30-річна порівняно з 15-річною іпотекою: огляд
Можливо, доступна дивовижна різноманітність іпотечних кредитів, але для більшості покупців на дому на практиці існує лише одна. 30-річна іпотека з фіксованою ставкою - це практично американський архетип, яблучний пиріг фінансових інструментів. Це шлях, який покоління американців пройшли до домашнього вдома.
За словами Фредді Мака в 2017 році, 90 відсотків покупців дому обрали 30-річну іпотеку з фіксованою ставкою. Але багатьом з цих покупців, можливо, було б краще обслуговувати, якби вони обрали замість цього 15-річну іпотеку з фіксованою ставкою.
Позики структурно схожі - головна відмінність - термін. Короткостроковий кредит означає більш високу щомісячну виплату, що робить 15-річну іпотеку здаватися менш доступною. Але менший термін робить позику дешевшою на декілька фронтів. Фактично, протягом повного життя позики 30-річна іпотека в кінцевому рахунку буде коштувати більше ніж удвічі, ніж 15-річний варіант.
Як іпотечний термін впливає на вартість
Іпотечний кредит - це просто певний вид строкової позики - позики під заставу нерухомості. За строкову позику позичальник сплачує відсотки, що нараховуються щорічно, проти непогашеного залишку позики. Як процентна ставка, так і щомісячний платіж фіксовані.
Оскільки щомісячний платіж є фіксованим, частина, яка збирається сплачувати відсотки, а частина, яка збирається сплатити основну суму, змінюється з часом. На початку, оскільки сальдо позики настільки велике, більшість платежів становлять відсотки. Але в міру того, як залишок стає меншим, частка відсотків у виплаті зменшується, а частка, що йде до основної суми, збільшується.
30-річна іпотека
Звичайно, у 30-річній позиці цей баланс скорочується набагато повільніше - фактично позичальник здає ту саму суму грошей більш ніж удвічі довше. (Це більше ніж удвічі, а не лише вдвічі довше, тому що при 30-річній іпотеці основний баланс не зменшується так швидко, як це стосується 15-річної позики.) Чим вища процентна ставка, тим більше розрив між двома заставами. Наприклад, коли відсоткова ставка становить 4 відсотки, позичальник фактично сплачує майже в 2, 2 рази більше відсотків за позику тієї ж суми основної суми за 30 років порівняно з 15-річною позикою.
Основна перевага 30-річної іпотеки - відносно низький щомісячний платіж. І навіть якщо доступність не є проблемою, є й інші переваги:
- Нижній платіж може дозволити позичальнику придбати більше будинку, ніж вони могли б дозволити собі за 15-річну позику, оскільки той самий щомісячний платіж дозволить позичальнику взяти більший кредит протягом 30 років. Нижній платіж дозволяє позичальнику накопичуйте заощадження. Менша оплата звільняє кошти на інші цілі.
15-річна іпотека
Оскільки 15-річні позики є менш ризикованими для банків, ніж 30-річні кредити, і оскільки це коштує банкам менше, ніж вони мають короткострокові позики, ніж довгострокові позики, 30-річна іпотека, як правило, має більш високу процентну ставку. Споживачі платять менше за 15-річну іпотеку - десь від чверті відсотка до повного відсотка (або пункту) менше, і протягом десятиліть, які дійсно можуть скластися.
Державні установи, які підтримують більшість іпотечних кредитів, як Фанні Мей та Фредді Мак, вводять додаткові збори, які називаються коригуваннями рівня позики, що робить 30-річну іпотеку дорожчою. Ці збори, як правило, застосовуються до позичальників із нижчими кредитними показниками, меншими авансовими платежами або обох. Федеральна адміністрація житлового господарства також стягує більш високі внески за іпотечне страхування 30-річним позичальникам.
"Деякі коригування цін на позику, які існують на 30-річний період, не існують протягом 15-ти років", - каже Джеймс Морін, старший віце-президент з кредитування роздрібної торгівлі в Norcom Mortgage в Ейвоні, штат Каліфорнія. За словами Моріна, більшість людей перераховує ці витрати в свою заставу як частину більш високої ставки, а не сплачуючи їх прямо.
Уявіть собі, позика в 300 000 доларів США, доступна під 4 відсотки на 30 років або на 3, 25 відсотка на 15 років. Сукупний ефект від швидшої амортизації та нижчої процентної ставки означає, що позики грошей всього на 15 років коштували б 79 441 долар США, порівняно з 215 609 доларів за 30 років, або майже на дві третини менше.
