Є кілька питань, які інвестори задають собі, коли йдеться про вкладення своїх важко зароблених грошей. Скільки поверне інвестиція? Що це коштує? Але що ще важливіше, інвестори повинні перейматися його цінністю. Особливо це стосується придбання інвестиційної нерухомості.
Дохід від нерухомості, пов'язаної з інвестиціями, на історичному рівні. Орендна плата пропонує все більше джерела доходу, і це стійкий спосіб заробити гроші. Але перед тим, як потрапити в гру оренди нерухомості, як можна займатися оцінкою?
Читайте далі, щоб дізнатися деякі найпоширеніші способи оцінювання майна високого рівня оренди.
Ключові вивезення
- Визначення вартості та рентабельності інвестиційної нерухомості так само важливо, як і з'ясування її вартості. Інвеститори можуть використовувати підхід порівняння продажів, модель ціноутворення основних фондів, підхід доходу та підхід до вартості для визначення вартості майна. Не існує рішення, яке відповідає всім розмірам, тому може знадобитися застосувати комбінацію цих факторів.
4 способи оцінювання нерухомості з оренди нерухомості
Підхід порівняння продажів
Підхід порівняння продажів (SCA) - одна з найбільш впізнаваних форм оцінки житлової нерухомості. Це метод, який найбільш широко використовується оцінювачами та агентами з нерухомості, коли вони оцінюють властивості. Такий підхід є просто порівнянням подібних будинків, які продавали чи здавали в оренду на місцевому рівні протягом певного періоду часу. Більшість інвесторів захочуть побачити СКА протягом значного періоду часу, щоб відобразити будь-які потенційно виникаючі тенденції.
SCA покладається на атрибути чи функції, щоб призначити відносну цінову цінність. Ці значення можуть ґрунтуватися на певних характеристиках, таких як кількість спалень та ванних кімнат, гаражів та / або під'їздів, басейнів, настилів, камінів - все, що робить властивість унікальною та виділяється. Ціна за квадратний фут є загальним і зрозумілим для всіх показником інвестори можуть використовувати для визначення місця їх власності слід цінувати. Іншими словами, якщо таунхаус площею 2000 квадратних футів здається в оренду за 1 долар / квадратний фут, інвестори можуть з розумом очікувати доходу в цьому парковому парку, за умови, що для цього також збираються порівнянні таунхауси.
Майте на увазі, що SCA є дещо загальним, тобто кожен будинок має унікальність, яку не завжди можна оцінити. Покупці та продавці мають унікальні смаки та відмінності. SCA має бути базовим або розумним, а не ідеальним прогнозувачем чи інструментом оцінки нерухомості. Це також метод, який слід використовувати для порівняння з відносно подібними будинками. Так що це не спрацює, якщо ви збираєтесь оцінити майно, яке вас цікавить, тобто 2000 квадратних футів з гаражем, басейном, шістьма спальнями та п’ятьма повними санвузлами з іншим об'єктом нерухомості, що має половину кількості спалень, немає басейну і складає всього 1200 квадратних футів.
Також інвесторам важливо використовувати сертифікованого оцінювача або агента з нерухомості, коли вони вимагають порівняльного аналізу ринку. Це зменшує ризик шахрайських оцінок, які набули поширення під час кризи нерухомості 2007 року.
Модель ціноутворення капіталу
Модель ціноутворення капітальних активів (CAPM) є більш всеосяжним інструментом оцінки. CAPM вводить поняття ризику та альтернативних витрат, оскільки це стосується інвестицій у нерухомість. Ця модель розглядає потенційну прибутковість інвестицій (ROI), отриману від доходу від оренди, та порівнює її з іншими інвестиціями, які не мають ризику, наприклад, казначейськими облігаціями Сполучених Штатів або альтернативними формами інвестування в нерухомість, такими як цільові інвестиційні фонди (REITs).
Коротше кажучи, якщо очікувана дохідність від безризикової або гарантованої інвестиції перевищує потенційну рентабельність інвестицій від доходу від оренди, просто не має фінансового сенсу ризикувати орендою майна. Що стосується ризику, CAPM розглядає властиві ризики оренди нерухомості.
Наприклад, усі об'єкти оренди неоднакові. Місцезнаходження та вік нерухомості - ключові моменти. Оренда старшого майна означає, що орендодавці, ймовірно, понесуть більші витрати на обслуговування. Майно в оренду в районі з високим рівнем злочинності, ймовірно, потребуватиме більше запобіжних заходів, ніж оренда в громаді, яка знаходиться під закритим будинком.
Ця модель пропонує врахування цих ризиків перед тим, як розглянути ваші інвестиції або при встановленні структури орендної ціни. CAPM допоможе вам визначити, яку віддачу ви заслуговуєте за ризик.
