Що таке доступне житлове інвестування?
Успішні інвестори нерухомості - це не просто орендодавці. Вони кмітливі керівники бізнесу. Інвестори в нерухомість діють так само, як менеджери портфелів та менеджери бізнесу, які зосереджуються на максимізації прибутку, створюючи при цьому вартість для клієнтів. У цій статті розглядаються доступні інвестиції в житло як бізнес та інвестиційна стратегія У статті спочатку визначено доступне житло та розглядаються три демографічні групи, які представляють найкращий цільовий ринок. Потім у статті йдеться про прибутковість та товарність доступного житла, а також фінансування та соціальні наслідки доступних інвестицій у житло.
Ключові вивезення
- Доступне житло включене у портфелі багатьох інвесторів у власність значною мірою через пов’язані з ним державні податкові кредити. Власники інвесторів, зацікавлені у доступному житлі, повинні забезпечити, щоб така інвестиція була прибутковою та товарною у їхньому районі. Інвесторам слід обчислити витрати, пов'язані з придбанням, ремонтом. та підтримка доступного житла, щоб визначити, чи є це життєздатною пропозицією щодо інвестицій. В основному інвестор матиме найкращі властивості у бажаних районах за вигідними цінами, щоб забезпечити адекватний попит та рентабельність.
Розуміння доступного житла
Концепція доступного житла полягає у забезпеченні житлом для тих членів суспільства з обмеженим доходом. Власники майна отримують податкові пільги, якщо вони використовують відсоток своєї власності як доступне житло (наприклад, стільки орендної одиниці в будівлі). Орендарі також отримують допомогу уряду в сплаті орендної плати щомісяця. Чотири групи людей, як правило, потребують доступного житла.
Люди похилого віку та інваліди
Люди старше 65 років та люди з обмеженими можливостями становлять значний відсоток населення США. Дослідження показують, що ця кількість збільшується і досягне рекордних рівнів у найближчі 20–30 років. Люди в цих групах потребують житла, яке є близьким до громадського житла та модифікованого, щоб допомогти їм у повсякденному житті. Модифікації включають пандуси замість сходів, санвузли, доступні для інвалідних візків, поручні та модифіковані шафи та шафи-купе.
Студенти
Зростаюча кількість дорослих і нетрадиційних студентів коледжів та університетів збільшила потребу в житлі поза містом. Дорослі студенти з сім’ями потребують приватного житла поблизу кампусу. Міжнародні студенти потребують житла, яке доступне цілий рік, оскільки воно дешевше та зручніше, ніж часті міжнародні подорожі у відпустку та літні канікули.
Військо
У військовослужбовців є можливість житла на базі та поза нею. Житло на базі вимагає будівництва, управління нерухомістю та утримання територій, тоді як житло поза базовою базою вимагає додаткової допомоги щодо розташування, індивідуального будівництва та фінансування придбання. Житло поза базовим корпусом повинно бути близько до основи і легко переміщуватися в нього та виходити з нього. Інвесторам військового житла слід ознайомитись з федеральними контрактами, а також конкретними рекомендаціями для кожної галузі обслуговування.
Програми реабілітації та повторного вступу
Частина населення потребує перехідного житла. Наприклад, бездомні та сім'ї, які виліковуються залежними та звільнені з виправних установ, потребують житла на півдорозі. Деяким дорослим та дітям у державній службі захисту та психічного здоров’я потрібні групові будинки та житло на базі мікрорайону. Квартири та пансіонати повинні бути достатньо великими, щоб забезпечити належні умови та конфіденційність для мешканців, але також повинні сприяти рівню безпеки та доступності для кожної групи.
Вимоги до доступних інвестицій в житло
Доступність є важливою для інвесторів, оскільки вона визначає дві важливі речі: прибутковість та товарність. Програми дотаційного житла, такі як розділ 8, допомагають сім'ям з нижчим рівнем доходу отримувати оренду, сплачуючи частину ринкової ціни за оренду одиниць. Інвестори в доступне житло повинні знати середній дохід для своєї області, щоб визначити, який тип прибутку вони можуть отримати, купуючи нерухомість та використовуючи її для доступного житла.
Кілька джерел можуть допомогти інвестору визначити середній дохід. Бюро перепису населення США складає середні доходи для штатів, повітів та міст. Веб-сайти з нерухомості надають цю інформацію людям, зацікавленим у придбанні будинків у певних регіонах. Нарешті, інформація також доступна через державні та місцеві органи влади, агенції економічного розвитку та органи житлового господарства.
- Для прийнятної орендної плати розрахуйте 30% середнього доходу у вашій місцевості. Це ваш очікуваний валовий дохід за доступну оренду одиниці нерухомості. Для доступного домоволодіння вирахуйте 35% середнього доходу за принципом, відсотками, податком на нерухомість, страхуванням власників будинків та зборами за асоціацію. Потім обчисліть очікувану ціну продажу, вирахувавши суму податку, страхування та зборів, виходячи з поточних ставок у цій місцевості. Використовуйте різницю, принцип та відсотки, щоб визначити ціну придбання, виходячи з поточних процентних ставок для вашого району. Банківський або іпотечний професіонал може допомогти швидко визначити ці суми.
Рентабельність
Щоб визначити потенційну прибутковість інвестиції, оцініть свої операційні витрати. Для оренди одиниць почніть із податків та страхування, які ви сплачуєте як власник. Включайте будь-які комунальні послуги, витрати на обслуговування будівель та майданчиків, а також трансферні витрати, такі як інспекція, посвідчення на поселення, реєстрація та інші збори, необхідні вашим округу чи муніципалітету.
