сторона зберігає всі гроші та документи, пов’язані з транзакцією, поки все не буде врегульовано.. Після закінчення всіх процедурних формальностей гроші та документи переміщуються з-під зберігання рахунку депозитарію до продавця та покупця, тим самим гарантуючи безпечну транзакцію.
Ключові вивезення
- Угоди з нерухомістю, як правило, завершуються протягом декількох тижнів і мають багато рухомих частин. Їх складність є хорошим приводом для того, щоб найняти адвоката, щоб провести вас через процес. Не спокушайтесь пропускати кроки: це може коштувати вам.
2. Заголовок пошуку та страхування
Пошук права власності та страхування права власності забезпечують спокій і юридичну гарантію, так що, купуючи нерухомість, ніхто інший не може спробувати претендувати на нього пізніше, будь то відвернутий родич, який залишився поза заповітом, або агентство збору податків, яке не сплатили свої внески. Пошук титулу - це вивчення публічних записів, щоб визначити та підтвердити право власності власності та з’ясувати, які претензії, якщо такі є, є на власність. Якщо є якісь претензії, їх може знадобитися вирішити до того, як покупець отримає майно.
Страхування права власності - це страхування відшкодування збитків, яке захищає власника від фінансових втрат, понесених від дефектів права власності на майно. Він захищає як власників нерухомості, так і позикодавців від втрат або збитків, пов’язаних із заставою, обтяженнями або дефектами права власності або фактичної власності на нерухомість.
3. Наймайте адвоката
Хоча отримання правової допомоги необов’язково, завжди краще отримати професійний юридичний висновок щодо ваших заключних документів. Складний жаргон у них може бути важким для розуміння навіть для добре освічених людей. За відповідну плату, досвід досвідченого адвоката з нерухомості може запропонувати кілька переваг, включаючи натяки на можливі проблеми в оформленні документів. У деяких штатах законодавство може вимагати участі адвоката для вирішення питання про закриття.
4. Переговори процедурні витрати
Від відкриття депозитного рахунку до найму адвоката з нерухомості всі залучені служби та компанії коштують грошей, які можуть сніжною грудкою перетворитись на велику суму. Багато таких послуг скористаються незнанням споживачів, стягуючи високі комісії. Небажані збори, серія зборів, які позикодавець стягує при закритті іпотеки, які часто несподівані позичальником і чітко не пояснені позикодавцем, можуть бути великою вартістю.
Ненадійні збори включають такі пункти, як адміністративний збір, плата за розгляд заявки, плата за огляд за оцінку, допоміжні збори, збори за обробку та плата за розрахунки. Навіть збори за законні послуги із закриття можуть бути завищені. Якщо ви готові говорити і стояти на вашій позиції, зазвичай ви можете скасувати або зменшити абонентські збори або принаймні знизити їх перед закриттям.
Інспекція домашніх та шкідників має вирішальне значення для запобігання придбанню нерухомості з прихованими - і дорогими - проблемами.
5. Пройдіть домашню перевірку
Огляд будинку, фізичний огляд стану нерухомості - необхідний крок, щоб дізнатися про будь-які проблеми з майном та ознайомитись з його оточенням. Якщо під час перевірки ви виявите серйозну проблему з будинком, у вас з’явиться можливість відмовитися від угоди, попросіть продавця виправити це або дозволити продавцеві платити за те, щоб виправити це (поки ваша покупка пропозиція включала непередбачені випадки домашнього огляду).
6. Завершіть інспекцію шкідників
Інспекція шкідників є окремою від домашньої інспекції і передбачає, що у вашому домі немає комах, що знищують деревину, таких як терміти або столячі мурахи. Шкідники можуть бути руйнівними для властивостей, виготовлених переважно з дерев’яного матеріалу, і багато іпотечних компаній зобов’язують вирішити навіть незначні проблеми з шкідниками, перш ніж ви зможете закрити угоду.
Навіть невелика інвазія може поширитися і стати дуже руйнівною, а значить, і дорого виправити. Шкідників, що знищують деревину, можна усунути, але ви хочете переконатися, що проблему можна вирішити за розумну вартість (або за ціну, яку продавець готовий і здатний заплатити), перш ніж завершити покупку. Обстеження шкідників в деяких штатах законодавчо вимагається, а в інших - необов'язково.
7. Повторіть пропозицію
Навіть тоді, коли пропозицію щодо придбання вже прийнято, якщо перевірки виявлять якісь проблеми, ви можете погодити переговорну ціну покупки будинку, щоб відобразити вартість будь-якого необхідного ремонту. Ви також можете зберегти ціну покупки однаковою, але спробуйте змусити продавця заплатити за ремонт. Навіть якщо ви купуєте нерухомість "як є", немає ніякої шкоди в питанні. Ви також можете відмовитися без штрафних санкцій, якщо буде виявлена основна проблема, яку продавець не може чи не вирішить.
