Оцінивши акції, ви можете продавати свої акції протягом декількох років, щоб розподілити приріст капіталу. На жаль, інвестиційній нерухомості не надається однакова розкіш; вся сума прибутку повинна бути стягнута з ваших податків у році продажу майна. Однак якщо власник будинку використовував обмін розділом 1031 IRS, він може перенести суму на подібний інвестиційний механізм.
Це правда, що ви можете продати свій будинок, а не сплачувати податок на приріст капіталу?
Управління первинним продажем
Ви можете пом'якшити цей податковий тягар, контролюючи рік, у якому переходять право власності та володіння, а отже, рік, у якому ви звітуєте про прибуток чи збиток від операції. Іншими словами, ви можете встановити передачу права власності на рік, коли ви очікуєте менший податковий тягар. Однак якщо ваш дохід стабільний, а сплата податку на прибуток виглядає неминучо, ви можете розглянути можливість використання обміну IRC розділу 1031.
Розділ 1031 Обмін
Розділ 1031 біржі дозволяє інвестору торгувати нерухомістю, що зберігається для інвестицій в іншу інвестиційну нерухомість, і не несе негайних податкових зобов’язань. Відповідно до розділу 1031, якщо ви обмінюєте комерційну або інвестиційну власність виключно на бізнес чи інвестиційну власність подібного роду, до прибутку чи збитку не визнаються, поки щойно придбане майно не буде продано. Майте на увазі, що розділ 1031 не поширюється на біржі товарно-матеріальних цінностей, акцій, облігацій, векселів, доказів заборгованості та деяких інших активів.
Починаючи з 2018 року, нове податкове законодавство обмежило ці обміни нерухомістю: в розділі 1031 обмін іншим майном, наприклад художніми творами, більше не дозволений.
Правила і норми
Розділ 1031 біржі не дозволить уникнути податків на приріст капіталу у всіх випадках. Наприклад, обмін нерухомості США на нерухомість в іншій країні не може мати статус обміну валютою. Крім того, торги, пов’язані з майном, яке використовується для особистих цілей - наприклад, обміном особистим місцем проживання на оренду нерухомості - не отримають податковий режим, передбачений розділом 1031. Нарешті, якщо будь-яка із сторін згодом розпоряджається обміненою власністю протягом двох років. Протягом періоду обмінене майно стане об’єктом оподаткування.
Для цілей податкової звітності основу старого майна переносять на нове майно. Це важливо розуміти в обміні без податків, оскільки належні податки не прощаються, вони просто відкладаються до продажу нового майна. Для запису біржі розділу 1031 у Службі внутрішніх доходів важливо подати формуляр 8824 з декларацією про сплату податку за рік подібного роду обміну. Безреєстраційний обмін не рекомендується, якщо трансакція призведе до збитків, оскільки втрати не можуть бути відраховані в біржах без оподаткування. У цих випадках може бути краще продати актив і використати виручку на придбання нового майна.
Повністю обмінна податком біржа
Для здійснення необмеженої валютної операції розділу 1031 повинні бути виконані певні умови:
- Властивість має бути "подібною-натурою": Властивості мають подібний вид, якщо вони мають однаковий характер або характер, навіть якщо вони різняться за ступенем чи якістю. Майно повинно бути пов'язане з бізнесом або інвестиціями: Обмінене майно повинно утримуватися для виробничого або інвестиційного використання та торгуватися для одного використання. Нова власність повинна бути ідентифікована протягом 45 днів: нове майно, яке має бути отримане в обмін на існуючу власність, має бути письмово ідентифіковане протягом 45 днів після першої передачі. Передача повинна відбуватися протягом 180-денного вікна: майно подібного роду має бути отримане в одну з цих двох дат (залежно від того, що настане раніше): протягом 180-денного періоду, що настає після передачі майна, або до дати подання податкової декларації (включаючи розширення) за рік, у якому передано майно.
Частково обміняється податком
Щоб бути повністю неоподатковуваною, обмін повинен бути виключно обміном подібним майном. У ідеальному світі знайти майно з однаковою торговою цінністю ідеально підходить для біржі розділу 1031. Однак важко знайти рівний обмін, і в багатьох випадках одна сторона закінчує ударами грошей, щоб зробити угоду справедливою. Це додаткове майно або отримані гроші відомі як "завантаження", і цей прибуток оподатковується до суми отриманого завантаження.
Коли є іпотечні кредити на обидві властивості, іпотечний кредит є сітчастим. Сторона, яка відмовилася від більшої іпотеки та отримала меншу іпотеку, трактує надлишки як завантаження.
Суть
Збільшення кількості продажів нерухомості з 2010 року дозволило багатьом людям отримати сприятливий податковий режим від федерального уряду. В результаті було втрачено величезну суму податкових надходжень. На сьогоднішній день у розділі 1031 обмін нерухомості залишається. (Як було сказано вище, на початку 2018 року вони були ліквідовані для інших видів власності, таких як колекціонування, літаки, права франшизи та важке обладнання.)