Для продажу підрозділів, визначте свої витрати на фінансування, витрати на закриття при придбанні та на момент продажу, матеріальні та трудові витрати на будівництво чи реконструкцію та трансфертні витрати.
Як для оренди, так і для продажу, визначте свої маркетингові та рекламні витрати. Найбільший проект провалиться, якщо ви не зможете залучити орендарів чи покупців. Навіть проста і ефективна рекламна стратегія коштуватиме і грошей, і часу. Розглянемо витрати на ведення бізнесу, які впливають на ваш нижній рядок.
Далі визначте свій дохід. Для орендної одиниці використовуйте суму очікуваного валового доходу на одиницю, що доступна. Для продажу підрозділів використовуйте визначену вище ціну придбання. Використовуйте стандартну формулу:
Дохід - витрати = валовий прибуток
Розглянемо свій грошовий потік. Якщо ви платите за комунальні послуги, деякі програми дозволяють сплачувати додаткові суми органом, що надає субсидії, щоб покрити частину комунальних послуг. Нарешті, подивіться на ситуацію з податком на прибуток. Амортизація вплине на ваше податкове зобов’язання і по-різному впливатиме на фактичний грошовий потік або реальний чистий прибуток.
Торгівля
Інвестор доступного житла повинен знайти та змінити підрозділи, які відповідають настановам щодо субсидій на оренду, доступних місцевим органам житлового господарства. Для продавців зосередьтеся на мінімізації витрат на будівництво та реконструкцію для продажу одиниць на ринку.
- Почніть з простої логіки. Якщо це не вигідно, воно не продається. Вірно також і зворотне рішення. Скористайтеся перевагою закритих будинків. Існує багато будинків для одиноких та двох-чотирьох сімей, які були покинуті через викупи. Зверніться до місцевих агентств економічного розвитку, які набувають ці підрозділи нижче ринкової вартості та продають або укладають договори з місцевими розробниками для відновлення та перепродажу. Крім того, дізнайтеся про додаткові та додаткові продажі шерифів у вашому районі. Перевірте вказівки для кожної графства, на яку ви орієнтуєтесь, оскільки вказівки можуть відрізнятися між повітами в одному регіоні чи штаті. Ці підрозділи часто купуються на невидимій ділянці і можуть представляти значні витрати на реабілітацію та необхідний час для їх перепродажу. Працюйте з ріелтором та дізнайтеся про місцевий ринок для продажу власником (FSBO). Можливо, ви знайдете можливості для коротких продажів, коли продавець або торговий агент домовилися про знижену виплату іпотечного кредиту, щоб полегшити знижену ціну для швидкого продажу. Ці підрозділи можуть бути найменш дорогими для встановлення та перепродажу.
Успішні інвестори знають, коли і як рухатись на ринку. Не забудьте провести постійний аналіз купівлі-продажу утримуйте орендні одиниці. Якщо витрати на оплату праці, матеріали та фінансування високі, зараз, можливо, не час придбати більше об'єктів нерухомості. Якщо на вашому ринку є більше орендарів, зараз, можливо, не вигідний час продавати одиниці на продаж, навіть якщо процентні ставки низькі. Якщо ринкова орендна плата та середній дохід у вашій місцевості високі, зараз, можливо, найвигідніший час зберегти майно для місячного доходу від оренди, який він може приносити.
Поставтеся до свого портфеля нерухомості так само, як до свого пенсійного портфеля, трохи більше фарби та світильників.
Фінансування
Дослідіть різні альтернативи фінансування, доступні інвесторам. Читайте веб-сайти про Fannie Mae, Freddie Mac та HUD Multifamily Financing. Співпраця з місцевим банкіром та комерційним іпотечним брокером чи консультантом для визначення програм кредитування та пошуку приватних інвесторів. Приєднуйтесь до місцевих асоціацій домобудівників, реконструкції та об'єднань інвесторів у нерухомість. Стати членом торгової палати та приєднатися до агентств економічного розвитку. Використовуйте ці відносини для виявлення державних та приватних фінансових та діючих партнерств.
План дій
- Бути проінформованим. Дізнайтеся про доступне житло по всій країні та у вашому районі. Будьте залучені. Зробіть ринок доступного житла. Визначте нішу у вашій місцевості та заповніть її. Налагоджуйте партнерські стосунки з однодумцями та джерелами фінансування. Будьте вигідним інвестором. Функціонує як менеджер з портфеля, так і бізнес-менеджер. Застосовуйте звичайну інвестиційну мудрість та поради щодо бізнес-стратегії.
Спеціальні міркування щодо інвестування в доступне житло
Інвестором доступного житла повинен бути орендодавець, інвестор та керівник бізнесу. Як орендодавець, включіть людський елемент. Пам'ятайте, що ви можете створити ринок, допомагаючи сім'ям та своїй громаді. Як інвестор, створіть портфоліо нерухомості з блакитними фішками. Майте найкращі властивості, у найбільш бажаних районах, за найкращими цінами, які приносять найбільший прибуток.
Як керівник бізнесу, створіть бренд, генеруйте репутацію та максимізуйте ринкову вартість вашого бренду не лише на окремих підрозділах. Пам'ятайте, що ваша діяльність також створює робочі місця та можливості працевлаштування для будівельних працівників та агентів з продажу нерухомості. Ваша діяльність з маркетингу та управління майном допомагає залучати працівників до робочої сили в районах, де розташовані ваші підрозділи. Ви не тільки можете створювати особисті прибутки, але також можете створювати економічні можливості для людей та громад за допомогою доступних інвестицій у житло.