Підхід доходу
Дохідний підхід фокусується на тому, який потенційний дохід від орендної нерухомості дає відносно початкових інвестицій. Підхід доходу часто використовується для інвестування комерційної нерухомості.
Підхід до доходу часто використовується при інвестуванні комерційної нерухомості.
Підхід доходу залежить від визначення річної норми капіталізації інвестицій. Ця ставка є прогнозованим річним доходом від валового мультиплікатора ренти, поділеного на поточну вартість майна. Отже, якщо офісна будівля коштує 120 000 доларів на придбання, а очікуваний щомісячний дохід від оренди становить 1200 доларів, очікувана річна норма капіталізації:
14 400 (1200 доларів x 12 місяців) ÷ 120 000 доларів = 0, 12 або 12%
Це дуже спрощена модель з невеликими припущеннями. Більш ніж ймовірно, що за іпотекою є відсоткові витрати. Крім того, майбутні доходи від оренди можуть бути більш-менш цінними через п’ять років, ніж сьогодні.
Багато інвесторів знайомі з чистою теперішньою вартістю грошей. Застосовується до нерухомості, ця концепція також відома як дисконтований грошовий потік. Долари, отримані в майбутньому, підлягають як інфляційному, так і дефляційному ризику, і подаються у дисконтованому вираженні для обліку цього.
Валовий підхід множника ренти
Цей підхід оцінює майно оренди виходячи з суми орендної плати, яку інвестор може стягувати щороку. Це швидкий і простий спосіб оцінити, чи варто власність інвестувати. Це, звичайно, перед тим, як розглянути будь-які податки, страхування, комунальні послуги та інші витрати, пов’язані з майном, тому його слід брати з зерном солі.
Хоча це може бути схожим на підхід до доходу, підхід мультиплікатора валової ренти (GRM) не використовує чистий операційний дохід як свою максимальну ставку, а замість валової орендної плати. Коефіцієнт обмеження валового коефіцієнта рентного коефіцієнта більший за одиницю, тоді як ставка обмеження для підходу доходу - процентне значення. Щоб порівняти яблука з яблуками, слід ознайомитись з GRM та доходами від оренди інших, подібних властивостей до тих, в яких ви зацікавлені.
Скажімо, комерційна нерухомість, продана в мікрорайоні, який ви шукаєте, становить 500 000 доларів США, із щорічним доходом 90 000 доларів. Для обчислення його GRM ми ділимо ціну продажу на річний дохід від оренди: 500 000 ÷ $ 90 000 = 5, 56. Ви можете порівняти цю цифру з тією, яку ви дивитесь, якщо ви знаєте її річний дохід від оренди. Ви можете дізнатися його ринкову вартість, помноживши GRM на його річний дохід. Якщо він вище, ніж той, який продали нещодавно, тобто за 500 000 доларів, - можливо, цього не варто, тому подумайте про продовження.
Вартісний підхід
Вартісний підхід до оцінки нерухомості визначає, що власність коштує лише того, для чого її розумно можна використовувати. Він оцінюється, поєднуючи вартість землі та амортизовану вартість будь-яких поліпшень.
Оцінювачі цієї школи часто підтримують найвищий і найкращий спосіб узагальнити підхід до вартості нерухомості. Він часто використовується як основа для оцінювання вільних земель.
Наприклад, якщо ви забудовник квартири, який прагне придбати три десятини землі в безплідному районі для перетворення в ОСББ, вартість цієї землі буде базуватися на найкращому використанні цієї землі. Якщо земля оточена нафтовими родовищами, а найближча людина живе в 20 милях, найкраще використання і, отже, найвища цінність цього майна - це не перетворення на квартири, а можливо розширення прав на буріння, щоб знайти більше нафти.
Ще один найкращий аргумент стосується зонування власності. Якщо потенційну власність не буде зоновано для житлових цілей, її вартість знижується, оскільки забудовник понесе значні витрати, щоб перезавантажитись. Він вважається найбільш надійним при використанні на новіших конструкціях і менш надійним для старих властивостей. Це часто єдиний надійний підхід, коли дивляться на особливості спеціального використання.
Суть
Немає жодного способу визначити вартість орендної нерухомості. Більшість серйозних інвесторів розглядають компоненти всіх цих методів оцінки, перш ніж приймати інвестиційні рішення щодо нерухомості оренди. Вивчення цих вступних концепцій оцінки повинно бути кроком у правильному напрямку до потрапляння в гру інвестицій в нерухомість. Потім, знайшовши нерухомість, яка може приносити вам сприятливу суму доходу, знайдіть вигідну процентну ставку для вашої нової нерухомості за допомогою іпотечного калькулятора. Використання цього інструменту також дасть вам більш конкретні цифри, з якими можна працювати, оцінюючи потенційну нерухомість.
