Право власності на оренду має свої переваги. Якщо ви виберете правильну оренду нерухомості, ви можете отримувати регулярний потік доходу, який покриває іпотечний кредит і щомісячно дає вам рентабельний прибуток. Продаючи нерухомість, можливо, вам вдасться отримати значну бурю.
Однак ця машина, що приносить дохід, може коштувати вам при продажу. Це тому, що ви будете сплачувати податки на приріст капіталу (прибуток) під час продажу майна. На 2018 рік довгострокова ставка податку на приріст капіталу становить 15%, якщо ви одружені подаєте спільно з оподатковуваним доходом між 77, 201 та 479 000 доларів. Якщо ваш дохід становить 479 001 доларів або більше, коефіцієнт приросту капіталу становить 20%.
Продаж майна в оренду може призвести до значного податкового прикусу, залежно від прибутку, який ви отримуєте від продажу. Наприклад, для подружньої пари, яка подає заявку разом із оподатковуваним доходом у розмірі 480 000 доларів та прибутком від капіталу в 100 000 доларів, наприклад, податки на ті прибутки від орендної нерухомості становитимуть 20 000 доларів. Але є способи зменшити тягар при продажу орендної нерухомості; нижче - три стратегії.
Зсув прибутку з втратами
Що це таке: збирання податкових збитків
Хто це: будь-хто з капітальними втратами в даному податковому році
Що ви отримуєте: Можливість віднімати ці втрати від прибутків капіталу, реалізованих від продажу майна в оренду
Ефективним способом зменшення податкового впливу при продажу орендної нерухомості є поєднання прибутку від продажу із втратою в іншій області інвестицій. Це називається збиранням податкових збитків. Багато людей використовують цю стратегію наприкінці року, щоб зменшити суму, яку вони заборгували за рахунок приросту акцій, але вона також може бути використана для оренди нерухомості. Це тому, що служба внутрішніх доходів дає змогу з’єднати прибутки зі збитками, щоб зменшити суму, яку ви зобов'язані уряду.
Скажімо, ви заробляли 50 000 доларів від продажу орендної квартири, але прийняли ванну на фондовому ринку та втратили 75 000 доларів. Ви можете компенсувати всі 50 000 доларів приросту капіталу, зробивши прибуток від продажу майна в оренду вимитим.
Скористайтеся перевагою розділу 1031 Податкового кодексу
Що це: МСФЗ, Розділ 1031 «Біржа подібного роду»
Хто це: будь-хто, хто може реінвестувати доходи від продажу інвестиційної нерухомості (тобто орендної нерухомості) у нову нерухомість
Що ви отримуєте: можливість відстрочки деяких або всіх податків на приріст капіталу
Інвестори в нерухомість, які не ставлять за мету вивести гроші, можуть відкласти сплату податку на приріст капіталу завдяки розділу 1031 податкового кодексу. Біржа розділу 1031 дозволяє продавати нерухомість напрокат, купувати нерухомість "подібного роду" та відкладати сплату податків під час здійснення обміну. Ви можете виконати 1031 обмін стільки разів, скільки захочете, але коли ви зрештою отримаєте прибуток, податки будуть сплачені. До прийняття Закону про пільги щодо податкових пільг та робочих місць 2017 року обмін у розділі 1031 може включати навіть певні типи особистої власності. Відповідно до нового закону, обмін повинен включати нерухомість.
Найпростіший спосіб відкласти податки - це поміняти одну власність на іншу. Складніша стратегія, яка називається відкладеною біржею, дозволяє вам продати нерухомість і потім придбати одну або декілька інших властивостей заміни подібного роду. Термін "подібний рід" має дуже широке тлумачення. Вам не доведеться міняти один кондо на інший або один бізнес на інший. Основна умова власності полягає в тому, що воно повинно бути в оренду і повинно отримувати дохід. Ваш особистий будинок, будинок для відпочинку та інше майно не враховуються.
Терміни важливі. У вас є 45 днів з дати продажу, щоб визначити потенційні властивості заміни, і ви повинні закрити майно для заміни протягом 180 днів. Якщо ваша податкова декларація виплачується до цього 180-денного періоду, ви повинні закритись раніше. Пропустіть терміни, і вам доведеться сплатити податки з продажу оригінального майна оренди.
Перетворіть оренду нерухомості на первинну резиденцію
Що це таке: Перетворення нерухомості в оренду до первинного місця проживання
Хто це: будь-хто, хто може перетворити нерухомість на оренду до свого основного місця проживання для кращого податкового режиму при продажу
Що ви отримуєте: можливість виключити із податків до 500 000 доларів приросту капіталу
Продаж будинку, в якому ви проживаєте, має кращі податкові пільги, ніж вивантаження орендної нерухомості з метою отримання прибутку, тому деякі люди перетворюють нерухомість на оренду у своє основне місце проживання, щоб уникнути удару з податку на прибуток. Розділ 121 IRS дозволяє вам виключити до 250 000 доларів прибутку від продажу вашого основного місця проживання, якщо ви не самотні, і до 500 000 доларів, якщо ви одружилися, подаючи заявку спільно. Для отримання кваліфікації ви повинні володіти будинком протягом п’яти років і проживати в ньому принаймні два роки з п'яти. Сума відрахування залежить від того, як довго майно використовувалось для оренди порівняно з основним місцем проживання.
Припустимо, наприклад, ви купили будинок п'ять років тому за 200 000 доларів і взяли його в оренду протягом перших трьох років. Два роки тому ви переїхали, а нещодавно продали будинок за 300 000 доларів. Ви отримали 100 000 доларів приросту капіталу, але зможете відняти лише дві п’яті (40%) від цієї суми, оскільки ви прожили в будинку лише два з п’яти років. Решта 60 000 доларів від приросту капіталу будуть обкладатися податком на приріст капіталу.
Податкові знижки для власників оренди майна
Суть
Податок на приріст капіталу може призвести до значної частини прибутку від продажу інвестицій у нерухомість, але, на щастя, є способи обійти це. Незалежно від того, чи займаєтесь ви обміном однієї нерухомості на іншу, з’єднуєте інвестиційні втрати з прибутком, щоб компенсувати податковий удар або перетворити оренду в основне місце проживання, ці стратегії допоможуть вам відкласти або уникнути сплати деяких або всіх податків на приріст капіталу. Без них приріст капіталу може коштувати вам цілих 15% або 20% від вашого прибутку, залежно від оподатковуваного доходу.