8. Блокування процентної ставки
Процентні ставки, включаючи пропоновані в іпотеці, можуть бути мінливими і можуть змінюватися. Тарифи залежать від багатьох факторів, таких як географічний регіон, вид власності, вид кредиту, на який подано заявку, та кредитна оцінка заявника.
Бажано, якщо взагалі можливо заздалегідь зафіксувати процентну ставку за позикою, а не бути на увазі коливань на ринку, що може спричинити підвищення ставок до того, як завершити покупку майна. Навіть підвищення ставки на 0, 25% може істотно збільшити суму погашення та / або строк перебування.
Переконайтеся, що ви знаєте, чи підлягають дії у випадку контракту активне чи пасивне затвердження та дотримуйтесь правил відповідно.
9. Видаліть випадкові випадки
Ваша пропозиція нерухомості повинна залежати від наступних п'яти речей:
- Отримання фінансування під відсоткову ставку, щоб не перевищувати те, що ви можете собі дозволитиДогляд на дому не виявляє жодних серйозних проблем з будинкомПродавець повністю розкриває будь-які відомі проблеми з будинкомПеревірка шкідників не виявляє жодних серйозних заражень чи шкоди для домуПродавець виконує будь-яку домовленість ремонт
Такі випадкові випадки повинні бути усунені у письмовій формі до певних дат, зазначених у вашій пропозиції про придбання, процес, відомий як активне затвердження. Однак у деяких договорах про закупівлю випадкові випадки підлягають пасивному затвердженню (також відомі як конструктивне затвердження), тобто якщо ви не протестуєте проти них у встановлені терміни, вони вважаються затвердженими. Для покупців важливо зрозуміти процес затвердження та вжити необхідних дій до необхідних термінів.
10. Визначені вимоги до фінансування
Ви, швидше за все, здали серйозні гроші, коли підписали договір купівлі - це депозит, внесений продавцем, що свідчить про добросовісність, серйозність та справжній інтерес покупця до операції з майном. Якщо покупець відступає, зароблені гроші йдуть продавцю в якості компенсації. Якщо продавець відступає, гроші повертаються покупцеві.
Щоб завершити покупку, вам доведеться внести додаткові кошти в депозит. Оскільки початкові зароблені гроші, як правило, застосовуються до авансового внеску, важливо організувати різні додаткові платежі, необхідні в різний час, до укладення угоди. Якщо цього не зробити, це може призвести до скасування угоди, зароблені гроші надійдуть до продавця, і ви все одно будете стягувати кошти за різні послуги, якими ви користувалися до розпаду угоди.
11. Заключний посібник
Одним з останніх кроків перед тим, як підписати документи про завершення, повинен стати прогулянка по власність в останній раз. Ви хочете переконатися, що з часу останнього огляду вдома не сталося пошкоджень, продавець виконав необхідні виправлення, не виявлено нових проблем і нічого не було усунено, що включено в угоду про купівлю.
12. Розумійте статті
Паперова робота має вирішальне значення для закриття майнової угоди. Незважаючи на те, що там є купа паперів, наповнених складними юридичними термінами та жаргоном, ви повинні самі це прочитати. Якщо ви щось не розумієте, загляньте в Інтернет або зверніться до юриста з нерухомості. Ваш агент також буде корисний для розуміння будь-якої складної юридичної мови.
Хоча ви можете відчувати тиск з боку людей, які чекають від вас підпису ваших паперів - наприклад, нотаріуса або іпотечного кредитора - уважно читайте кожну сторінку, оскільки дрібний шрифт може мати великий вплив на довгі роки. Зокрема, переконайтеся, що процентна ставка є правильною, і всі інші узгоджені умови, такі як пеня за попередню оплату, чітко вказані. Більш загально, порівняйте свої витрати на закриття з добросовісною оцінкою, яку ви отримали на початку процесу, і підкресліть будь-які збори, які ви вважаєте неправомірними.
Перехід на додаткову милю: Іпотечне доповнення
Хоча попереднє затвердження іпотеки не потрібно закривати угоду, це може зробити процес швидшим. У свою чергу, попереднє затвердження може дати вам більше переговорної сили під час переговорів, оскільки це сигналізує продавцю, що у вас є сильна фінансова підтримка. Він також пропонує вам заблокувати ставку, що означає, що ви швидше забезпечите вигідну процентну ставку.
Заздалегідь затверджений іпотечний кредит дозволяє вам знати межу, до якої ви можете піти на придбання нерухомості. Це економить час та зусилля, дозволяючи шукати лише нерухомість, що відповідає вашому бюджету.
Суть
Хоча це може здатися, що процес закриття - це дуже складна робота, варто витратити час і зусилля, щоб виправити все, а не поспішати та підписувати угоду, яку ви не розумієте. Будьте обережні до будь-якого тиску, щоб швидко закрити угоду. Агенти з нерухомості та інші організації, які допомагають вам, захочуть їх скоротити, але вони не будуть турбуватися про проблеми, з якими ви можете зіткнутися в довгостроковій перспективі від поганої угоди.