Звичайно, є улов. Ціна на заощадження стільки грошей у довгостроковій перспективі - значно більша щомісячна витрата; оплата за гіпотетичною 15-річною позикою на 2, 108, 676 доларів (або приблизно на 38 відсотків) більше, ніж щомісячний платіж за 30-річний кредит (1432 долари).
Якщо інвестор може дозволити собі більш високу оплату, їм в інтересах піти з коротшою позикою, особливо якщо вони наближаються до виходу на пенсію, коли вони будуть залежати від фіксованого доходу.
Для деяких експертів можливість дозволити собі більш високу оплату, включаючи накопичення фонду дощового дня. За словами Боб Уолтерса, головного операційного директора та президента Quicken Loans, ваші ліквідні заощадження мають становити щонайменше рік доходу. Те, що фінансовим планувальникам подобається щодо 15-річної іпотеки, це те, що вона фактично «примусово заощаджує» у вигляді власного капіталу в активі, який зазвичай оцінює (хоча, як акції, будинки збільшуються і падають у вартості).
Оскільки 15-річні позики є менш ризикованими для банків, ніж 30-річні кредити, і оскільки це коштує банкам менше, ніж вони мають короткострокові позики, ніж довгострокові позики, 30-річна іпотека, як правило, має більш високу процентну ставку.
Інші використання грошей
Є деякі випадки, коли позичальник може стимулювати вкладати ці гроші в інше місце, наприклад, на рахунок 529 для навчання в коледжі або в план, відкладений податком 401 (k), особливо якщо роботодавець відповідає внескам позичальника. І коли настільки низькі ставки іпотечного кредитування, кмітливий та дисциплінований інвестор може обрати 30-річну позику та розмістити різницю між 15-річною та 30-річною виплатами у високодохідних цінних паперах.
Використовуючи попередній приклад, якщо щомісячний платіж за 15-річну позику становив 2 108 доларів США, а щомісячний платіж за 30-річну позику становив 1432 долари, позичальник може інвестувати цю різницю в 676 доларів в інше місце. Підрахунок зворотної суми конвертів - це наскільки (або чи) прибутковість зовнішніх інвестицій за вирахуванням заборгованості з податку на приріст капіталу перевищує процентну ставку по іпотеці після обліку вирахування за іпотечним відсотком. Для когось із 25-відсоткового податкового діапазону відрахування може знизити ефективну процентну ставку іпотечного кредиту з, наприклад, від 4 до 3 відсотків.
Взагалі кажучи, позичальник випереджає, якщо прибуток інвестицій після сплати податків вищий, ніж вартість іпотеки за вирахуванням відсотків.
Цей гамбіт, однак, вимагає схильності до ризику, на думку Шашина Шаха, сертифікованого фінансового планувальника в Далласі, штат Техас, оскільки позичальнику доведеться інвестувати в непостійні акції. "В даний час немає інвестицій з фіксованим доходом, які давали б достатньо високу віддачу, щоб зробити цю роботу", - каже Шах. Він також вимагає дисципліни систематично інвестувати еквівалент тих щомісячних диференціалів та час зосереджуватися на інвестиціях, яких, додає він, більшості людей бракує.
Варіант найкращого з обох світів
Більшість позичальників, очевидно, також не мають (або, принаймні, думають, що їм не вистачає) того, що потрібно робити більш високі платежі, необхідні для іпотеки на 15 років. Але є просте рішення, щоб отримати значну частину заощаджень від коротшої іпотеки: просто зробіть більші виплати 15-річного розкладу за 30-річною іпотекою, якщо припустимо, що за іпотеку немає штрафу за попередню оплату.
Позичальник має право спрямовувати додаткові платежі на основну суму, і якщо виплати будуть послідовними, іпотека буде погашена через 15 років. Якщо часи стискаються, позичальник завжди може повернутися до звичайних, нижчих виплат за 30-річним графіком.
Ключові вивезення
- Багато покупців, можливо, краще обслуговуватимуться, вибравши 15-річну іпотеку з фіксованою ставкою проти 30-річної іпотеки. Покупці платять менше за 15-річну іпотеку - десь від чверті відсотка до повного відсотка (або пункту) менше.Для деяких експертів, можливість дозволити собі більш високу сплату 15-річної іпотечної кредитування, передбачає вилучення фонду дощового дня.
