Ринок житла в США, ключовий показник американської економіки, миготить п'ятьма основними попереджувальними сигналами про те, що ціни на житло досягли свого піку, незважаючи на низькі ставки іпотечного кредитування та можливі зниження майбутніх ставок з боку Федеральної резервної системи. Високорослі акції домобудівників, такі як Lennar Corp. (LEN), PulteGroup Inc. (PHM), DR Horton Inc. (DHI) та Taylor Morrison Home Corp. (TMHC), швидше за все, отримають побиття, коли інвесторам стане відомо про ринок житла п’ять зловісних знаків.
До таких ознак можна віднести скорочення продажів житла в основних районах метрополітену, збільшення кількості будинків, що продаються на найгарячіших ринках, збільшення рівня запитувальних цін, зникнення воєн торгів у гарячих районах метрополітену та погіршення норм андеррайтингу під заставу., за словами Баррона.
Що це означає для інвесторів
У прес-релізі минулого тижня від Фредді Мака, урядового підприємства, створеного для підтримки ринку іпотечних кредитів, вказувалось, що середня 30-річна іпотечна кредитна фірма становила 3, 82%, що на 0, 80% нижче, ніж минулого року 4, 62%. Але, незважаючи на нижчі ставки іпотечного кредитування, які можуть впасти ще більше, якщо ФРС продовжить очікуване зниження процентних ставок десь цього року, потенційні покупці будинків не приймають принаду.
Дані брокерської нерухомості Redfin демонструють, що продажі житла в основних районах метро зменшуються вже близько року, що є першою ознакою проблеми ринку житла. У багатьох раніше гарячих районах метро в Каліфорнії спостерігалося двозначне падіння продажів як у лютому, так і в березні порівняно з роком раніше. Продажі житла в І кварталі в Оранж-Каунті впали на 20% порівняно з роком тому, досягнувши найнижчого рівня після краху житла 2008 року. Зниження продажів на дому є ознакою меншого тиску покупців.
Ще одним попереджувальним знаком є кількість будинків, що потрапляють до продажу, яка збільшилась у ряді основних районів метрополітену у березні 2019 року. Порівняно з березнем 2018 року в Сан-Хосе списки зросли на 104%, у Сіетлі - 83%, на 30% - у Портленді та 24% у Сан-Франциско. Збільшення кількості списків свідчить про те, що кількість людей, які хочуть продати відносно тих, хто хоче купити, зростає, що означає, що пропозиція випереджає попит.
Реалізація домашніх продажів і зростання цінних списків - це смертельна комбінація, яка, як правило, чинить тиск на запитуючі ціни. Саме це і починає відбуватися в частинах Лос-Анджелеса, Нью-Йорка та округу Ферфілд, штат Коннекти. Падіння запитуючих цін, третій сигнал, є ознакою того, що переговорна сила переходить від продавців до покупців, останні з яких можуть затримати покупки, якщо очікують, що ціни продовжать падати.
Більша переговорна потужність для покупців у поєднанні з більш високими лістингами зменшує кількість воєн торгів, четвертий головний попереджувальний знак. Кількість агентів з нерухомості Redfin у США, у яких було кілька пропозицій щодо житла, знизилася з 60% у квітні 2018 року до лише 15% у квітні 2019 року. Оскільки покупці більше не намагаються перевершити один одного, продавці змушені конкурувати, скидаючи питати ціни далі.
Нарешті, більша кількість будинків, які купуються, робляться це за допомогою іпотечних кредитів, стандарти андеррайтингу яких досягли небезпечних мінімумів. Дійсно, стандарти впали до мінімумів, подібних до тих, що існували в період розквіту житлової бульбашки між 2005 та 2007 роками. Навіть 3, 3 мільйона іпотечних кредитів, що виникли між 2014 та 2018 роками, було б відмовлено, якби стандарти не впали настільки низькими, згідно з повідомленням урбаністичним інститутом, цитованим Барроном.
Попереду
У світлі попереджувальних знаків про те, що ринок житла блимає, ефективність багатьох запасів домобудівників цього року, швидше за все, зменшиться. Леннар, який на сьогодні склав 34%, DR Horton - 32%, PulteGroup та Taylor Morrison - на 27%, можуть побачити великі втрати, якщо останні тенденції продовжуватимуться.
